ピタットハウス岡山店 artplanning ブログ
賃貸住宅の空室対策??
書店に行きますと、さまざまな不動産投資の本が売られています。
主要なものはだいたい読んでいますが・・・・
その中で以前は、「不動産投資のすすめ」「あなたも大家に!!」「年金として家賃を。」などの題名の書籍が目立っていた。
しかし、最近では、特に「空室対策」といったものが目立ち始めている。
各不動産関連団体や、企業のセミナーも「空室対策」と銘打ったセミナーが目立ってきています。
本当に、大家にとっては空室は頭の痛い問題ではあります。
そこで・・・・・・
私のやっている「空室対策」は・・・・・・
別段ない。というのが実際です。
そもそも物件を綺麗に保つことなどは、当たり前のことで、陳腐化したお部屋の設備を入れ替えることも当たり前のこと。外壁塗装や防水工事も定期的なメンテプログラムに基づいて計画的に行う。
だから・・・・・別段「空室対策」など考える必要性がない。
全く日頃から何も考えていない、何もしていないから、あわてて考える。あわてて何かする。
ではないのでしようか?
何かリフォームとかすれば・・・・とか。ペット可にすれば・・・・とか・・・・そんなことが対策なのでしょうか??
疑問を感じています。
そもそも、空室ができるということは、「ニーズ (需要) がない」ということではないのでしょうか?
もう一つは、「市場の賃料と募集賃料が一致していない。」ではないのでしょうか??
いいろなオーナー様がいますが、「空室が出るとローンが厳しい」とか「私は借金がないので、空室でもほっといてくれ」とか「どうして不動産屋は決めてくれないのか」などといろいろですが・・・
そもそも・・・・・その原点は 「投資判断の誤り」 ではないのでしょうか。
もっと平たく言うと・・・・・「高く買いすぎ」ということでではないのでしょうか。
市場では「その賃料では受け入れない」という結果が「空室」なのです。
アパートやマンションも他の商品と同じで、たくさんあれば値崩れするし、市場に商品がなくなれば高騰する。
お客様は、何部屋も見学して、ひとつだけ借りるのが一般的。
ということは・・・・・・他の物件に「打ち勝つ」力が必要になってきます。
牛丼は・・・・「早い」「安い」「うまい」でしょ。
賃貸住宅は・・・・「便利」「綺麗」「安い」でしょ。
そのほかに最近では、「安心」とか「安全」とか「サービス」とかがポイントになっています。
空室対策の原点は・・・・・・市場での自分の物件の位置を正確に把握することで、ほぼ終わっています。
マーテティング (市場調査) が最も重要なキーワードなのです。
それには、競合物件の分析、その地域の経済性、利便性、近隣施設、などなどを総合的に分析、判断する必要があります。
大家さんに聞きたい・・・・・・「あなたは、あなたのアパートの隣の物件を見学したことがありますか?」
「競合物件が今、いくらの賃料で募集しているか知ってますか?」と・・・・・
私たち「管理会社」は常に、オーナー様の物件が地域で一番優位となる物件であり続けるために、日夜努力しています。
日々の定期清掃、入居者からのリクエスト、ゴミの処理、植栽の手入れ、入退去の立会、消防設備点検、設備保全、などなど・・・・・
当社で検討した事案で、リフォーム(大規模修繕) した方が「投資効率がよくなる」となった案件は「まれ」です。
小規模修繕は当然すべての案件であります。(総額でも100万以下)
結論は・・・・・・・・空室対策を考えたり、リフォームを実行することを考える前に、「市場分析」をすることをお勧めします。
ほとんどの物件が、市場競争力のまったくない物件になっています。その物件に大規模修繕したからと言って、市場が活性化するはずもなく、万一空室は埋まっても、改装費の投資分の賃料の上昇は不可能です。
目新しいから、一時は入居者が増えるかもしれませんが、中長期的には、巨額な再投資が回収できないという結果になります。
誤解してほしくないのは、逆に市場が活性化している地域では、当然、何らかの手を打って、「投資効率」を上げればよいのです。
しかし・・・・・・地方で・・・・・市場が活性化している地域が本当にあるのでしょうか??
疑問です。
「市場の活性化」とは、将来に渡って、人口の増加が見込まれ、そこに、商業、教育、交通、文化施設など総合的な社会インフラが整備され、そこに雇用が生まれるような状態。
空室対策は、市場調査から。
そして・・・・・・売却も「空室対策」の一つです。(不動産投資でも売却は出口と言われています)
土地を活用や運用するのか・・・・・資産を活用、運用するのか・・・・・・よくよく考えて下さい。
不動産は・・・・・・一に「立地」二に「立地」三、四がなくて五に「立地」ということです。
次は、「立地」について詳しく書こうかな??
自然とともに
政府の景気刺激策として巨額の税金が投入されています。
「アニメの伝動」とかの問題は「どうかな?」と一様の疑問は感じています。
住宅政策に関しては「エコ関連」「200年住宅」「住宅性能保険」など新しい政策が実行されています。
それぞれの説明は、ここではしませんが、悪い政策ではないと思いますが・・・
「200年住宅」は200年などと今更そんなことを・・・と思います。
もう一度みなさんに考えてもらいたいことは、日本家屋の歴史です。
誰しも「日本家屋」と聞かれると・・・・
木造、土壁、ふすま、障子、欄間、床、畳、雨戸、土間、庭、門
想像できます。現代でも十分存在していて、京都の長屋文化は素晴らしいものです。
まさしく、すべて自然素材を利用して、十分 「エコ」 ・・・・・
夏は涼しく、冬は暖かい。夏の「よしづ」や冬の「雪見障子」。
季節を生活の楽しみの中に取り組んで、暑さや寒さを楽しんでいます。
現代社会は何か「本当に大切なもの」を捨て去っているように感じます。
耐震や高気密、利便性に走っている。
花、月、風、雪、空、星・・・・自然とともに生活していきたい。
今日はそんなことを感じた。
今は住宅の買い時か??( 2 )
住宅のことについて、以前に書きまして、思わぬ反響でした。
「マンションはどうなの・・・・・」と何人もの方から私に直接電話がありました。
今日は、マンションはどう??を書きます。
まず、マンションとは・・・・
加山又造展
《春秋波濤》 1966（昭和41）年 東京国立近代美術館蔵
連休の合間、高松市美術館で開催中の加山又造展に行ってみました。
岡山駅からマリンライナーに乗って、瀬戸大橋を渡って高松駅に、約一時間の電車の旅。
高速道路が渋滞しそうなので、時間もあることですし電車に乗りました。
岡山駅でお昼のお弁当・・・と・・・・を買いこみ・・・・
在来線列車もゆったりと・・・・瀬戸内海を車窓に・・・・ガタゴトと・・・・楽しかったです。
高松駅からは、徒歩約10分ほどで、高松市美術館です。
連休とあって、混雑しているかと思いきや・・・・・意外とすいていて、ゆっくり鑑賞できました。
独創的な日本画の数々・・・・・感動です。
上の絵は屏風画の大作です。逆遠近法という独創的な技法で、遠くを大きく描いています。
日本の四季の素晴らしさ・・・・・
《倣北宋水墨山水雪景》 1989（平成元）年 多摩美術大学美術館蔵
この水墨画も、屏風画です。真ん中下、左右の枝が、立体的に浮き出ているかのごとく、本物は素晴らしい迫力でした。
《月と秋草》 1996（平成8）年 奈良県立万葉文化館蔵
絵から、岩に叩きつける波しぶきの音、草花の匂い、冬の寒さ、を感じました。
絵を見て、音や匂い寒さを感じるなんて・・・・・
すばらしかったです。お近くの方は是非ご覧下さい。5月31日まで開催です。
他にも陶器や着物などいろいろな作品が展示されていて、感動でした。
詳しくは高松市美術館のHPにて・・・・・・・
そのあとは????・・・・・心が豊かになったので・・・・・腹ごしらえです。
高松といえば・・・・・おやひな「一角」とうどん。どちらもおいしかったです。
満足、満足でマリンライナー列車で帰りました。帰りの車窓からの、瀬戸内の夕焼けもとっても綺麗でした。
加山又造の紹介は続きをクリック・・・・・
定額給付金支給は何の為か・・・・
先日、市役所に行った。
住民票を取りに行きましたところ、若い女性(派手な感じ)が窓口で長い時間話をしていて全然進まない。。。。。
何をやっているのか・・・・少しイライラして待ってると、会話が聞こえてきた。
「私は去年、岡山市に住民異動届(転出届)を出して、そのまま転入届を出さないまま京都に住んでいて、今は岡山市に戻ってきた。」
とかなんとか・・・・なんかいろいろ言っていたが・・・・
要するに・・・・定額給付金の案内がこない。。。。。と言っている。
「何で私はもらえないの、友達はみんな書類が来ている・・・・」と怒っている。
ばかばかしくて、やってられない。
えぇ～～。あっっそうか。。。。。と気が付いた。
定額給付金は、「税金の先行還付」でいずれ私たち国民にその負担は重くのしかかる。
大義名分は「景気対策」・・・・そういえば今の国民は大多数が賛成する。
しかし。。。。。。本当の意味は。。。。。住民基本台帳の整理なだあぁ。。。と気が付いた。
あっっ。。。そういうことか。
住民基本台帳の整理をして住基ネットを作成して、国民総背番号制にしないと、結局、年金や医療、介護といった社会福祉の支給や税の徴収が今のままでは危うくなる。
そうでなくても、社会保険庁は大でたらめ。。。。
グローバル社会の進展で、税務署も個人や法人の所得を確認することが困難になってきている。(個人は特に難しい、ネットを利用すれば税務署も把握が困難)
この若い女性のような、人がたくさんいるのでしょう。
また、定額給付金は、世帯主に交付するというのも、そう考えれば、理解できる。
偽装結婚や別居、世帯としての機能を果たしていないのが現実なのかもしれない。
住民票という制度自体が、時代の流れの中で、機能しなくなっている。
まもなく私も運転免許の更新時期です。またまた管理社会の縮図的手続きが必要です。
いくら自由自由と叫んでも。。。。。所詮は日本人。
国家に支配されているのだと、実感します。
国家の国民支配の仕組みは恐ろしい結果を招きそうな予感がします。
お誕生日
たくさんの方から、お誕生日のメッセージを頂きました。
CPMの仲間たち、会社のみんなありがとう。
商工会議所の仲間からも、連日連夜お誕生会を企画して頂きました。
ちょっと感動しています。
人を喜ばすこと、感動させることが、こんなに幸せなことなんだ。と改めて認識させられました。
私も、事業を通じてさまざまな方に、喜びや感動を提供できますよう、ますます精進してまいります。
まだまだ、43歳、仕事も人生の本当の意味も、これからです。
今後とも皆様の、ご指導、ご支援、宜しくお願い致します。
柴犬の「力(りき)」
妻の実家に柴犬の「力」(りき)がやって来てはや一ヶ月。
大きくなってました。
子犬から男らしいのオス犬に成長しています。
りりしくなってきたなぁ～～。。。。。
来た日に携帯で撮影した写真です。
比べて見ても、りりしくなってきた。
なぜ若者は結婚しない・できないのか？
私は岡山商工会議所青年部に所属し、いろいろな活動をしています。
本年度の私の担当委員会は、今年で5年目を迎えます、「ヘイ・セイ・カフェ」の担当委員会です。
「ヘイ・セイ・カフェ」とは??
【趣旨・目的】
２０歳代から４０歳代までの独身男女が結婚について真剣に考え、同時に安心して多くの人と出会うことのできる機会をヘイセイカフェ実行委員会が提供することにより、その人たちが恋愛スキルを高め、将来パートナーを得ることで様々な経済効果を発生させ、地域社会全体に活力を与えることを目的とします。また、人との出会いが大きな財産となる会の運営を目指し、「おかやま」の魅力を発信します。
【事業の経緯】
・2005.11.20 第1回1000人が出会うHey!Say!Café! (会場：岡山コンベンションセンター／962名)
・2006.02.18 第5回ＹＥＧ大賞グランプリ獲得 (第23回全国会長研修会：北海道のぼりべつ会議)
・2006.12.10 第2回1000人が出会うHey!Say!Café! (会場：岡山コンベンションセンター／979名)
・2007.09.30 第３回1000人が出会う Hey!Say!Café!（会場：倉敷チボリ公園／585名）
・2008.10.26 第４回1000人が出会う Hey!Say!Café! （会場：倉敷チボリ公園／594名）
当事業は、少子高齢化を重要な問題と捉え、未婚男女にとって安心できる出会いの場と結婚観について考える機会を提供してきました。過去3回の開催のうち、1・2回は岡山ＹＥＧの主催で実施、3回目には、初めて県南５YEGの共同事業として場所も倉敷での開催でありました。また、４回目は、実行委員会方式をさらに進め、自立の模索を開始しました。
「YEG＝安心感・信頼感」ということでYEGブランドを認知していただき、多数の方々にご参加いただきました。参加者の皆さんも喜び、スタッフも達成感を感じられる事業として認知・浸透しました。
こんな大変な事業を担当しています。そんな中、この白書が発表されました。
しっかり読んで理解を深めたいものです。
少子高齢化が世界一と「2009年版少子化社会白書」が公表された。
少子化社会白書で検索して頂いて、PDFを読んでください。
その中に、なぜ若者は結婚しない・できないかというコラムがあります。
確信を突いている指摘だと思います。
・・・・・以下抜粋・・・・・
2007年における平均初婚年齢は、男性で30.1歳、女性で28.3歳と、第２次ベビーブーム時と比べ、男性で3.1歳、女性で3.6 歳上昇している。また、生涯未婚率は、男性15.96％、女性は7.25％であり、特に男性は、この30年の間に約８倍となっている。少子化の要因である晩婚化・未婚化の背景や要因
分析などを行うため、「ゼロから考える少子化対策プロジェクトチーム」第１回会合（2009（平成21）年2月10日）では、「恋愛・結婚」をテーマに有識者からのヒアリングや議論が行われた。
若者が結婚しない、できない背景として、若い女性の専業主婦志向が近年高まっている一方で女性が男性に求める収入と実際に得る収入にかい離があることが指摘されている。
近年の調査においては、「夫は外で働き、妻は家庭を守るべき」と思っている20代女性は約４割となっているなど、依然として性役割分業意識が高い。一方で、未婚女性が求める男性収入と未婚男性の収入を比較すると、東京においては、25～34歳の未婚女性の約７割が男性に400万円以上の収入を求めながらも、25 ～ 34歳の未婚男性の約８割の年収は、400万円以下となっており、両者の間に大きなかい離がみられる。
経済・社会環境の変化を踏まえ、今後は、現在の男女の性役割分業意識の変革と様々な分業形態の推進、若者の生活基盤の安定、就業形態にかかわらないすべての働く男女を対象とした仕事と生活の調和（ワーク・ライフ・バランス）の推進などの必要性が指摘されている。
また、かつては男女交際があまり活発ではないものの、ある程度の年齢となると職場や親戚による斡旋により結婚候補となる異性に出会える機会が多かったが、現在では男女の交際機会の増大・自由化によりいわゆる『もてる人ともてない人の二極化』が進んでいる
こと、結婚のメリットの相対的な低下などが背景にあるといった指摘もある。
このため、近年では若者の結婚を支援するために、若者の出会いの創出、男女のコミュニケーション力やライフデザインを支援する活動などの必要性が指摘されている。
・・・・・・・・・・・・以上抜粋・・・・・・・・・
前段で書きました、「ヘイ・セイ・カフェ」はまさしく、ここに書かれている活動なのかもしれません。
しっかり委員のメンバーと議論をしていきます。
ホルモン焼うどん
究極のジャンクフードかもしれない。
ジュウジュウ・・・・・アツアツの焼うどん、ぷりぷりのホルモン入り。
舌を火傷しそうになったけど・・・・・おいしい。の一言。
