ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

日本人はなぜ持ち家にこだわるのかぁ？？

以前にも書きましたが、私の結論は、現代社会では、生涯賃貸で暮らしたほうが得。という結論に至っています。その根拠は・・・・

１）雇用・収入の不安定

サラリーマンにしても、成果主義導入が今後ますます加速され、「正社員」という身分すらなくなると思う。そうなると、極端な話、タクシー運転手や銀座のホステスというよいに、歩合給与になる。またサラリーマンの場合はその必要経費の枠が極めてすくなく、歩合での生計も不安定となる。また自営業者も今回の震災や原発事故、また経済リスク（リーマン）により、不安定な要因は確立が高まるばかりだ。また、転勤や転職の自由度も失ってしまう。

２）核家族

結婚しても同居はしない。なのような世帯数が激増している。また結婚しない、できない世帯の単身世帯が過去最高の比率となっている。その反面、世代間同居は極めて少ない、最近では離婚率も高まり、夫婦共働き時の住宅ローンの精算の問題に弁護士が介入するケースが増大し、不動産のマーケットにも、離婚売り物件が増大している。家族の構成の変化が、持ち家のリスクを増大させるからである。

３）不動産所有のリスク

右肩上がりの経済でわが国は発展してきたが、ここ２０年、正直、お先真っ暗である。「土地神話」といわれるものは既に崩壊し、買ったときの価格を維持できる物件などない。「それは償却していくのだから、しかたない。」という方が多いが、よく考えて下さい。それは、建物でしょ。持ち家の購入時、土地と建物の比率はどうだったのか・・・土地の比率が高かったのでは・・・ということは、償却よりも土地の下落や市場の落ち込みが激しい事となるのです。「家は趣味みたいなものだから、そんなに、お金、お金、言うな」とも言う人がいる。だったら、ローンなど組むな。といいたい。

また、不動産所有には、さまざまなリスクがある。近所のスーパーの閉店、学校の統廃合、向かいに高層建築計画、反社会的組織の事務所、まだまだある。不動産所有のリスクは賃貸と比べて格段にリスクが大きいのだ。

４）中古流通市場がない

所有のリスクとも関連しますが、不動産の売却の市場がわが国では全くといって整備されていない。建物の構造保証の問題や、前所有者からの不動産の履歴、また近所の住民の情報、さまざまな流通の傷害となる要因が、問題解決されていない現状である。

また、金融も整備されておらず、中古住宅への融資は新築と比べ極端に条件が悪くなる。

まだまだあるが・・・・賃貸がお徳・・・リスクがない。という事なのです。

ここで問題なるのが、しかし・・・・なぜ・・・・そんな当たり前のことを、いいつつ、持ち家嗜好が続くのかぁ・・・・・

いくつかの要因があると考える。

諸外国と比べて、土地代の比率が高い為、建築費に予算が回らず、また土地代金部分の賃料が高額となる為、支払う家賃も、住宅の質とマッチしているかどうかは疑問だ。

ただ、土地代は、今後、ますます下落するもので、市場は均衡していくものと考える

それ以外に・・・・

１）賃貸住宅の質が良くない

賃貸住宅の質は、確かに、持ち家と比べ劣悪である。木質アパートにいたっては、今だに、隣室の喧嘩の内容が、アパート中に知れている。設備に至っても同様。立地も・・・

それは、賃貸住宅の供給の側の理論のみで供給されているからである。

わが国では圧倒的に、民間賃貸事住宅（個人家主）が多い。家主は何か入居者を、自分より、レベルの低い人種的な感覚でとらえ、まぁ、こんなもんで、いいだろう。と考えています。最近は、少し家主の感覚も変わってきましたけど・・・・

持ち家嗜好に対抗できる、数千戸規模の物件、を市場に投入して、街、そのものを形成していくと発想が必要ではないのか。そうすれば、絶対、賃貸がいい。

２）建築費が割高

地震国特有の、建築の制度により、諸外国と比べ建築費が高い。

３）家賃の税額控除

持ち家のローン金利などについては、所得税の控除対象であるが、家賃は、何も無い。

よくよく考えると、どちらも、生活コスト、おかしいでしょ。と言う具合に、国策が、持ち家推進なのです。金融機関も住宅ローンは、ドル箱商品なのです。

家賃を所得税申告時に一定額控除すれば、需要が喚起されることは、間違いなく。不幸な住宅ローン破産を防止できると思う。

４）業界の質の向上

言うまでもなく、不動産業界の質の向上は不可欠。賃貸の斡旋より、売買の斡旋の方が売上が高い。ただそれだけのために、売り込む。不動産は金融だ。というアメリカとは雲泥の差だ。お客様のプランを考えた提案型にシフトすべきです。

５）賃貸住宅を土地活用から切り離せ

確かに、土地活用は大切だ。しかし・・・田んぼの真ん中には、いらない。カエルが泣いているような地区に、賃貸のニーズがあるのかぁ・・・・土地活用と、賃貸のニーズとは全く別の所にあるのです。

賃貸住宅が、魅力ある、住宅空間を提供し、社会生活の利便性をますます追求してくると、お客様の考えも１８０度転換するに違いない。

例えば、個人では所有できない、テニスコート付き、プール付き、ゲストハウス付き、バーベキュー広場付きなど、シェアできる施設（アメニティ）という発想を提案したい。

また、単身者向け食事付き、子育て家族支援型託児所、小児科併設、とか、車好きが集まる、整備室やリフト付き、いくらでもあると思う。

せっかくの限られた時間の人生、豊かで楽しく、暮らしていきたいとの欲求が無いこ人はいないのですから。

また、長くなった・・・有難うございました。

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介護を未来の成長産業から基盤産業にすることは可能なのか？

「サービス付き高齢者専用賃貸住宅」が脚光を浴びている。国土交通省と厚生労働省の相乗りのような構想。全国各地での説明会には１０００人近い参加者だという。

産業構造の変化には、色々な要因があるが、とりわけ、人口構成と言う要因は強烈に市場に変化をもたらす。そんな中での、「高齢者の住まい」という問題が提起されている。

ご存知のとおり、わが国には、一つ目に、介護福祉施設といわれる、「特別養護老人ホーム」がありこれは、「施設」という概念であり、運営主体も、普通は社会福祉法人で非営利法人である。最近では医療法人にもその門戸が開かれているが、施設なので総量規制が掛かっており、どこでも、いつでも開業できるものではない。法的に「施設」という概念は行政の管理下、刑務所や少年院、児童福祉施設も施設です。次が、介護保険施設といわれる、「有利用老人ホーム」だ。これは皆様もご存知の施設で、これは株式会社のような営利法人でも運営可能だ。しかし、介護保険法の枠内の施設の為、ここも総量規制があり、「特定施設」といわれる、介護保険が「包括扱い」となる施設以外は、「住宅型老人ホーム」と言われるもので、介護保険の適応が外部サービス利用となっている。また、ここには、「無認可老人ホーム」といわれるものも存在し、何の許認可もなく、老人を集めて住まわせているもの、世間では今の所、悪とされているようだが、私は、認可があるなしの問題よりも、運営主体の運営方針の問題だと考えています。無認可の話は、いいとして、次が、「療養型病床」といわれる、病院のベットだ。老人病院と俗に言われているような感覚だと思って下さい。それ以外に、介護保険法には、訪問介護やデイサービス、リハビリや多機能型介護サービスなど多種多様な形態のサービスが存在しています。

そのなかで、「高齢者専用賃貸住宅」の存在に注目が集まるのはなぜか？？

それは、大筋が、賃貸住宅だからなのです。建築基準法をクリアすれば、建築可能なのです。そこに、不動産業者、建築業者が、熱い視線を注いでいるのです。人口構成でも老人の割合が２５％を越える、と言われ、その老人の住まいで一儲けしようという連中だ。

しかし、私の考えは違う。確かに高齢者は割合的に増える。その高齢者が住まいに何を求めているのか？？がもっとも大切な事ではないのでしょうか。多くの高齢者は、現在、自宅（賃貸も含め）で生活しています。住み慣れた地域で、近所の方や、家族（独居も多いが）、今まで掛かりつけた診療所、商店主、などと一緒に生活を営んでいます。

その老人が、ある日突然、家賃の支払いが必要となる賃貸住宅に越していくだろうか・・・

そんな事はありません。私のここ数年の経験からも、そんな老人はいない。やはりみんな、顔見知りの、住み慣れた地域で、みんなに囲まれて暮らしたいのです。では、何を求めているのか・・・それは、その住まいに不可されているサービスを期待しているのです。一般的な建物を建築して、「借りて下さい」ではない。仕方ないから、自宅を離れ、そこに住む。そこに住めば、介護サービスがあり、食事があり、医療もある。やさしくお世話してくれ、専門的な知識や経験豊富な職員がいる。そういうことではないのか。

介護とは「生産即消費型高付加価値サービス業」だと感じています。ニーズがあれば即サービスを提供する事が求められます。「来週にしてください」とか「夕方にします」とかの問題ではない。お年よりは「今」やってほしいからです。その本質を理解せずに、高齢者専用などと名をつけ、単なる住宅の提供だけなら、かえって市場を混乱させるだけの様な気がします。

私が考える、介護の未来、産業としての介護を確立する為には、以下のような、問題解決が必要ではと提起したい。

１）零細企業の他種目の乱立からの脱却

先で書きましたが、本当にこの老人介護の種目や種別、法の規制は複雑怪奇で私もまだ、全容は理解できないし、地方行政担当者も、理解できていないのが現実。そんな中、私のような零細企業がドンドン参入しています。ベネッセさんやメッセージさんのような巨大組織までとは言わないまでも、一定の企業規模と、統一されたサービス提供ができるように、業界で取り組むべきだと思う。

２）専門職の確立

介護の資格も複雑怪奇、まだまだ資格はあるが・・・と言う現状、経験や知識に裏づけされた、質の高い介護・医療連携サービスは実現できていません。介護と看護のちがいや、現場介護職員の更なる資質向上と、医療現場も、介護に焦点を当てた医療とは？？ということを真剣に考えるべきだと思う。

３）離職や低賃金の問題

専門ということにもかかわりますが、離職率はかなり高い。その原因は「組織運営」にあると感じています。介護の仕事を選択する若者は、初めからそんなことは承知です。にもかかわらず、「貢献したい」という熱い思いで、介護職に挑戦しているのです。それわ支えきれるだけの、管理職のスキルがまつたく確立されていないのです。「よし、もう少し頑張ってみよう」「専門試験に挑戦しよう」というモチベーションが現実には「こんなにやつているのに、会社は・・・」「あの上司は何も分かってない」というのがほとんどの離職の要因なのです。業界は組織の成熟に努力すべきです。

４）国家的政策の遂行

これは説明がなくてもよいでしよう。国が大きく旗をふり、内需産業として介護を前面支援し、あらいる政策を導入して、リードすべきです。介護は、第三次産業のサービス業なのです。内需のもつとも期待できる産業なのです。社会保険の負担の問題と言う「負」の部分ばかり議論するのではなく、社会保証の負担で、雇用や産業基盤の整備ができればいいことではないのか。まぁ・・・今の政治にこのことは期待できそうもないが・・・・

本当に長文になってしまったけど、今の、日本の「医療・介護」レベルは世界的にも高い水準にあるといえます。（仕組みはべつとして）、またわが国は世界でも初めに「超高齢化社会」になっていっています。この後、中国、韓国、インドと爆発的な人口の国家が今後、急速に高齢化していくことは見えています。これこそ、サービス産業の輸出の絶好のチャンスではないのか・・・・

わが岡山市は、中四国地区の福祉拠点都市というビジョンを掲げています。

私達、市民一人ひとりが、介護を後ろ向きに捉えるのではなく、成長産業である、チャンスであると捉え、質の高い、医療・介護の連携を真剣に考えていく事が、自分の老後の為の様な気がします。

最後まで、読んでいただいて、有難うございます。

岡山での新生活応援！！市内中心部賃貸マンション

岡山後楽園を望む、しない屈指の文教地区、環境抜群！！

セキュリティー、入居者サービス充実の物件！！

http://www.artplanning.com/rent/126.html

岡山商工会議所青年部で、

市長に６月１日を「岡山市民の日」にの制定提言に行きました。

郷土を愛する心を育む活動です。

岡山はもっともっと、いい街になります。

ニュース配信はこちら！！

山陽新聞より
http://www.sanyo.oni.co.jp/news_s/news/d/2011021712431921/

昨日、岡山市内中心部でマンション火災。

まぁ・・・・凄い燃えてる。

このマンションは、築３０年近い、昔の分譲

たぶん、所有者が賃貸に出しているのだろう。

若い入居者のようです。

ホントに、管理会社は、リスクのカタマリですねぇ。

保険、入ってるのか、心配です。

最近、賃貸仲介だけの会社で、入居した方は火災保険の更新が、なされていないケースが岡山でも、多数あるように、聞きます。

きっちりとした、管理会社に委任して、確実に火災保険の更新することが、大切ですねぇ。

管理会社の社会的役割は、こんなところにもあるんじゃないでしょうか？

当社は、徹底的に、更新管理をしています。

「お金が無いから、来月にして・・・」とか入居者は言ってきます。

「ダメ」と指導して、更新日までには必ず加入させています。

どうしても、支払えないヒトには、支払えない理由と、管理会社から加入の督促が何度もあった事実、にもかかわらず、私は、加入できません。
万一の火災事故の場合は、賃貸借契約時の連帯保証人と連帯して、全責任を負います。という内容の書類を提出していただくことにしています。

この書類を説明すると、ほとんどの方が、その場で、保険の契約をします。

そんなもんですかねぇ・・・・・

火事の映像です。
http://www.sanyo.oni.co.jp/news_s/news/d/2011021412350173/

林原の整理に端を発し・・・岡山はちょっと大変。

このブログ公開しようか？止めようか？考えた。あえて公開します。私の、いや岡山市民の気持ちだと思うから・・・・・・

個人的意見

林原のビジネスモデルの崩壊だと思う。
研究開発には莫大な資金と時間が必要になる。そして結果が予測できない。だから「やらない」のか？？そうではない。と思う。
ということは、現代の金融システム（金融庁）にやられたようなものだと思う。
林原のモデルは、こうだと思う。
研究開発にはお金がかかる。結果を経営的に予測するなど不可能だし、林原のような基礎研究は、研究計画など不可能。しかし発見があればそれは世界中に激震が走る。そんななか、研究開発わ進めるための資金を調達する手段として、莫大な資産の裏づけ（銀行が担保として認めるもの）が必要なため、創業以来、不動産保有し続けてきた、建物は建てない主義を貫いた。そのことは、担保という観点からも、土地重視だからだと思う。不動産を所有していたのは、銀行から融資をもらうには、不動産が必要となるからである。
創業以来、守り続けてきた、岡山駅前の約５ヘクタールの土地。林原モータープールである。

土地として資産を保有していたことは、もう一点注目すべき点がある。
それが地方都市岡山の都市としての成長であると思う。
地方都市岡山は一昨年政令都市となったものの、地方都市としての諸問題は他都市と同じような状態である。
岡山市中心市街地が、商業、オフィスや人口の集積が進み、市内交通が発展し、名実ともに、中四国の拠点としと爆発的に成長していれば、林原は今日のようにはなっていない。

三菱が東京都丸の内の土地を所有しているのと同じで、丸の内は、土地の利用計画がある。収益力が高い。

地方都市はそうは行かない。モータープールしか利用計画がないのである。

話を戻す。金融機関ら潤沢に資金の融資を受ける。そのためには土地が必要、そして、その銀行の「株式」を支配し、融資をより潤沢にする。

非上場企業なので、株の支配は、巨額な融資を引き出すための絶対条件なのだ。

その逆、基礎研究だからこそ、非上場でないと、株主への報告を含め、計画的な研究や経営はできないのである。

今回の整理は、金融機関が、金融制度上いきずまり、その余波だと思う。

また、林原は地元意識が強い。「岡山の会社」と世界中に告知している。
その一環として、メセナ事業にも積極的に取り組み、文化・芸術・恐竜研究、類人猿研究と子供たちに大きな夢とロマンを与え続けてきた。
そのメセナ事業はすべて撤退すると言う。
今回のことを、大人たちは、子供にどう説明するのだろうか？
「恐竜の発掘研究なんて、やめて、金儲けをしなさい。勉強して、いい会社に入るしかないんだから、恐竜の絵本は、捨てなさい」
とでも言うのか・・・・・

金融機関の、企業支援とはいったい何なのか？？

土地本位制の金融システムからの脱却といって、金融改革を進めてきたが、その反動が、最先端のバイオ企業にこの矛盾をもたらしたのではないか？

そもそも林原は、土地と銀行株を持ってなかったら、研究成果を担保に資金の融資を受けられたのか？矛盾だと思いませんか？

研究開発については、早急に国、地方公共団体、また金融機関は、利益至上主義とは違った、ビジネススキームを確立しないかぎり、日本から林原のような世界的に見ても特異な企業を消滅させることとなってしまう。

今回の林原の整理は、私は本当に悲しく思う。

林原社長の「夢」やロマン、人類に対する貢献度は計り知れない。

夢やロマンが大切だと経営者セミナーでよく言われる。

違うではないか！！結局、金儲けしか、世の中が認めないのか？

そんな、世の中が、おかしいのでは？

創業一族の辞任という報道が流れた。

林原も、利益至上主義の、その辺の「製薬会社」になってしまう。

政治の混迷はこのように、日本の確信を崩壊させていく。

本当に、本当に、残念でならない。

林原は、同族企業、地方企業、しかし、世界一！！

私たち中小企業でも、革新的なアイデアと努力で、林原のようになるんだ！と私はいつも心に決めていた。

私の中の何かが、崩れ去ったような気がしている。

大学生のときに、林原生物化学研究所に見学に行って依頼、私の中の何か、大きな目標が「林原」だったのかもしれない。

また、岡山市民としても、「林原」は誇りでもあり、自慢だった。

年頭所感

新年明けましておめでとうございます。

昨年の後半から経済は一部で明るい兆しも見え始めていますが、円高、領有権問題、グローバル化、アメリカ経済と不安材料は山積です。リーマンショックでの世界的な金融不安による経済の停滞、と言われているが日本の景気低迷は本当にそれが主な原因なのだろうか？
私は日本の景気低迷の原因は、確かに大部分はリーマンの影響だろうが、それ以外にも重大な事柄が影響しているように考えています。
最大の原因は、少子高齢化の影響による「社会構造の変化」ではないだろうか、消費の低迷、デフレ、若年層の就職難これらすべては人口構造の激変による影響ではないのか？
国内消費の低迷は、デフレを招き、就職難を招く、若年層の就職難の要因には、グローバル化、教育問題、高齢化とさまざまな要因が複合的に重なり合ったまさに「社会構造の変化」と言わざるを得ません。
この国の大変革期は歴史的に見ても数回あったと言われています。
織田信長の戦国時代、そして坂本竜馬の幕末、そして第二次世界大戦後の経済復興、この大変革に匹敵するほどの、「社会構造の変化」が今まさに起ころうとしているのだということを、日本人一人ひとりが、自らのこととして理解すべきです。
「新しい社会の仕組み」を創造していくことこそが、私たちの世代の使命であると確信します。

「不易流行」
不易とは永遠に変わらないもの、流行とは時とともに変化するもののこと。
刻々と変化する大自然とそれを観る刻々と変化する私たちの心。（松尾芭蕉）

本年もよろしくお願いします。

平成23年1月１日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
セシルグループ
株式会社　セシル
代表取締役　江藤　幸輝

お客様満足度や人事評価は、「期待以下成果」「期待程度の成果」「期待以上の成果」

この三つの分類ですねぇ。

人材育成、人事評価の基本ですねぇ。

期待のレベルをどこに置くのか？が最も難しいことです。

上司は、経験も豊富だし、知識もある。
過度に期待する。しかし、若手のスタッフは、今の仕事で精一杯で、１５０％やっていると、思い込んでいる。

そこに、「期待以下」というと・・・・・・

期待のレベルをどこに置くのか？

お客様に対してのサービスの基準をどこに置くのか？

もっとも、難しいところです。

１００円のサービスで、期待以上。よくある話です。

１００００円のサービスで、不満。これもよくある話。

久しぶりの復活です。

やはり、ブログも書いてないと・・・・・ということで。

最近は、ＣＮＮのニュースを観る。

今回の、中国での一連の問題も、ＣＮＮは客観的に伝えている。

第三者的立場のニュース番組は、日本にはなくなったといえる。

その中で、ＣＮＮは・・・・

中国は「日本の態度は、許しがたい」といっていて、日本は「大局的に問題解決」といっている。

ＣＮＮやＢＢＣで、世界から見た、日本を認識すべきです。

ベトナムに行ったとき、朝食にホテルの屋上ガーデンレストランにいった。
気持ちのいい朝の風と、ホーチミンの景色が一望、そこで、アメリカンブレックファストをいただいた。

私は、旅行先や出張先のホテルの朝食が大好きです。だいたい１時間半は座っている。

そこは、かなりレベルの高い、食事だった、パンもコーヒーも、そして私の大好きな、カリカリベーコンも、ヨーグルトもフルーツもおいしかった。

そんなことより、そこに巨大画面の液晶ＴＶで、ＣＮＮが流されていた。

ＣＮＮが世界を制す。なのかなぁ・・・・・

最近は、ＮＨＫもニュース時間内に解説や、ＮＨＫの意見がありすぎだと思う。

ニュースとは、客観性。だと思うが・・・・・ＣＮＮはおもしろい。

消費税を増税する。との議論は何回も言われ続けては消えている。

消費税は、大平内閣から中曽根内閣へと引き継がれ竹下内閣で成立、大変な政治混乱を経て、可能となった。

そして橋本内閣時に３％から５％に引き上げた。それが景気の悪化をもたらし橋本内閣は退陣へと追いやられた。

それからしばらくは、闇に葬られていたが、麻生内閣では、「三年後に増税」と方針を明らかにしたものの、麻生内閣は選挙で惨敗。

そしてまた民主党、鳩山内閣は、消費税の議論を始めるという。消費税は政権をひっくり返す、ともすれば「パンドラの箱」

今回は消費税増税議論は、社会保障目的税化をふくむ将来の負担増の議論になることは間違いない。

しかし・・・・・・はたして本当に消費税の社会保障費目的化が正しい道なのか、少しばかり疑わしい。

自然増分の社会保障費ベースで計算すると、２０１５年には３．５％の増税が必要、ということは２０１１年には３．５％の増税をしておかないと、２０１５年には足らなくなる。が２０１１年だけでは多すぎる。
また２０２５年には６％の引き上げが必要分となる。という試算が社会保障国民会議の最終報告書にかかれています。

ということは、今の５％足すと、８．５％から１１％となる。

消費税を今回「社会保障費目的税化」してしまうと、限りなく将来の増税を確定してしまう。上限なき消費税率となりかねない。

税金の使い道を「コンクリートから人」へということは、事業仕分けを徹底して、ムダを排除し、その後、その削った分を社会保障にあて、それでもまかなえないものは、消費税として増税する。徹底的にムダを排除してからである。本当に今の民主党に、ムダ排除ができるのか・・・・
いささか、不安は残るものの、がんばってもらうしかない。

社会保障は、国費で、医療、介護、福祉費用に一定の支出して、自己負担と保険料（給料引き分）と消費税の一部でその残りをまかなう、とすることが望ましいと思う。自然増部分すべてを消費税という安易な議論は危険をはらんでいると思う。

医療の国民皆保険、年金、失業、介護などの社会保障の安定は、国家の基礎、ひいては日本経済の基盤の基礎中の基礎の部分なのです。

実は、社会保障不安は、国民の将来不安を増幅させ、経済の成長、活性化のおおきな足かせになることは確実だ。

ムダを省き、できる限りの出血を止め、将来に渡った、安心、安全な社会保障の仕組みを、早急に示す必要が、民主党にはあると思う。

安易な消費税増税議論には国民はしっかり監視しなければならない。

小泉内閣での社会保障費の削減がもたらした、医療、年金、介護、雇用の崩壊は今のような社会を生んでいる。

結果・・・・・「勝ち組も負け組みもない」「皆で沈んでしまう」ということだ。

弱者をしっかりささえ、喜びをもって元気な若者はしっかり働く。

そして、アジアの成長を取り込み、介護、医療分野での国内雇用創出、付加価値の高い生産、サービスを国内で展開して、国内消費を喚起、ひいてはＧＤＰを引き上げる。

社会保障、外交、安全保障、雇用、産業構造すべてにおいて、今、ナンだか、国家の基本的仕組みの大転換が起ころうとしているのではないかといつも思う。

徳川幕府３００年、帝国主義（明治、大正、昭和の終戦まで）８０年、そして戦後民主主義６６年。

今まさに、新しい時代の転換である。

実現にはしばらく、混沌とするが、改革が実現すると、わが国日本は、

世界一、安全、安心、安定したすばらしい、国家となると、私は確信している。

新年あけましておめでとうございます。

米国発の金融危機を発端に、日本経済はいまだ不安定な状況を脱しきれず今年も厳しい状況はつづくと予測します。中でも雇用状況の悪化は緊急の課題と言えます。
経済評論家の中には、「雇用は回復せず、数年後には失業率２０％を超える」と予測している人もいます。雇用の安定は直接的にすべての社会保障の源泉です。
医療、年金、介護、雇用とすべての社会保障の源泉は雇用が安定して国民が皆、就労して保険料を負担することで財源が確保されています。
新政権も巨額の国債の発行はなんとか抑えようと努力をしているようであります。また社会保障も何とか維持させるべく、あらゆる政策論争を繰り返しているようですが、国民が本当に安心、安全な生活を保障できるだけの仕組みを未だ示してはいません。
先日も２５歳の独身男子との話の中で「老後の為に貯金している」というセリフを聞いて、改めて、ここまで社会保障に対する不安が浸透しているのかと、残念な気持ちになりました。社会保障制度そのものの基本的考え方は「甘え」ではなく、「相互扶助」ではないでしょうか。
人口減少社会状況の中、国力の維持、日本の経済力を支える為には、国民全員で「働く」ことではないでしょうか、特に女性の労働市場での活躍は益々期待するところです。
女性の社会進出が進むにつれ、子育て、介護を地域的、国家的に社会保障のなかで整備、扶助していく必要性が強くなるは当然であり、成熟社会への進展課程では避けて通ることの出来ない過程であると確信しています。
諸外国の例をみても、まだまだ日本の社会保障費の対ＧＤＰ負担率は極端に低くこのことは、財源確保の源泉である、各保険料の負担に跳ね返る議論です。
しかし、医療、介護、を社会保障と捉え、財源確保と負担増の議論だけしか未来はないのでしょうか？？私はそれがすべてではないと考えています。
医療、介護業界を今後の内需成長産業と捉えて考えてみると、産業政策の一環で、新技術、革新的サービス、雇用創出型の業界的成長、発展を促進すべく政策をあらいる分野で展開していくことが望ましいと考えます。また医療、介護サービスを提供する場の「すまい」整備も同時に展開する必要があります。
年頭に当たり、当グループは、長期的成長戦略の中の、創造期と捉え、新しい仕組み、新サービスの組み合わせを創造する一年にしたいと考えます。
皆様にとりまして、発展的な年となりますことを心よりお祈り申し上げ、年頭のご挨拶とさせていただきます。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

株式会社　セシル
代表取締役　江藤　幸輝

HPにセシルグループ関連のリンクをはりました。

ご覧下さい。

クリニックの仮HPはこちら

http://www.cecil-mc.com/

今月末頃には全体的なHPを完成させる予定です。

http://www.artplanning.com/

久しぶりの書き込みになりますが、なかなか厳しい市場が続いていますが一部に明るい兆しが見え始めています。

いつも言っていますが、「不動産市況」と一概に言っても、いろいろな分野があります。

分譲(新築)、流通(中古)、賃貸、投資などがあって、どの分野も「厳しい」ということではありません。

昨年秋の金融危機以降不動産価格は全般的に下落傾向が続いています。
そんな中で下落が好感され「買い時」との認識が広がって、中古流通や、一部低価格の住宅は超低金利と家賃の割高感に助けられ、徐々に明るさが見え始めています。

また、株価の急落や各種の金融商品の信頼性の不安から、一部の個人投資家は収益性の高まった不動産を物色する動きが出始めています。

また、その反対に、不況の進行で、失業者の増加や所得の喪失や低下による住宅ローンの破綻や企業倒産で不動産の処分や競売が増加しています。

賃貸市場もオフィス系は企業規模縮小や支店の統廃合といった中で、地方をはじめ都市部でも空室率は急上昇しています。
また、法人の転勤や新規採用などの縮小により、居住系の賃貸市場も苦戦を強いられています。
賃料の下落傾向はますます拍車がかかり、入居一時金を取らないなど各社必死の入居募集を展開しています。

岡山の居住系賃貸の市場は、郊外の比較的賃料水準の高い2DKなどの新婚、や一部家族向けの賃貸市場の苦戦は引き続き続くと予測され、晩婚化、少子化、の影響を受けるのは必至と考えられています。それだけではなく、低金利による月額支払ローン額の低下や、低価格分譲商品の出現により賃貸住宅から、中古戸建てや、中古マンション、新築建売、新築分譲マンションへの脱出組が後をたたない。
また、単身向けの1R、1LDK市場も、退去の理由として「実家に帰る」や「もう・・・家賃が支払えない」「仕事を首になった」など不況の影響からの退去者が目立っています。
何とか、新しい入居者を見つけて・・・・・とあの手、この手と考えているのが現実のようだ。

結論として、「社会構造の変化」が不動産の市場にも大きく影を落としていることは間違いなく、確かに不況の影響もあるが、それよりまして、今、この国は、おおきな「社会構造の変化」の真っただ中にあるという認識を持っておくことが、最も重要な市場のとらえ方のようだ。

この「社会構造の変化」は、すべての産業に言え、このプログを読んで頂いています、いろいろな業種の方も、私の不動産の話としてではなく、各業種での心構えが必要な時期に来ていると思う。

かつて・・・・・・・炭鉱が閉山し、街ごと消えたように・・・・・ガソリンからハイブリット、電気へのエネルギー転換、ユニクロやH&Mなどの商品価格破壊、流通会社の食品オリジナルブランドのヒット・・・・
などなど・・・・・事例はいくらでもある。

変化しなければならないこと、変えてはならないことの分別をする時のような気がしてならない。

市場は巨大な生き物のようだ・・・・・・・・今、大きくうねり、もがいています。

また、一回り大きくなった、リキ君。

ますます、りりしくなってきた。

いい男になってます。

悪さばかりしているらしいです。

書店に行きますと、さまざまな不動産投資の本が売られています。
主要なものはだいたい読んでいますが・・・・

その中で以前は、「不動産投資のすすめ」「あなたも大家に!!」「年金として家賃を。」などの題名の書籍が目立っていた。

しかし、最近では、特に「空室対策」といったものが目立ち始めている。

各不動産関連団体や、企業のセミナーも「空室対策」と銘打ったセミナーが目立ってきています。

本当に、大家にとっては空室は頭の痛い問題ではあります。

そこで・・・・・・

私のやっている「空室対策」は・・・・・・

別段ない。というのが実際です。
そもそも物件を綺麗に保つことなどは、当たり前のことで、陳腐化したお部屋の設備を入れ替えることも当たり前のこと。外壁塗装や防水工事も定期的なメンテプログラムに基づいて計画的に行う。

だから・・・・・別段「空室対策」など考える必要性がない。

全く日頃から何も考えていない、何もしていないから、あわてて考える。あわてて何かする。
ではないのでしようか?

何かリフォームとかすれば・・・・とか。ペット可にすれば・・・・とか・・・・そんなことが対策なのでしょうか??

疑問を感じています。

そもそも、空室ができるということは、「ニーズ　(需要)　がない」ということではないのでしょうか?

もう一つは、「市場の賃料と募集賃料が一致していない。」ではないのでしょうか??

いいろなオーナー様がいますが、「空室が出るとローンが厳しい」とか「私は借金がないので、空室でもほっといてくれ」とか「どうして不動産屋は決めてくれないのか」などといろいろですが・・・

そもそも・・・・・その原点は　　「投資判断の誤り」　　ではないのでしょうか。

もっと平たく言うと・・・・・「高く買いすぎ」ということでではないのでしょうか。

市場では「その賃料では受け入れない」という結果が「空室」なのです。

アパートやマンションも他の商品と同じで、たくさんあれば値崩れするし、市場に商品がなくなれば高騰する。

お客様は、何部屋も見学して、ひとつだけ借りるのが一般的。

ということは・・・・・・他の物件に「打ち勝つ」力が必要になってきます。

牛丼は・・・・「早い」「安い」「うまい」でしょ。

賃貸住宅は・・・・「便利」「綺麗」「安い」でしょ。

そのほかに最近では、「安心」とか「安全」とか「サービス」とかがポイントになっています。

空室対策の原点は・・・・・・市場での自分の物件の位置を正確に把握することで、ほぼ終わっています。

マーテティング　(市場調査)　が最も重要なキーワードなのです。

それには、競合物件の分析、その地域の経済性、利便性、近隣施設、などなどを総合的に分析、判断する必要があります。

大家さんに聞きたい・・・・・・「あなたは、あなたのアパートの隣の物件を見学したことがありますか?」
　　　　　　　　　　　　　　　　　「競合物件が今、いくらの賃料で募集しているか知ってますか?」と・・・・・

私たち「管理会社」は常に、オーナー様の物件が地域で一番優位となる物件であり続けるために、日夜努力しています。

日々の定期清掃、入居者からのリクエスト、ゴミの処理、植栽の手入れ、入退去の立会、消防設備点検、設備保全、などなど・・・・・

当社で検討した事案で、リフォーム(大規模修繕)　した方が「投資効率がよくなる」となった案件は「まれ」です。

小規模修繕は当然すべての案件であります。(総額でも100万以下)

結論は・・・・・・・・空室対策を考えたり、リフォームを実行することを考える前に、「市場分析」をすることをお勧めします。

ほとんどの物件が、市場競争力のまったくない物件になっています。その物件に大規模修繕したからと言って、市場が活性化するはずもなく、万一空室は埋まっても、改装費の投資分の賃料の上昇は不可能です。

目新しいから、一時は入居者が増えるかもしれませんが、中長期的には、巨額な再投資が回収できないという結果になります。

誤解してほしくないのは、逆に市場が活性化している地域では、当然、何らかの手を打って、「投資効率」を上げればよいのです。

しかし・・・・・・地方で・・・・・市場が活性化している地域が本当にあるのでしょうか??
疑問です。

「市場の活性化」とは、将来に渡って、人口の増加が見込まれ、そこに、商業、教育、交通、文化施設など総合的な社会インフラが整備され、そこに雇用が生まれるような状態。

空室対策は、市場調査から。

そして・・・・・・売却も「空室対策」の一つです。(不動産投資でも売却は出口と言われています)

土地を活用や運用するのか・・・・・資産を活用、運用するのか・・・・・・よくよく考えて下さい。

不動産は・・・・・・一に「立地」二に「立地」三、四がなくて五に「立地」ということです。

次は、「立地」について詳しく書こうかな??

国の借金時計は、止まらない。

こうしている間にも・・・・・・・動き続ける。

是非ご覧下さい。

http://www.geocities.jp/mkqdj167/japan.htm

政府の景気刺激策として巨額の税金が投入されています。

「アニメの伝動」とかの問題は「どうかな?」と一様の疑問は感じています。

住宅政策に関しては「エコ関連」「200年住宅」「住宅性能保険」など新しい政策が実行されています。

それぞれの説明は、ここではしませんが、悪い政策ではないと思いますが・・・

「200年住宅」は200年などと今更そんなことを・・・と思います。

もう一度みなさんに考えてもらいたいことは、日本家屋の歴史です。

誰しも「日本家屋」と聞かれると・・・・

木造、土壁、ふすま、障子、欄間、床、畳、雨戸、土間、庭、門

想像できます。現代でも十分存在していて、京都の長屋文化は素晴らしいものです。

まさしく、すべて自然素材を利用して、十分　　「エコ」　　・・・・・

夏は涼しく、冬は暖かい。夏の「よしづ」や冬の「雪見障子」。

季節を生活の楽しみの中に取り組んで、暑さや寒さを楽しんでいます。

現代社会は何か「本当に大切なもの」を捨て去っているように感じます。

耐震や高気密、利便性に走っている。

花、月、風、雪、空、星・・・・自然とともに生活していきたい。

今日はそんなことを感じた。

住宅のことについて、以前に書きまして、思わぬ反響でした。

「マンションはどうなの・・・・・」と何人もの方から私に直接電話がありました。

今日は、マンションはどう??を書きます。

まず、マンションとは・・・・

《春秋波濤》 1966（昭和41）年　東京国立近代美術館蔵　

連休の合間、高松市美術館で開催中の加山又造展に行ってみました。
岡山駅からマリンライナーに乗って、瀬戸大橋を渡って高松駅に、約一時間の電車の旅。
高速道路が渋滞しそうなので、時間もあることですし電車に乗りました。
岡山駅でお昼のお弁当・・・と・・・・を買いこみ・・・・

在来線列車もゆったりと・・・・瀬戸内海を車窓に・・・・ガタゴトと・・・・楽しかったです。

高松駅からは、徒歩約10分ほどで、高松市美術館です。

連休とあって、混雑しているかと思いきや・・・・・意外とすいていて、ゆっくり鑑賞できました。

独創的な日本画の数々・・・・・感動です。

上の絵は屏風画の大作です。逆遠近法という独創的な技法で、遠くを大きく描いています。
日本の四季の素晴らしさ・・・・・

《倣北宋水墨山水雪景》 1989（平成元）年　多摩美術大学美術館蔵

この水墨画も、屏風画です。真ん中下、左右の枝が、立体的に浮き出ているかのごとく、本物は素晴らしい迫力でした。

《月と秋草》 1996（平成8）年　奈良県立万葉文化館蔵　

絵から、岩に叩きつける波しぶきの音、草花の匂い、冬の寒さ、を感じました。

絵を見て、音や匂い寒さを感じるなんて・・・・・

すばらしかったです。お近くの方は是非ご覧下さい。5月31日まで開催です。

他にも陶器や着物などいろいろな作品が展示されていて、感動でした。

詳しくは高松市美術館のHPにて・・・・・・・

そのあとは????・・・・・心が豊かになったので・・・・・腹ごしらえです。

高松といえば・・・・・おやひな「一角」とうどん。どちらもおいしかったです。

満足、満足でマリンライナー列車で帰りました。帰りの車窓からの、瀬戸内の夕焼けもとっても綺麗でした。

加山又造の紹介は続きをクリック・・・・・

先日、市役所に行った。

住民票を取りに行きましたところ、若い女性(派手な感じ)が窓口で長い時間話をしていて全然進まない。。。。。

何をやっているのか・・・・少しイライラして待ってると、会話が聞こえてきた。

「私は去年、岡山市に住民異動届(転出届)を出して、そのまま転入届を出さないまま京都に住んでいて、今は岡山市に戻ってきた。」
とかなんとか・・・・なんかいろいろ言っていたが・・・・

要するに・・・・定額給付金の案内がこない。。。。。と言っている。

「何で私はもらえないの、友達はみんな書類が来ている・・・・」と怒っている。

ばかばかしくて、やってられない。

えぇ～～。あっっそうか。。。。。と気が付いた。

定額給付金は、「税金の先行還付」でいずれ私たち国民にその負担は重くのしかかる。

大義名分は「景気対策」・・・・そういえば今の国民は大多数が賛成する。

しかし。。。。。。本当の意味は。。。。。住民基本台帳の整理なだあぁ。。。と気が付いた。

あっっ。。。そういうことか。

住民基本台帳の整理をして住基ネットを作成して、国民総背番号制にしないと、結局、年金や医療、介護といった社会福祉の支給や税の徴収が今のままでは危うくなる。

そうでなくても、社会保険庁は大でたらめ。。。。

グローバル社会の進展で、税務署も個人や法人の所得を確認することが困難になってきている。(個人は特に難しい、ネットを利用すれば税務署も把握が困難)

この若い女性のような、人がたくさんいるのでしょう。
また、定額給付金は、世帯主に交付するというのも、そう考えれば、理解できる。
偽装結婚や別居、世帯としての機能を果たしていないのが現実なのかもしれない。

住民票という制度自体が、時代の流れの中で、機能しなくなっている。

まもなく私も運転免許の更新時期です。またまた管理社会の縮図的手続きが必要です。

いくら自由自由と叫んでも。。。。。所詮は日本人。

国家に支配されているのだと、実感します。

国家の国民支配の仕組みは恐ろしい結果を招きそうな予感がします。

たくさんの方から、お誕生日のメッセージを頂きました。

CPMの仲間たち、会社のみんなありがとう。

商工会議所の仲間からも、連日連夜お誕生会を企画して頂きました。

ちょっと感動しています。

人を喜ばすこと、感動させることが、こんなに幸せなことなんだ。と改めて認識させられました。

私も、事業を通じてさまざまな方に、喜びや感動を提供できますよう、ますます精進してまいります。

まだまだ、43歳、仕事も人生の本当の意味も、これからです。

今後とも皆様の、ご指導、ご支援、宜しくお願い致します。

妻の実家に柴犬の「力」(りき)がやって来てはや一ヶ月。

大きくなってました。

子犬から男らしいのオス犬に成長しています。

りりしくなってきたなぁ～～。。。。。

来た日に携帯で撮影した写真です。
比べて見ても、りりしくなってきた。

私は岡山商工会議所青年部に所属し、いろいろな活動をしています。
本年度の私の担当委員会は、今年で5年目を迎えます、「ヘイ・セイ・カフェ」の担当委員会です。

「ヘイ・セイ・カフェ」とは??

【趣旨・目的】
２０歳代から４０歳代までの独身男女が結婚について真剣に考え、同時に安心して多くの人と出会うことのできる機会をヘイセイカフェ実行委員会が提供することにより、その人たちが恋愛スキルを高め、将来パートナーを得ることで様々な経済効果を発生させ、地域社会全体に活力を与えることを目的とします。また、人との出会いが大きな財産となる会の運営を目指し、「おかやま」の魅力を発信します。
【事業の経緯】
・2005.11.20　第1回1000人が出会うHey!Say!Café! 　(会場：岡山コンベンションセンター／962名)
・2006.02.18　第5回ＹＥＧ大賞グランプリ獲得　(第23回全国会長研修会：北海道のぼりべつ会議)
・2006.12.10　第2回1000人が出会うHey!Say!Café!　(会場：岡山コンベンションセンター／979名)
・2007.09.30　第３回1000人が出会う Hey!Say!Café!（会場：倉敷チボリ公園／585名）
・2008.10.26　第４回1000人が出会う Hey!Say!Café! （会場：倉敷チボリ公園／594名）
当事業は、少子高齢化を重要な問題と捉え、未婚男女にとって安心できる出会いの場と結婚観について考える機会を提供してきました。過去3回の開催のうち、1・2回は岡山ＹＥＧの主催で実施、3回目には、初めて県南５YEGの共同事業として場所も倉敷での開催でありました。また、４回目は、実行委員会方式をさらに進め、自立の模索を開始しました。
「YEG＝安心感・信頼感」ということでYEGブランドを認知していただき、多数の方々にご参加いただきました。参加者の皆さんも喜び、スタッフも達成感を感じられる事業として認知・浸透しました。

こんな大変な事業を担当しています。そんな中、この白書が発表されました。
しっかり読んで理解を深めたいものです。

少子高齢化が世界一と「2009年版少子化社会白書」が公表された。

少子化社会白書で検索して頂いて、PDFを読んでください。

その中に、なぜ若者は結婚しない・できないかというコラムがあります。

確信を突いている指摘だと思います。

・・・・・以下抜粋・・・・・

　2007年における平均初婚年齢は、男性で30.1歳、女性で28.3歳と、第２次ベビーブーム時と比べ、男性で3.1歳、女性で3.6 歳上昇している。また、生涯未婚率は、男性15.96％、女性は7.25％であり、特に男性は、この30年の間に約８倍となっている。少子化の要因である晩婚化・未婚化の背景や要因
分析などを行うため、「ゼロから考える少子化対策プロジェクトチーム」第１回会合（2009（平成21）年2月10日）では、「恋愛・結婚」をテーマに有識者からのヒアリングや議論が行われた。
　若者が結婚しない、できない背景として、若い女性の専業主婦志向が近年高まっている一方で女性が男性に求める収入と実際に得る収入にかい離があることが指摘されている。
　近年の調査においては、「夫は外で働き、妻は家庭を守るべき」と思っている20代女性は約４割となっているなど、依然として性役割分業意識が高い。一方で、未婚女性が求める男性収入と未婚男性の収入を比較すると、東京においては、25～34歳の未婚女性の約７割が男性に400万円以上の収入を求めながらも、25 ～ 34歳の未婚男性の約８割の年収は、400万円以下となっており、両者の間に大きなかい離がみられる。
　経済・社会環境の変化を踏まえ、今後は、現在の男女の性役割分業意識の変革と様々な分業形態の推進、若者の生活基盤の安定、就業形態にかかわらないすべての働く男女を対象とした仕事と生活の調和（ワーク・ライフ・バランス）の推進などの必要性が指摘されている。
　また、かつては男女交際があまり活発ではないものの、ある程度の年齢となると職場や親戚による斡旋により結婚候補となる異性に出会える機会が多かったが、現在では男女の交際機会の増大・自由化によりいわゆる『もてる人ともてない人の二極化』が進んでいる
こと、結婚のメリットの相対的な低下などが背景にあるといった指摘もある。
　このため、近年では若者の結婚を支援するために、若者の出会いの創出、男女のコミュニケーション力やライフデザインを支援する活動などの必要性が指摘されている。

・・・・・・・・・・・・以上抜粋・・・・・・・・・

前段で書きました、「ヘイ・セイ・カフェ」はまさしく、ここに書かれている活動なのかもしれません。

しっかり委員のメンバーと議論をしていきます。

4月1日朝8時市役所前のセレモニー

4月1日から「政令指定都市・・・岡山市」になりました。

「水と緑が魅せる心豊かな庭園都市、
　　　　　　　　中四国をつなぐ総合福祉の拠点都市」

という都市ビジョンを新たに制定して、スタートしました。

別に物理的には何の変化もありませんが・・・・・

やっと都市としての仲間入りしたのかな??
　　　　　　　　　　　　　とマインドには多少の影響があるように感じます。

また是非遊びに来て下さい。

4月3日のお昼、セシル枝川で「お花見」しました。

朝からお弁当を作って、施設すぐ前の枝川公園の満開の桜の下でお昼を食べました。

それにしても、きれいに咲きました。

入所者のお年寄りとも楽しく話もできました。「来年は焼肉をしようかな??」

施設内からの窓景色。。。。。。きれいだなぁ～

イギリス製のクロスが手に入りましたので、張ってみました。

幅60センチほどの紙のクロスです。

両サイドのボーダーは黒無地の量産クロスを合わせてみました。

巾木も黒にしてみました。

しまった感じと、ちょっとしたポイントで、タペストリーをかけている感じです。

クロス職人のおじさんが・・・・・
「紙は張るのが難しい・・・・ノリがしみ込んで紙がやわらかくなる前に張るタイミングが難しい～じゃ・・・・」
「わしは、ベテランじゃけ～～、簡単じゃけど。。。。」

とちょっとした、テクニックがいるようです。

やっぱり・・・・・知識と経験とスキル・・・・・この三つが仕事の基本能力だと、実感しました。

お客様の反応も上々のようです。

今は住宅の買い時か??

と最近こんな質問をよくされます。

皆様はどう考えますか??

住宅にもいろいろとありまして、地域もいろいろとありまして、一概にすべての方に当てはまるとは言えませんが大筋はこんな考え方ではないでしょうか。

まず、地方での一戸建て、地方でも一戸建てとなればよほどの富裕層の方以外は予算の問題で郊外型となります。郊外型一戸建てを考える時の条件として、交通と、買い物、学校となってきます。しかしここが大きな問題です。最近バス路線の中には路線の廃止や運行本数の削減などさまざまな問題が発生しています。一戸建てとなりますと将来にわたり長期間そこに住むことになるわけですから、とりわけ交通は重要です。
しかし地方では都市部ほど公共の交通機関のことをあまり重要視しない傾向があります。
でもそれでいいのでしょうか?
つい最近ではガソリン価格の急騰により、マイカー通勤を自粛するなどという動きがあったばかりです。今後もガソリン価格について不透明感は否めません。
また、一戸建てを購入したときは若くて自分自身が車の運転ができなくなるなど考えもつきませんが、人は必ず年をとります。また急な坂道がある山の上などの住宅では景色は確かに良いが、高齢者の話ではかなり住みにくいと言っています。
買い物についても、郊外の大型ショッピングセンターが近い。とかの理由はどうでしょうか?　最近では大型店舗ほど撤退や廃業に追い込まれるケースが少なくないのでは・・・・
学校も同じです。永久にその学校がその場所にあるとは限りません。廃校や統合になっています。
それからローンの問題もあります。新築住宅は新築の価格です。価格の中には建築業者の利益や土地の利益、またさまざまな諸費用が含まれてきます。しかし半年でも住めばその住宅は中古物件です。人口減少社会の中で以前のように地価の上昇とインフレで住宅が購入時よりも高く、また同額で売却できる保証はどこにもないのです。
ローン残高でも売却できるという保証もありません。
地価が下がったので今が買い時かという質問には、「はい」とは答えられません。
今年の地下の下落は、ここ数年の金融の歪でファンドや銀行の不動産に対する過剰融資が原因で地価が異常に上昇したためであり、市場の純粋な需要と供給のバランスで地価が上昇したものではない。だから下がっているのであり、この下がり具合で買い時というのはまだまだ不透明ではないでしょうか?
私は何度も書きますが、人口の減少している社会環境の中で、住宅取得が競争になることはあり得ない。戦争でも起こって既存の住宅がすべて破壊されれば話は別だが、すでに市場には空地、新築未入居、空家、空室が山のようにある。住宅の在庫が山積みです。

住宅は人生での最高額の買い物です。もうすこし勉強して、何年も検討してもいいのではないでしょうか。

「今が買い時ですヨ」「お客様こんな物件は二度と出ませんヨ」「今なら大幅値引きします」などという営業マンのその場しのぎのアドバイスに惑わされているようでは、まだまだ勉強不足です。後悔先にたたず。となりかねません。

ほぼ同じような考えですが、マンションのことを次回は考えていきましょう。

東京にいろいろあるから、出張に行く。そこでホテルに泊まる。

だれが言い出したか、ホテル税。今すぐ撤廃するべきです。

地方の人間から、そんなにお金を取りたいか、東京都さん。

地方は農産物を東京に出荷する、農産物に関税をかければいい。

地方の農産物が東京に集まって、東京で消費されています。

地方は、その農産物に関税をかけて、都会からお金を取り戻す。

そうすれば、地方の農業に資金が回り、専業農家でも生活が出来る所得を確保できます。

東京都も反対なら、地産地消すれば・・・・・・

巨大消費地東京・・・・・・都市間格差は広がっています。

扶養家族のいない人の所得税をもっと上げたらいい。
という意見を、４０歳独身女性、ばりばりのキャリアウーマンからこんな話が出ました。

子育てと、仕事の両立は不可能。と言い切りました。

その方は、私は仕事をする。税金を払う。子育ての人に安心して子育てできるようにしてほしい。私の分まで生んでほしい。というのです。

ちょっと、感動しました。

私たちの仕事は、管理委託物件の空室に入居して頂けるお客様を探すこと。

来店されたお客様の条件に合ったご希望物件を探すことではない。

お客様を探すのか・・・・物件を探すのか・・・・・

この違いが、わかっているようでわかっていない。

その原因はの一端が今日わかった。。。。。

お客様ご希望カード(サーベー用紙)がその原因です。

前者の場合は、実はお客様の探してる物件の条件なんて、そもそも聞く必要がない。

「こんな物件が当社の取りあつかい物件です。」「興味がある物件がございましたらご案内します。」

それでいいのです。

今までのように、仲介料仕事をするのなら、お客様のご希望物件をお客様と一緒にとことん探せばいい。
しかし・・・・・私たちの仕事は仲介屋ではない。

自社の商品をいかにしてお客様に賃貸して頂くかなのです。

サーベーはやめた方がいいと思うようになってきました。

だって・・・・・介護施設に来られるお客様は当社の介護施設に入ろうかどうかを見学に来られます。
ただそれだけで、決まっていきます。
条件に合った介護施設を当社のスタッフは探しません。
その代り、当社の介護施設の特徴をとことん説明します。ご飯も試食して頂き、体験宿泊や無料健康診断も実施する予定です。
それは当社の介護施設のいいところを体験して頂いて、是非当社の介護施設に登録してご来所ください。という。

新しい時代の到来とはこういうことではないのか。。。。。

賃貸管理者を通じてきちんと「リーシング」、「管理」されていない物件は今後成約が難しくなっていくと思います。

私の創業当初からの信念の一つに・・・・・

リーシングと管理(経営管理と物件管理)は車の両輪、どちらがなくても、どちらかが大きかったり、小さかったりしても、車はまっすぐ前に進まない。
リースと管理は車の両輪の如くどたらも同じぐらい重要なのです。

日本の社会保障費は過去20年以上基本的には抑制され続けてきた。
しかし、総額は高齢化にともないじりじりと増加はしている。その中でもっとも大胆なプランを打ち出したのが、当時の小泉政権。2006年7月の「骨太の方針」では医療、社会保障費全体の自然増加分を2011年までの5年間で、毎年2200億円削減するとした。
医療関係者や社会福祉関係者の間では「どうして社会保障費を削減するんだ」と批判の声が上がった。しかし当時の小泉内閣は「聖域なき構造改革」が売りだった。
医療費や社会保障費の財源確保のため増税という国民世論ではなく、「無駄をはぶけ」の大号令。マスコミも連日各省庁や特殊法人の無駄遣いをやり玉にあげていた。
そんななか、増税議論など到底受け入れられる雰囲気ではなかった。
しかし、ここ数カ月で様相は一変している。

「社会保障費のために増税」の議論にかすかな明かりが見え始めた。
政府の社会保障国民会議、最終報告書が2008年11月に麻生総理に提出された。
そこには、年金や医療・介護、少子化対策など社会保障機能の強化のため消費税増税を念頭に財源確保に取り組むべきだと明記されている。そのためには6%の税率のアップが必要となる試算結果も公表されている。この報告を受け政府の経済財政諮問会議は社会保障と税制を一元化に改革する議論に着手した。

今、世界経済は100年に一度の危機に苦しんでいる。連日報道されている失業者問題、産科医療の問題、介護就業雇用問題などマスコミの論調も変化しているように感じる。
医療も含め社会保障に関して「増税は必至で、むしろ遅すぎた」といった具合に負担増に積極的な論調を出す報道もみられる。
もたろん、今は景気回復に全力を挙げるべきだが、いずれ負担増の議論は避けては通れない。いつでも、選挙前に消費税値上げの議論はタブーとされている。しかし今回は少し違った風が吹くかもしれない。民主党からは社会保障費の負担増のコメントは特にない。
コメントがないのか、触れたくないのか疑問だが・・・・

かつて小泉元首相はこんな発言をしている、「歳出をどんどん切り詰めれば「やめてくれ」
の声が出る、「増税してもいいから必要な政策をとってほしい」という状況になるまで、歳出を徹底的にカットしないといけない。」と発言としている。
今の、派遣労働者雇用問題、医療問題、など世論の方向性を完全に読み切ったといっていい。

私はいつも、「日本人は平和ボケ」と言う。そのボケた国民に、気付かせるにはどうすればいいのか。民主主義の主権者は国民です。国民一人一人が真剣に自国のことを想い、未来を考え、問題の解決策を模索することが重要で、政策は麻生さんの仕事・・・・と他人事のようにとらえることのないように、主権者たる国民を気付かせることは逆に政治の仕事かもしれない。

人は自らの意思で行動する。行動するための意思は、気付きから始まる。

いい国、日本を造るためには、国民の気付きが大切です。

　(注)　文中に特定の政党名を表記していますが、特定の政党の批判や、特定の政党・政治家を支持する意味合いはございません。ご理解の程お願い申し上げます。　

昨年の12月に健康診断に行き、最先端の遺伝子検査の結果が出ました。
昨日その説明と今後の健康への取り組み目標の設定について、ご指導を受けました。

遺伝子検査で、「そもそもの私の体質」がよくわかり、将来の危険因子を知ることができました。

究極の個人情報で、ものすごい厳重な情報管理がされていました。

ここで結果をお伝えすることはできませんが、普通以上に健康でした。ということだけにしておきます。

やれやれ・・・・・・しかし危険因子はたくさんあります。毎日の生活習慣を改善して、健康な生活を送って行きたいものです。

一日10000歩、緑黄色野菜を取る、動物性脂肪の摂取を抑える。

4月まで改善に努力して、もう一度4月にデーター検診する予定です。とにかく、改善の努力を続けることが、将来の生活習慣病の撲滅につながります。

皆様も受診をお勧めします。以外に知らない自分のこと・・・・・でした。

新年あけましておめでとうございます。

いよいよ2009年が始まりました。今年の不動産投資マーケットは一層厳しくなることが予測されます。
完全に凍結する恐れさえあると感じます。
金融危機の影響により投資資金の出し手がいなくなったからである。
わが世の春を謳歌していた不動産ファンド系も金融機関からの資金の流れが昨年の秋以降止まり、破綻や民事再生と結果を招いている。
今年は世界経済がさらに混迷することが予想されますので、不動産市況はしばらくは回復しない。と多くの不動産関係者は見ています。

しかし私はそんなに悲観することはないと考えます。

不動産投資の原点は「賃料」です。金融危機で賃料の大幅な下落があるだろうか??

ファンド系の一部の物件で、高額の賃料設定の物件は、賃料の淘汰があるでしょうが、全体的にはそんなに例年と変わりないとと考えます。
人口の減少、企業の撤退、事業所の閉鎖、そして賃貸住宅の需給のバランスなどの要因で(特に地方)、賃料の上昇はないと思うが、かといって、人は必ず生活していくスペースを必要としていることには何ら変わりはないことだと考えますと、そんなに急激な下落はないと思います。

そもそも不動産の賃料の決定要因は、「立地」「建物」「サービス」の三点で決まるものです。
その原則を見違えてさえいなければ、いいことなのです。
空室の増加や、賃料の下落は、この原則の何かがそろっていないのです。

その中で当社は今年はさらなる顧客サービスの向上を図って行きたいと考えています。
入居中のお客様にどんなサービスが必要なのか?　オーナー様にはどんなことが喜ばれるのかを追及していきたいと考えます。

立地や建物は変わりがなくても、このサービスは変えることができます。
これがまさしく、「物件の付加価値」だと確信しております。

昨年からの「高齢者賃貸住宅」への取り組みも、この顧客サービスの視点に立った考え方なのです。

高齢者の方の生活に生活介護や医療サービスの提供は欠かせません。
入居者が何を基準に満足するのか、そこのところの追及が今年から始まります。

厳しいからこそ、新しいものが見えてきます。そんな一年になるように精進していきたいと思います。

本年も、ビタットハウス岡山店を、そして介護施設セシルを宜しくお願い致します。

原油価格の高騰から始まり、秋以降の米国発の金融危機、世界経済はジェットコースターのように急上昇、急降下の年でした。そんな中私は4月にはワシントン、10月にはシカゴを訪問した。

4月のワシントンは穏やかな気候で、米国の象徴リンカーン象やキャピタルヒル(米国連邦議会)を訪問大国の歴史や力に圧倒された。

偶然だがリンカーン象を訪問した時にリンカーン像の前のテラスの一枚の大理石に刻まれた文字に目が行った。それが有名なキング牧師の「アイ・ハブ・ア・ドリーム」の石板だった。その席番の場所で、キング牧師の演説が行われた歴史的場所だった。それから数か月、10月にシカゴを訪問。大統領選挙の真っただ中。住宅街のいたるところ「オバマ」の看板。シカゴはオバマ氏の地元だった。シカゴも巨大湖のほとりの、自然豊かな大都市でした。ホテルの前には巨大な公園。街は週末ともなると買い物客で賑わっていた。あの時はまだ「アメリカ人の消費意欲は、大したものだ」と感じていた。しかしその後ろには、今の危機が迫っていた。

それから数カ月、ついにオバマ氏の勝利。勝利宣言の中継を見てビックリ。。。
私の泊まっていたホテルの前の講演ではないか。いつもは米国のニュースを観ていても、「なんだ、アメリカのことか・・・・」とどこか対岸の火事のような気持でした。しかし、今年のこのニュース以来、アメリカが私の中で、身近に感じ始めている自分に気が付いた。
まさに、グローバル社会です。私のような地方の人間でも、大統領選挙の現地に数週間前までいたのです。そしてその勝利宣言の様子を、ライブで茶の間のTV(CNNj)で見ているのです。ほぼ地球の裏側の出来事がです。
今や「社会」とは地球上のすべて、国や地域を問わず、一人一人の人間が複雑に絡み合って成り立っている。という考えが私の中に現実のものとして生まれた。
環境問題、中国の食品や食品輸入の問題、原油、自動車、すべてが日本人だけの問題ではなくなっています。
2009年の経済は厳しいスタートになるでしょう。地球規模での社会構造の変革に日本も、そして私たち個人もその変化に対応していかなくてはなりません。変化に対応する、環境の変化に進化する。まさに恐竜のようなものです。環境の変化に対応できないと恐竜のように滅びて行きます。
それは会社という組織でも、個人でも同じことだと思います。
不動産業界を取り巻く環境は決して「晴天」とはいきません。今までわが世の春を謳歌してきた不動産業が変化の時を迎えています。今までの「晴天」時にどれだけ「嵐」の備えをしてきたか、また嵐の時の対応を考えていたかが、すでに勝負は半ばを過ぎていると考えます。
私は常日頃から「日本の不動産業は遅れている、アメリカの30年前だ。。。。」と言っています。
今回の金融危機はまだまだ・・・・来年さまざまな出来事が起こるでしょう、保険や銀行の再編、大失業者、大企業の破綻。。。。。。。
その中で私たち不動産業は、「新しい世界に」飛び立たないと、未来はないと確信しています。
新しい世界とは何か・・・・・・

そんなことを考えながら、一年の振り返りとしたいと思います。
今年は本当にたくさんの方からこのブロクに関してのご意見や感想、励ましのアクセスがありました。
この場を借りまして心より御礼を申し上げます。「ありがとうございました。」

皆様にとりまして、来る2009年が素晴らしい年となりますことを祈念いたしまて、今年のプログを終わりにしたいと思います。

2008年12月29日　岡山市の夕暮れ・・・・・・

良いお年をお迎えください。

東京研修の翌日、上野公園の東京都美術館で開催中の「フェルメール展」に行きました。

9時開館で私が上野駅に着いたのが、9:30ごろ、すでに、すごい人が駅から次々に公園内に入っているもしかして・・・・・・と思いましたが、その通り。

すごい人でした。しかし一人なので、さっさと入場券を買って入場。

久しぶりに、人ごみの中の美術館でした。どう考えても、絵画芸術には全く関係なさそうな、おばちゃんの団体がぞろぞろ・・・・・・・迷惑な話です。

そんなことに、イライラしたら、せっかくの絵画の価値が分からなくなる。肝に銘じ、そこからはまったく無視。。。。。

大正解でした。

すばらしい作品の数々・・・・・・すっっごく良かったです。

デーマは「光と影」のような気がしました。もっといろいろと複雑な解説があるのですが・・・・ここではやめます。

そして、12時ごろに美術館を出た。

なんと・・・・・・・すっっごいひと・・・・・チケット買うのに二時間待ち、入場に二時間待ちだそうです。

よかった、早起きして・・・・・・それにしても、上野公園の広いこと・・・・

久しぶりに、感動的な絵画を鑑賞しました。

IREM JAPAN 東京支部主催のセミナーに参加しました。
今回は、二部構成、前段は京葉電鉄が手掛けています「子育て支援マンション」の企画運営についてのプレゼンを聴講しました。

マンションに保育園が併設されているというもので、京葉電鉄沿線に若い世代を呼び込んでいこうという企画の説明。

なかなか興味深いものでした。

最近の私の口癖・・・・・・「そこに住む意味」がない物件は売れないし、借りてもない。

そういう意味では、今回のプレゼンを楽しみにしていました。

金融破綻の余波は途上国にもおよび本当に世界中をハリケーンが吹き荒れている。
当分収まりそうもない。金融の破綻は実質経済にも影響を与えるということが今回もまざまざと証明された。米国の自動車産業は最たるものだ。しかし私たち日本人は米国の自動車産業の不振は金融問題ではなく商品開発にあるということは何となくではあるが理解できる。私も今年シカゴに行きましたが、何台もプリウスを見かけた。米国自動車産業の衰退は低燃費車や小型車の開発に遅れたことであると私は感じています。
しかし、米国製のピックアツプトラックや4WD車はかっこいいのは否めない。
アメリカ人の心理を揺さぶるデザインであり、色づかいです。
今日は、車の話ではない。
そもそもサブプライムローンが破綻したのは、低所得者に住宅を購入させるため、無理なローンを組んだことが発端だと言われていますが、そのこと自体は、低所得者向け住宅ローンのリスクを考えるならば「金利」や保証料などでリスクをカバーできたはずである。
低所得者向けの住宅ローンを販売したことよりも、そのローンを金融商品にしたことに問題があったと思う。日本でも実は同じようなことが行われています。住宅ローンを金融商品にしている。以前にプログに書いていますが、しかし日本で住宅ローン破綻がまだそれほど問題となっていないのは、超低金利がずっと続いているからです。しかし最近では金利が安くても、家計の計画のように給料が上がらなかったり、失業したり、離婚したりなどさまざまな理由で徐々に住宅ローンの破綻が出始めています。
ローンを販売する場合はそのリスクを数学的に計算してそのリスクをいろいろな手法でカバーします。貸し手は損のないようになっています。しかしそれを金融商品にすると計画した場合は、ローン商品をとにかく売って、金融商品を作らないと売るものがなくなるのです。要は製造するのです。在庫がなくなりかけると増産しなくてはなりません。ローンを売っているうちは、まだ「自分の貸金を回収する」という意識があるが、金融商品の製造となると、「貸金の回収」という意識がどこかに消えてしまったのではないだろうか。
そしてその金融商品をよりいい商品に魅せるために、他の金融商品とセットにしていわば「お正月の福袋」的商品開発に走り、売りまくった。
ここからが人間の「欲」は果てしない。とにかく売れるものだからどんどん売った。いろいろな「福袋」を作った。最先端の金融工学を駆使し最新のコンピーターで計算しつくされた商品には、最高の格付けがついた。そして・・・・・
結局、金融工学とコンピューターの前に、人間は何が何だか理解できなくなったのだと思います。金融理論やコンピューター技術の急速な進歩に人間の脳や体が付いていけなくなった。そして訳が分からなくなった。
ダーウィンの進化論によると生命は、何億年とかけてその体や生態を変化させてきている。それが進化である。という。人間も進化しているのだろうが、その速度は何千年とかいう単位であろう。しかし科学技術や環境、理論的学問の進化はめざましい速度で発展している。医学界もその中の一つだ。人工授精ゆ代理出産、心臓移植は人類の人類である根底を覆す技術進歩なのだ。代理母の子は誰の子か、心臓が停止すれば「死」なのか、人間の考えや、身体や脳の進化よりも、科学技術の発展があまりに急速なため人間が付いていけなくなっている。
私も昭和の生まれです。生まれたときには我が家にはテレビはなかった。電話もなかった。なんと風呂もなかった。銭湯に父や母といった記憶がある。近所のおじさんやおばさんと一緒に銭湯にいくと、風呂上がりにコーヒー牛乳を買ってくれた、それが嬉しくて、父や母と銭湯に行くよりも、近所のおじさんと銭湯に行くのが楽しみだった。
その当時、我が家にもテレビがお目見えした、当時のテレビは真空管、スイッチを引っ張るとしばらくしないと映像が出てこない。当然リモコンなんかない。チャンネルは12チャンネルのダイヤル式、ガチャガチャと回す。子供でもお年寄りでも、誰でも操作出来た。
そのうち、電話も付いた。当然当時のダイヤル式、当時の父親の権力はすさまじかったと今思うに、家庭がいろいろな便利グッズに満たされていく、何か新しい物がお目見えするたびに、家族に得意げに披露する父、そしてその影で嬉しそうに微笑む母、そして母の一言がいつもあった「お父さんが頑張ってくれたから買えたのヨ」と、父親ががむしゃらに働いているおかげであると子供心に感じていた。
当時の商品は誰でも操作できた。簡単だった。
そして現代、一部の中年やお年寄りたちは「パソコンとはなんじゃ」「携帯は使い方が難しい」「銀行はよくわからん」と今や誰でもが操作出来ない商品が市場に溢れかえる。
そんな中でのオレオレ詐欺、人間の進化よりも機械や文明の方が急速に進化(発達)して人間の脳や体力が付いていけなくなっている。まさにサブプライム問題と同じである。
私は世界が何をそんなに焦るのかよくわからないが、そんなに急速に変化する必要があるのだろうかと疑問を持ち始めている。
昭和の時代「狭い日本、そんなに急いでどこへ行く」とよく言ったものだ。
今、昭和30年代を懐古する動きがある、私たち40歳代の世代には何だか懐かしい。
当時の、狭い長屋での暮らしはそれなりに楽しかった。そんな楽しさをこれからも創造できるのであろうか、とにかく、もっとゆっくり生きて行きましょう。
こんな文章を、東京行きの新幹線の中で、パソコンで書いてる自分の姿が面白く思ってしまいました。

不動産投資で最も重要なことは・・・・・・・・

「目的はなにか・・・」です。皆さん、本当に真剣に考えたことがありますか??

不動産を所有する目的は何か??
自宅として住むために使う、会社として使う、倉庫として使う、駐車場として使う。。。。。。
家賃を得るために所有する、店舗として商売をするために所有する。

さまざまでしょう。しかし本当に目的を達成するために、不動産を所有する意味があるのか??
ということまで考えていますか??

次に・・・・・
不動産投資をする目的は何か??ということです。所有するということはその不動産に投資した。ということです。自宅も、会社も、店舗もそうなりませんか??

よく地主さんがアパート経営されます。

地主さんのアパート経営の目的は何か??

私がこんな質問をしますと、ほとんどの地主さんはすぐに、声高らかに、「それはじゃな～～・・・相続税対策じゃがな・・・」と言います。

私はいつも、「相続税対策が目的で、アパートを建築されているのですね」と問い返す。

ということは、目的は相続税対策で、その手段として「アパート建築」をする。ということになります。

目的と手段の考え方は、ある目標や目的を達成するためにいろいろな手段を検討して、実行可能な現実的な手段で一番効果を上げる方法を選択していものです。

では・・・・・相続税対策でアパート建築して運営する。

目的はいいとしても・・・・・その手段の選択に問題はないのか??

実行可能で現実的な方法なのかということです。
それを自分で実行していけるのか・・・・・となりませんか。

アパート経営、運営は簡単なことではありません。専門的な知識も必要ですし、地域の市場に成熟していて、他のアパートとの競争に打ち勝っていかなければ運営は不可能です。
当然のことだと思いませんか??

目的があって、手段がある。手段は実行可能なものでなくてはならないのは当然です。

中には、目的がわからなくなっている不動産オーナーの方がいます。

毎月の収益でキャッシャフローなのか、価値を増大させてキャピタル狙いなのか・・・・
それとも、「見栄」なのか・・・・・「見栄」はいいかえれば「ステータス」

ビルを所有することに誇りを感じるための目的なのか???

不動産投資には一つではない。さまざまな「目的」があります。その目的、目標の達成のためにありとあらゆる手段を講じていくことが、目的の達成につながっていくことではないでしょうか・・・・

初めの話に戻りますが、税対策の手段を「アパートを建築する」これしかない。と思いこみ、アパートを建築することが目的となって、たてた後は、満足感に浸って、何もしない。

確かに、建てたら税対策にはなるでしょう。しかしそのあとの借入金の返済に伴う、「アパート経営」か待っていることを忘れてはなりません。

目的をいつも見失わずに、その手段を日々研究、行動、反省することこそが、最も重要なことである。
と私はいつも感じています。

目的と手段を混合することなく、厳しい時代を生き抜く知恵と勇気と実行力が求められています。

今週、所用で京都に行きました。その時に京都の光悦寺に立ち寄りました。

少し早いようでしたが、紅葉の美しさに、思わず写真を撮りました。

季節を感じる生活をするのが日本人なんだな～～。。。。。

素晴らしい。。。。。

シカゴから帰国後すぐに、IREM公式セミナー、HRS402のクラスの開催です。
HRS402とは、Human Resource Essentiais for Real Estate Managersの402コースということです。
日本語では、「不動産管理士に必要とされる人材管理」です。

会場は、東京、日本橋コレドビルの早稲田大学大学院ファイナンス研究科のキャンパス。

私は、先のワシントンでこのコースの認定講師になる、ヒアリング試験を受け合格し、認定講師へのトレーニング中です。その一環として、今回は「聴講」という事で、講義のお手伝いをしながら、講師の方にいろいろと、学習のポイントなど勉強させていただきました。

「人に何かを教える」ということは、どういうことか・・・・・

ただ、一方的に理論を前で説明していれば良いのか・・・

また、子供の学校と違い、社会人(大人)に学習してもらう。また学問が理論だけではない、実務への応用やノウハウを伝えるという役割が講師にはあります。

小中学校の先生とは意味が違う。会場に来て、決して安くない受講料を支払って、勉強しようとしている
方々です。真剣そのものです。

知識を得ることは仕事がより充実してきます。キァリアアップの助けになります。

私のトレーニングは、今後、合宿形式のファカルティートレーニング、公認講師と一緒に講義を行うフォーティーチへと進んで行きます。

長い道のりです。

農地の転用を当て込んだ開発業者らが農家に売買代金を払って事実上買い取った末、転用できずに耕作放棄地化する現象が各地で起きていることが毎日新聞の調べで分かった。判明しただけで６県１１カ所計約１２３ヘクタールあり、専門家は「氷山の一角」と指摘する。農地は農地法で農家と農業生産法人しか所有できず、転用許可前の売買は法の趣旨に反するが、耕作放棄地解消を掲げる農林水産省は実態をつかんでおらず対応を迫られそうだ。（毎日新聞）

私の思い
都市計画のあいまいさが招いた結果である。人口減少社会の中、新たに宅地を生産する必要があるのか？？市街地でも、誰も住んでいない家屋が多く見られる。全国平均では空家が２５％に迫っている。
中古住宅の流通や、市街地の宅地の利用、都市計画全般の考え方を転換する時期にきている。
同時に国内食料自給を上げるには、大切な農地・・・・農業政策もも新たな転換期を迎えていると思う。

外国人の入居斡旋が岡山の地方都市でも増えています。

留学生、研修生、永住とさまざまな国籍の方が来店されます。

世界第二位の経済力を持ちながら、現実には、なかなか国際化できていない。

言葉の壁があると言われて久しいが、それだけの問題でもないようです。

高度情報化、金融のグローバル化など国際化は逃げられない。

明治以来の国際化の波に日本の裁判所は以下のような判決を下した。

私は、全米不動産協会のメンバーとして、年間数回渡米しますが、アメリカでは法律で、肌の色や出身国で入居を差別することは許されない。
また、不動産管理会社のパンフレットの写真の構成も、アジア系、アフリカ系、メキシコ系とさまざまな人種の家族が、イメージ写真として使われています。

管理会社の社員も、さまざまな人種の方がいます。

日本人はまだまだ、精神的に成長していかなければならないように感じます。

以下は判決です。

日本とインドネシアの経済連携協定（ＥＰＡ）に基づき、我が国が初めて受け入れる外国人看護師・介護士が来月７日に来日することが正式に決まった。

　人数は、初年度枠計５００人の半数以下の２０８人にとどまった。予想外に少なかった背景には、制度の周知期間が短かったことに加え、候補者の半数以上を占めた男性看護師を日本の医療機関側が敬遠したことがある。来日できなくなった男性看護師からは不満の声も出ており、今後の課題になりそうだ。

　「なぜ、自分が選ばれなかったのか分からない。日本に行けると思って病院も辞めたのに……」

　インドネシア・ジャカルタ近郊の病院で２年８か月の実務経験を持つ男性看護師のアタンさん（２６）が肩を落とした。今年５月、ＥＰＡに応募し、筆記試験や面接を通過。日本行きの候補者として選ばれたが、今月中旬になって、「受け入れ施設とのマッチング（組み合わせ）が不成立だった」との連絡を受けた。提出書類の翻訳など来日に向けた準備に備え、勤めていた病院は退職。「女性を希望する施設が多いと聞いていたが、納得できない。元の病院で再雇用してもらえるかも分からず、失望だけが残った」と話す。

　日本側の受け入れあっせん機関「国際厚生事業団」によると、面接などを通過して候補者に選ばれたのは、看護師１７０人、介護士１２４人の計２９４人。しかし、候補者選考後、受け入れ施設と候補者の双方の希望を参考にコンピューターで行う「マッチング」で受け入れ先が決まったのは、看護師１１２人（女性８１人、男性３１人）、介護士１１４人（女性６４人、男性５０人）の計２２６人。マッチングが成立しない人は当初は１割前後と見込まれていたが、実際には、２割以上の６８人が不成立。このうち看護師は５８人全員が、介護士も１０人中８人が男性だった。このほかに、１８人が辞退などで来日しない見通し。

　日本で働く看護職員に占める男性の割合は約５％で、介護職員でも約２１％。同事業団では「予想以上に男性の候補者が多かった。『女子寮しかない』などの理由で辞退した所もある」と説明する。男性介護士２人を受け入れる千葉県内の社会福祉法人は「タフさを見込んで男性を希望したが、女性より倍率が低く、希望通りになった」とした上で、「施設の入所者は女性の方が多いため、『同性介護』の面で女性を希望した所が多かったのではないか」と話す。（社会部　小林篤子、ジャカルタ支局　佐藤浅伸）

１９日（土）にベトナム訪問団と交流しました。

１８時から、地元サッカーチームのＪＦＬ公式戦をナイター観戦！！

その後、日本式宴会にて懇親を深めた。

今回の訪問団は、ベトナム・ロンアン県の方々・・・・
ド・フー・ラム知事を団長に日本の先進的な医療や教育、経済システムをモデルに地域づくりを計画しているという。

ロンアン県はベトナムのホーチミンの隣の県で、日本で言うと埼玉県のようなところです。

ベトナムでも「ロンアン県・・・・」というと田舎者という意味で、すこしバカにされているらしい。。。。日本も昔は埼玉はそんな感じでしたネ！！

通訳のタン君は日本の富山の大学に留学していたということで、流ちょうな日本語で通訳です。ベトナム語はまったく理解不能でした。

いろいろな話をしましたが、岡山に来る前に広島で原爆資料館を見学したという。お好み焼きも食べたし、くるくるずしが楽しかったらしい。

サッカーは万国共通で、一緒に岡山のチームを応援して、一体感や親近感は増したと思います。

原爆については・・・・
「日本は、あの戦争で本当に悲しい思いをたくさんしたと思う。私たちもベトナム戦争でとっても辛い経験をした。でも日本はそこから、奇跡の成長発展を遂げた、私たちの国も日本にいろいろなことを教えていただき、これから発展していきたい」
とお話してくれた・・・・・・・

日本料理もお口にあったようで、すき焼きは「おいしい」の連発！！
日本酒もおいしい、おいしい！！と・・・・・・

乾杯というのはベトナム語は「ヨー！！」だそうで・・・・

「ヨー！！」「ヨー！！」いって、物凄く飲むのであった！！

防犯設備コンサルタントの方のコメントを紹介します。

皆さん、梅雨も各地でそろそろあけはじめるのではないでしょうか？梅雨の時期は、色々と管理物件でもトラブルがおこると以前きいたことがあるのですが、皆さんの物件では大丈夫でしたか？色々な方がお住まいになる共同住宅ではやはりトラブルも多く起こりますよね。

先日もある管理会社の方より、トラブルの話を一つうかがいました。ある日、とても感じのいい老夫婦が物件を探していると店舗に来店されたそうです。本当に穏やかで感じのいいご夫婦でしたので、親身に希望されているような物件をお世話されました。老夫婦もその対応にとても感謝し、喜んで入居されたそうです。しかし、後日その物件の他の住民よりクレームが。

「自分の上がわけのわからない事務所みたいな感じで垂れ幕などをしている」とのこと。
その管理会社では、老夫婦に住居用に賃貸したもので、事務所？そんなはずはない！と、すぐに確かめに行きました。すると、確かに妙な垂れ幕が下がり、ある活動グループの事務所として使用されています。すぐに訪問して、「住居用に貸した部屋で、事務所使用として賃貸したのではないですよ。」というお話をしたのですが、かえってきた答えが、「借りた物をどうしようと勝手だろう。確かに住居としても使用している。文句あるのか！」ときたものです。業者さんは、あっけにとられました。あの感じのよかった老夫婦が一変して鬼の形相。まるで別人でしたので。

しかし、そのまま放置できずに根気よく話をして住居以外に使用するのは認められないということをご説明し、その後色々と嫌がらせなどもされたそうですが、退去という形で一件落着したそうです。このようなことは結構あることだと業者さんは言われました。しかし、このようなトラブルが度々起こったのでは、たまったものではないですよね～・・・。

では、この場合、どうすればこのような被害に遭わないですんだのか？ということですが、やはり確認を怠らないということに尽きるでしょうか？今回この業者さんが後悔された最大の失敗は、身なりだけで判断して簡単に信用してしまったことです。差別的な質問を行ってはいけませんが、やはり審査の際に、色々と相手に質問を行い不審な点がないか？確認はしなければなりません。刑事さんが、犯行を否認している容疑者に自供させる手法に、相手に話をさせてボロを出させるというのがあります。多くを語ると必ずつじつまの合わないことなどをうっかり話してしまう場合が多いので、話を途中できったりもせず、ただひたすら聞く。話が１０とすると、９は聞いて、１攻めるというのをお聞きしました。

このような場合もそうですよね。審査の場合は相手に色々と自分について語らせて、おかしいな？って思うところを攻める。このように対応していけば、自然とこうしたトラブルは避けることができるようになっていくのではないでしょうか？たとえ、相手が感じのいい人でも、どんなに忙しい時でも、相手を見る時には、この手間を怠らないで下さい。後でトラブルになった時に他の住民も巻き込むような大問題になれば、信用も売り上げも同時に失うことになりますので。

全国的に商店街の衰退は急速な勢いで進んでいます。

でも・・・郊外の量販店の出店ラッシュも今年で終わりそうです。

イオングループは今後は国内出店計画を一旦中止し、中国への出店を加速すると・・・・

少子高齢化の勢いが強まる中、個人消費の低迷に歯止めがかからないのは当然のことです。

しかし・・・・・郊外量販店とは違って、商店街は今後復活の予知がある。
と私は考えています。

高齢化やガソリン高、マンション建築ラッシュにともない、中心市街地に人口が集中して来ています。
岡山も例外ではない。

そこで、商店街に私は注目しています。

商店街は、アーケードを挟んで次々に店舗が連続して立ち並ぶ形式。
当然、徒歩が一番！！車椅子も楽々！！

そこで・・・・・・・活性化できない、商店街の最大の、現状の問題はナンなのか？？

たった一つです。

そこで商売をしている、地権者商店主なのです。

魅力ある商店街は、店舗の入れ替わりが必要になっきます。
郊外型の大型店でも、不人気店舗はテナントを入れ替えますし逆にキーテナントを誘致して、集客を図ります。

昔にそこそこ儲けた、商店主がのんきに売れもしない商品をただ、並べて日がなく一日を終える。それも商店街のど真ん中で・・・・・・

その場所にはもっと他のテナントを誘致すべきなのです。

にぎわいのない商店街は、そこの商店主の責任です！！

テナントの入れ替えが必要です。

商店街という体系も、商店街の商店主の集まりという形態から、商店街全体のプロデュースを必要とする集合体に替わることができれば、中心市街地の商店街に人は必ず戻ってきます。

郊外大型店に車を使って、買い物に行く時代は終焉です。

徒歩か自転車の時代です。

職・住・食・遊が・・・・・徒歩圏内

商店街のことを考えても・・・・・・・・・不動産的に・・・・・・・立地は最重要です。

商店街は、人気店舗の連続体立地で相乗効果です。

６月２１日土曜日、朝８時より、新入社員研修の一環行事、「旬野菜市」を開催しました。

目的は、企画から販売までを通じて商売を知る。新入社員同士ので一つの企画を計画、実行、反省する。といったものでした。

４月の後半から、企画や準備をしてきた新入社員にとっては、野菜の販売ということで、地域の方々や仕入先の方との交渉や交流を通じていろいろなことを学んだと思う。

自分達でチラシを製作して、自分達で配ったり、仕入れしたり、値付けを考えたり、当日は朝５時から準備、開店から販売・・・・・

朝、７時半ぐらいから、ご近所の方がたくさんご来店いただき、活気のある野菜市となりました。

新入社員は、いろいろなことを、感じたと思います。

体験すること、実感すること、感動することが、大切なことであるという私の思いがすこしでも、体で理解していただけたと思います。

最後になりましたが、たくさんの方々にご協力を頂き、本当にありがとうございました。

岡山商工会議所青年部　ビジネス室　あきんど支援委員会の行事で全６回にわたり英会話教室を毎週土曜日に開催しています。

第一回は挨拶や自己紹介、初対面の外国人との会話の注意点などでした。
第二回は、空港でのチェックインから機内での会話、入国審査での会話です。
そして、昨日は、ホテルの予約やホテルでのトラブルなど・・・・・・

英語は中学から学習していますが、なかなか身についていないのが現実です。

ジェームス先生の楽しい授業に、毎回笑い声の絶えない教室になっています。

英語は習うより慣れろとはよく言ったものです。

三菱総合研究所（本社：東京都）は、2006年7月、総務省「平成17年国勢調査報告」速報値等を活用し、首都圏における「都心回帰」の実態について発表。さらに今回、首都圏における人口の「都心回帰」の『その後』について分析した。

前回の分析では、東京都で、都心3区（千代田区・中央区・港区）を中心に人口の「都心回帰」が進んでいることが判明。今回の分析で、この傾向は平成20年現在も続いていることがわかったという。また、平成17年までは東京都中央区での人口増加が目立っていたのに対し、その後『都心回帰の重心』は東京都港区へ移ったとしている。

今後、都心部でのマンション供給は落ち着くことが見込まれるが、タワーマンションなどの大規模開発により急激且つ局所的に人口増加となったエリアでは、生活環境や子育て環境の充実・長期的視点に立ったエリアマネジメントが要求される、と同研究所は分析している。 08.07/01 詳細・関連
株式会社三菱総合研究所
http://www.mri.co.jp/

久しぶりの書き込みとなりました。ごめんなさい。

７月１日に岡山市より正式認可の小規模多機能型居宅介護事業所を組み込んだ、介護付高齢者専用賃貸住宅・・・・「セシル枝川」・・・・をオープンいたしました。

地域密着型サービスの提供ということで、地域の開業医の先生、町内会とも今後ますます連携を密にしていきたいと考えています。
まだまだこれからで、準備中のこともありますが？

まずはオープンにこぎつけましたこと、ご報告します。

今後も、当社の「住まい」というキーワードを通して、「総合生活支援企業」を目指します。

また、見学会は随時開催中です。お気軽にお電話ください。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（本社：東京都）は、2008年4月、直近3ヶ月間に新築マンションの販売センターに言った経験がある人を対象として、マンション購入検討者の意識調査を実施。このほどその結果をまとめ、発表した。

同調査によると、現在の物件の購入価格に対する意識では、「高い」との回答が52%、「安い」と答えた人の7%を大きく上回る結果となった。さらに、全体の75%が「いままで価格が高すぎてあきらめた物件がある」と回答しており、あきらめた物件数は購入希望物件数を超えていたことから、同社は価格が物件購入の強い阻害要因である、と分析している。

また、「絶対に購入しない物件の条件」としては1位が「駅から15分以上かかる、もしくはバス便」が72%。「生活環境の悪さ」（66%）、「面積が狭い」（59%）がこれに続いた。

高齢者の間にも資産の格差が激しい。

この背景には、保有不動産の資産価値が大きく影響している。

現役世代の所得は、地方と都市部とでは、20～30%の格差はあるものの大きくは格差はない。

しかし、保有資産の格差は何十倍も違う。

東京、都心部で、相続で50坪の自宅に住んでいて、定年を向かえ、老後の為に資産の整理をした場合も、都市部の不動産は、高級老人ホームに夫婦で入居できるほど資産価値がある。

しかし、同じように地方の高齢者の自宅は、換金すら難しく、下手すると負の資産となることがある。

都市部の高級老人ホームと地方の老人施設での格差は、私が考えるに保有不動産資産の上昇の恩恵であると考えています。

不動産資産は世の中のありとあらいるところに影響を及ぼしています。

なのに・・・・・もっと・・・みんな真剣に不動産学を勉強するべきです。

高齢者施設のマーケティングで解ったことです。

今後の地方での地価の大幅な下落は高齢者の資産価値を大きく下落させることとなるでしょう。

格差社会とはこんなことです。老後も、おちおちしていられない。

アジア市場が都市の発達をリード
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

全米不動産協会の機関紙より、アジアの記事がありましたので、読んでみて下さい。

日本語訳されています。

アジアの発展に日本の未来が見えてくるようです。

４月２４日、２５日と合宿選考会を行いました。
今年も、風光明媚な瀬戸内海沿いの宿舎です。

今年は、６名の参加で、アクティビィティ－ゲームやディスカッションとわいわい楽しくやりました。
夕食は全員で、少しビールも飲みました。
夕食後は部屋で就職のことや、仕事のこと、会社のことなどをいろいろと雑談しました。

学生さんも私たち会社のことや雰囲気が解っていただけたようです。

昨年も書きましたが、会社は学生を選ぶのではなく、本来は学生が会社を選ぶものです。

相思相愛の募集活動や採用が実現できるよう。がんばります。

推計人口調査

総務省が今月１５日に発表した、昨年１０月１日時点の
推計人口調査によると、我が国の総人口は１億２７７７万
１千人。出生児数が死亡者数を２千人下回ったものの、
外国人の入国超過数が日本人の出国超過数を４千人
上回ったため、総人口は前年比で横ばいだった。

＜この調査の特徴＞
・大都市への人口集中（地方都市の人口減少）が顕著。
　都道府県別の人口は東京都が最も多く、次いで神奈川県、
　大阪府、愛知県、埼玉県。この５都府県の人口が、全国の
　人口の３５％を占めている。
・年少人口（０から１４歳）の割合が増加しているのは東京都だけ。
・生産年齢人口（１５から６４歳）の割合は全都道府県で低下。
・老年人口（６５歳以上）の割合は全都道府県で上昇。
・老年人口の割合は、沖縄県以外の４６都道府県で
　年少人口の割合を上回っている。

都道府県別の推計人口等、本調査の詳細はこちら
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2007np/index.htm

人は評価する方向に伸びる。

といいます。不動産管理の仕事は人材教育と開発が最も重要なカテゴリーです。
不動産投資は一人の力量で成功する可能性があるが、ＰＭ（プロパティー・マメージメント不動産経営管理）はそうはいかない。

日本の不動産業の歴史的背景を考えても、不動産業者の９０％以上が５人以下の中小企業という実態です。これは、媒介料を中心として営業形態をとってきたもので、長期にわたる物件の管理やテナント維持、メンテナンスなどの業務に進展してこなかった結果だといえます。

ついつい・・・・忙しさにかまけて、投稿していませんでした。
すいません。

いろいろなことがありましたので、がんばって投稿したいと思います。

新年度を迎えて、私は証明写真が必要になって商工会の知り合いの写真館に撮影に行きました。

ネクタイの色を変えたり、撮影角度を変えたり、照明の角度を変えたり・・・・・完成写真がこの写真です。

最新の技術で・・・・少し修正（顔のしみやしわ）もくわえて・・・・・

大切なポイントは、自分をどのようなイメージにしたいのか？自分のキャラクターの設定が出来ていないと、写真館さんも難しい！！と言っていました。

仕事をしていく上で、自分はどんな仕事のスタイルをしていきたいのか？決めておくことは重要です。

また、がんばって！！ブログ書きます。

皆様・・・・よろしくお願いします。

世帯数の増加で賃貸市場は拡大？！

総人口が減少し続ける一方、平成１７年に１４４６万だった単身者世帯数は、４２年には１８２４万まで増加。全世帯の総数も２７年までは増加を続ける。これは厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所が３月１４日に公表した標記分析の一節。

世帯数の増加は朗報だが、この分析によれば、安定して増加するのは「ひとり親と子の世帯」や「高齢者世帯」。
こうした方々に快適に入居・居住してもらうための貸し方の工夫や賃貸管理ノウハウの集積が今後は重要になると思われる。

講演会つづき・・・・・・遅くなりました。

「生き残っていく会社、潰れる会社」
クロネコヤマトの経営革新から
というテーマ。。。。。
元ヤマト運輸(株)取締役社長　都築　幹彦氏

いろいろあって、社内的には「宅急便」をやっていく、と決まった。
これからが、許認可です。

引き続きシンポジウムになります。
「不動産業は（人）が財産！人を活かす人材教育とは？」
がテーマです。
なんと・・・ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮメンバーの坂部ＣＰＭもパネリストとして登場です。
明海大学不動産学部の坂本先生をはじめ、消費者の声を代表してハウジング・ジャーナリストの河名様
など。。。。
さまざまな意見を聞きたいと思う。

３月４日（火）１３：００～大阪国際会議場で国土交通省、（財）不動産流通近代化センター主催の
「不動産業における人材育成シンポジウム」がありました。
ちょうどＣＰＭ定例会議と重なりましたので、参加してみました。

不動産セミナーを開催いたします。
詳しくは下記・・・・・
http://www.artplanning.com/seminar/index04.html

　　　　　　　　　　　　　右は山陽新聞社の写真、左上の空中に浮いている白い物体が二本の宝木

もうすぐ５００年続いているといわれる、西大寺観音院（岡山市西大寺）の西大寺会陽（さいだいじえよう）が１６日夜から１７日未明にかけ開催された。
私は、岡山商工会議所から会場のお手伝いに行って来ました。

約９０００人の裸の男が福を呼ぶ宝木（しんぎ）を求め、激しい争奪戦を繰り広げるお祭り。
毎年、この時期は極寒です。岡山では「会陽が終わると、備前平野に春が来る」といわれているほど、なぜか、はだか祭りの日は、一年で一番寒～～い。今年は午前零時で０．３度、観客は約３万人。

境内には午後１０時過ぎぐらいから、裸集が続々と入場、こり取り場（プールの消毒槽のような場所ですぐ横の吉井川の清水を引き込んでいる）で身を清め、「わっしょい！！わっしょい！！」と気勢をあげる。

先日出張の帰りに、新神戸駅の新幹線ホームに上がっていくと・・・・
びっくり！！色鮮やかな！まっっ黄色の新幹線！！
ホームに一分ほど停止して、発車していきました。

後で調べてみると、東海道・山陽新幹線はこの黄色の「電気軌道総合試験車」というのが実際に線路を走行して、私たちの安全を確保してくれていると書いてありました。

ドクターイエローと呼ぶらしいです。

世界一の安全基準を誇る「新幹線」。その陰には、日々の絶え間ない安全に対する「努力」があるのだということを認識しました。

ただ日頃、私たちは当たり前のように乗っています。安全が第一。

ピタットハウス（スターツグループ）は東京マラソンの公式スポンサーです。

２／１７（日）　９：００～　日本テレビ系列で全国放送です。
是非、ご覧下さい。

東京都心を駆け抜ける、フルマラソン、今年で二回目です。
選手の走りもさることながら、東京都心部の町並みにも注目です。東京駅や銀座、皇居前をはじめ、最近の再開発地域も走り抜けていく大会。

詳しくは・・・・・

http://www.ntv.co.jp/tokyomarathon/

今日、東京の管理会社の社長さんからこんなメールが来ました。
皆様、どう感じますか？？火災現場ではないですヨ！！
善管注意義務とは？？原状回復？？これでも法律はオーナー負担がいくらかでもあると言えるのか。
不動産管理会社はただ、不動産斡旋したり管理したりの仕事ではないことを、理解してください。
私たちの仕事に社会的な評価をしてください。あ～～ぁ～～。。。。
日本はどうなっていくのか？？

以下東京の管理会社、社長さんのコメントです。

先日、明け渡しが終わった部屋を見て下さい！あまりの汚さに言葉がありません。これで良く生活していた物です。オーナーも泣くに泣けない状態です。

国土交通省の原状回復ガイドラインはあくまでも入居者保護の観点で作られていますが、こういう使い方をする入居者もいるのです。この場合のオーナーの立場も理解して欲しいです。驚くのはこの入居者は若い女性でした。こういう事があると寂しく、情けなくなります。

「去る鳥、後を濁さず」という日本には奥ゆかしい素晴らしい風情がありましたが、どうしたんでしょうかね？？最近の日本！おかしいぞ！！！

２月５日(水)13:30～
岡山県、(財)岡山県産業振興財団による、経営革新大賞授与式が岡山市のホテルで行われました。
当社も経営革新の認定を頂いていますので、出席しました。
今年の大賞は、モリマシナリー株式会社の医療用のタブレットプレス機の開発とわかば食品株式会社のキャベツにこだわった冷凍お好み焼きの開発と販売でした。

表彰式は岡山県知事が出席。表彰後両者の経営革新発表です。

開発の苦労や取り組みについて、パワーポイントで説明して頂きました。

1月29日(火)財団法人　日本賃貸住宅管理協会の総会と講演会の為、東京に出張しました。
今年二度目の雪の岡山から新幹線にて上京。

会員総会では、各委員会からの活動報告の後、予算案や決算の承認などの総会でした。
また、現会長が任期途中にて辞任、新任会長の挨拶や方針説明がありました。

その後、講演会、株式会社船井財産コンサルタンツ、代表取締役平林良仁氏。
テーマは「大変革時代の対応のコツ」という講演です。

ファジアーノ岡山のＪＦＬ昇格を祝う会が岡山市のホテルでおこなわれました。
この会の発起人は、岡山の政界、財界の方の発起人で開催されました。
選手や監督、ファンと共に地元の国会議員、岡山県知事、岡山市、倉敷市、商工会議所会頭、経営者会議、経済同友会と岡山のそうそうたる方々の出席でした。

県、市、財界あげて今後も積極的に支援を約束するというものでした。

確かに、行政や企業の絶大な支援は必要です。しかし私が感じたことは、あくまでも市民のクラブという意識を忘れないでほしい。
市民や子供たちからの、１００円の募金やファンクラブの会費で運営していく姿が真の地元スポーツチームのあるべき姿ではないでしょうか？

そのために、「盛り上がらない県民性」を変えるきっかけを是非ファジアーノからと思いました。

子供たちに夢を！岡山からＪリーグへ！

一歩前進したファジアーノ岡山の姿でした。

ヤフーの不動産サイトをご覧になったことがあると思いますが、都市部の情報はすばらしい。
路線から検索、地域検索、カテゴリー別では、タワーマンションから駅徒歩１０分、高級賃貸からペット可物件とさまざまです。

高級賃貸のページにこんなコメントがありました。
「都会で優雅に暮らしたい」「マンション購入を考える時間を持ちたい」とか決定的な言葉は・・・・
「一定期間、集中して仕事に没頭したい」というコメントです。
南青山、広尾、六本木、目黒・・・・などの好立地にくわえ、各物件の入居者サービスは至れりつくせりです。フロントサービス、クリーニング、キッチンデリバリー、エステ、美容、レストラン・・・・・

地方で高級賃貸が難しい原因は、所得格差よりも、「一定期間仕事に集中」する人がいないのです。
外資系金融関係、投資関係、ＩＴ関連、一定期間で巨額な報酬がある仕事に没頭して資産を形成することは東京でしか難しいのです。
仕事しかしないのですかマンションにいろいろなサービスが必要となってくるのです。
当然「優雅」「癒し」「おもてなし」の提案も必要でしょう。

ファンド資金によって、都心にはさまざまな個別ニーズに対応したマンションが建築されています。
いろいろな生活スタイルを不動産会社が提案しています。

ますます地方は都市部の真似ごとではない。
独自の商品開発をしないと、どんどん人は都市部に集中することとなるでしょう。

不動産業は物件を売ったり、貸したりの仕事から「ライフスタイル創造産業」へと急速に変貌して来ています。

新年より「医療福祉部」のＨＰをアップしています。

不動産マーケットの市場規模の縮小は急速に進んでいます。
今までのように、２、３、４月が繁忙期で忙しいなんてことは、特に地方ではもうない。
今までと同じような「やり方」「お客様層」「家賃」はいつまでも続かないと思う。

未知の世界だが、今、挑戦しておくべきではないだろうか。

今日は医療福祉部のＨＰに関連した書籍を紹介しておきます。
興味がある方はご一読ください。

１月２１日（月）朝７：３０、岡山市の景色です。
昨夜降っていた雪が、うっすらと積もり、なんとも美しい世界です。
四季折々の身近な景色に感動しています。

不動産コンサルのブログということで、ずっと書いていますが？

そもそも、不動産コンサルってナンなの？何か資格があるの？どのような仕事をする人？
コンサルしていただくのには、どのくらいの費用がかかるの？という基本的な質問がありました。
一般的に、日常生活ではあまりお目にかからない職業ですしネ！

不動産コンサルタントとは？？という質問にまじめにお答えします。

明治天皇のお言葉です。

欧米列強に影響をうけ、文明開化という時代の変革期に日本人が忘れてはならないことを示されています。今の日本がもう一度、考えることではないでしょうか。

現代社会は当時の様相と似ているように思えてなりません。
次回（第６、７回）の中国報告のブログでは二百三高地の紹介を紹介しますが、歴史は繰り返すと言うことです。
現代では血を流すようなことはないにしても、欧米の勢力争いにアジア地区、インド、インドネシア、中国、日本、朝鮮が今もなお、かかわっているのではないでしょうか。
その中で日本人としての考え方を示されたこの「教育勅語」はなぜか、現代人の私たちにの心にも響き渡ります。

明治神宮のＨＰよりの全文を読んでください。

昨年来、書き込みしていませんでしたシリーズを再開します。

今回は第五回目です。

郊外を車で30分ぐらいは走ったと思います。Dailian Ascendas IT Park　という開発区に到着です。
まだ、第一棟目が完成したばかりで、テナントさんも引越し中という時期です。
日本企業は、キャノン、富士ゼロックスは契約済みで入居準備中だそうで、日本のいろいろは企業から
入居の問い合わせはあるようですが、商談中のため社名は契約済みのみ教えます。だそうです。

この他に、オヒィスビルが7棟、ショッピングセンターやレストランが入店する棟が一棟、それに付随する居住棟が無数・・・・に建設されていきます。そして海に見えています小島を橋で結び、湾岸には高級有名リゾートホテルやマリーナの建設も決まっているそうです。見渡す限り、見える範囲はすべて開発区です。

元日、６時起床、今年は家の裏山に登り（登るといっても徒歩１０分ほど）岡山市の初日の出を拝みました。
７時１５分頃、見事な初日の出です。
太陽や山、木、水・・・自然に神が宿ると考える日本人。。。。つくづく自分は日本人だな～～と感じています。その後、雑煮を食べて、市内の後楽園に向かいました。
元旦の１０時、毎年恒例の岡山後楽園の丹頂鶴の放鳥を見学しました。
年末より練習の様子がテレビで紹介され、良く訓練され飼育係りのお兄さんの後を付いてひょこひょこ歩く丹頂鶴は優雅で愛らしかったです。鶴も鶴をやっていくのは決して楽ではないな～～！！と思い、新春のおめでたい、縁起の良い一年のスタートになりました。

動画でどうぞ！！

２００８年　年頭所感　　「志を持って岡山の人々の生活をよりよいものに」

元日の岡山後楽園、丹頂鶴の放鳥
私が撮影しました。

　謹んで新年のお慶びを申し上げますと共に、旧年中に皆様方より賜りましたご愛顧に対しまして心から御礼申し上げます。
　昨年、当社は創業１０周年を迎え、記念事業はファジアーノ岡山ＦＣ様のご協力で盛大に開催することができました。そしてシーズンではファジアーノ岡山ＦＣが念願のＪＦＬ昇格を果たし、当社に取りましては１０周年記念年度にＪＦＬ昇格と縁起の良い周年事業となりました。
　昨年の不動産市況前半では世界的金余りとわが国の低金利によって、ファンドやリートといった新しい投資家の不動産管理現場からかけ離れた価格による不動産取引が旺盛となり、更なる価格の二極化現象が進行した。
後半はファンドも息切れ、更には米国のサブプライム問題によって一気に不動産投資市場も収縮の傾向です。
　世界的な金融収縮、ドルの信任低下、ハイパーインフレの到来、中近東や北朝鮮情勢の悪化の兆し、国内では急速な少子高齢化、若年層所得格差、都市と地方の問題、年金問題と内外共に不透明感を高めています。
　これらさまざまな問題に共通していることは、低成長経済への移行ということです。　低成長、縮小経済状況での不動産投資は激しい競争にさらされ、強力な差別化を図らなければ生き残れません。
今年からは様相が激変すると予想しています。

このような厳しい経済環境の中、当社は昨年から新規事業計画の策定に着手、今年春までには詳細の事業計画を決定し、いよいよ本年度は計画の実行時期に入ります。
　
　この計画の考えの根底には「これからはどんな世の中になるのか？その中で地域（岡山）はどのような環境になるのか？そこでわが社は地域の人々に何を提供することができるのか？また人々は何を提供して欲しいと思うのか？」という私の想いがあります。
　また、私は常に「会社（企業、職業）は世の中の人々の為になっていれば永遠に存続する、たくさんの人々の役に立っている事業はぐんぐん伸びる」そういう信念のような思いがあります。
　
　低成長経済化への意識改革には課題は山積で、誰もが不満や不安を抱くようになってきます。しかし新しい環境を受け入れて意識改革していくしか生きる道はないのです。
　
　志を胸に！！
　地域社会の役に立ち、お客様、社員、取引業者、それぞれのご家族の皆様の幸せを求め！！
　すばらしい岡山の実現に！！
　　

　本年度も誠心誠意、事業に邁進してまいります。
　年頭にあたり、本年が皆様方にとりましてすばらしい年になりますよう心からお祈り申し上げ、新年のご挨拶とさせていただきます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２０年　元旦
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社ａｒｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　江藤　幸輝

このブログも始めて、一年になりました。今年の大晦日にいろいろ思うこと・・・・・・・

市場原理主義の限界と「新世界」

２１世紀も既に８年目を終わろうとしています。
ベルリンの壁が崩壊し、社会主義が崩壊し、大国中国は市場主義の導入により社会主義が資本主義に敗北し、資本主義が全世界を支配している。
社会主義が崩壊した理由は、仕組みの問題ではなく、国民や市民のモチベーションが保てなくなり崩壊したと考えるべきでしょう。「働いても貧乏、働かなくても貧乏」
だったら・・・・・働かない？？共産党の一部の支配層が富と権力を独占。
デモや暴動で市民は爆発！！ベルリンの壁は崩壊したのです。
　

金融機関のＨＰを紹介しています。
中国の中国銀行のＨＰトップページのイメージは国際金融機関という印象を強く受けました。
日本の銀行のＨＰは、国内顧客重視を強烈に印象付けます。
都市銀行のＨＰも、国内重視の構成で、英語ＨＰのクリックボタンを押すと、かろうじてなんとかグロバル化です。
以前にもブログで書きましたが、日本の金融機関も、もしかすると、ガラパゴス化していくのでは・・・・・

その原因は、言語にあることは間違いないと思います。日本人は英語力を磨かないと、本当に国際社会に取り残されてしまうのです。

人口減少のわが国だけでビジネスを展開したり、まったく国際意識がない日本人は、ガラパゴスになっていくのでしょう。国際標準に意識を向けましょう。

ＨＰを見てください。

http://www.boc.cn/cn/static/index.html

http://www.chugin.co.jp/

http://www.bk.mufg.jp/index.html

「医者とラーメン屋」という本です。

そろそろラーメン屋を選ぶように、病院を選んでみませんか？いとうのです。

たいへん面白い切り口です。確かにラーメン屋に関しては、みんないろいろ情報収集して、お店を探します。カテゴリーも醤油、とんこつ、味噌、あっさり、こってり、などいろいろでしょう。

サブプライムによる金融機関の損失が、今後もっとひどくなることを確実にする事態が起きている。
米オハイオ州の裁判所では１１月中旬、ドイツ銀行が、地元の１４世帯のサブプライム住宅ローンの債務者（借り手）を相手に起こした裁判に敗訴した。ドイツ銀行は以前、オハイオ州の金融機関が貸し出した無数のサブプライムローンを束ねて輪切りにした債券を購入した。今夏以降の危機で債券の価値が急落したため、もともとのローンの担保となっていた債務者の住宅を没収し、競売にかけて債権の一部を取り戻そうとした。

毎年８月に発表になる路線価格、の前年対比を比較するとこのようなグラフになる。
この比較を見ても、地方圏の上昇は極端に低い。
ここ数年の不動産価格の上昇の要因は、不動産ファンドの資金の市場流入である。
首都圏のファンドによる不動産の買収は凄まじいものがありました。
また、首都圏の再開発による土地の高度利用も首都圏全体の地下の上昇に貢献しています。
しかし、首都圏といえども、地下の極端な上昇が確認できるのは、ピンポイント的な立地であり、ファンドは収益還元法（ＤＣＦ法）により不動産を購入する。
将来の賃料収入の予測が明確であることが投資の最重要ポイントである。
不動産投資では市場性が最も重要な投資指数であることが確認できます。
銀座のすし屋は、家賃が高いから寿司が高いのではなく、銀座には高くてもおいしい寿司を食べたい人がいるから高い寿司が売れるので、高い家賃を支払うことが出来るのです。

不動産投資において立地の選択は、何をおいても最優先で考えなければならないことなのです。

自分が相続して所有する予定の不動産が本当に今利用している用途に最適な立地なのか？
市場的に将来性があるのか？自分の所有地を第三者的な目線で一度見直す必要があるのでしょう。

当社は、その第三者的な不動産コンサルティングを目指しているところなのです。

なんだか？凄い高級外資ホテルラッシュです。
設備とホテル名は一流でも・・・・サービスはどうなのでしょうか？
そんなにたくさん一流の日本人ホテルマンがいるのでしょうか？
それにしても、凄い客室数です。東京はやはり別格なのでしょう。世界の東京です。
今回の東京高級外資ホテルはニューヨークやパリの高級ホテルよりはまだ少し安いといいます。
世界基準で考えたら、一泊６～７万円がまだ安いのです。
基準のものさしを持ち替えないといけませんネ！！まさにグローバル化です。
よっし！！贅沢ですが一度泊まってみよう。

新聞などの報道でご存知でしょうが、ファジアーノ岡山は全国社会人リーグを見事優勝でかざり、今年の目標でありました、ＪＦＬに昇格することが決定し、今日、活動報告会が行われました。

フロントも選手もサポーターも感動の報告会になりました。

こういった感動の時間を共有できたことを嬉しく思いました。

しかし・・・・まだまだＪリーグへの道は遠く厳しい・・・・・来シーズンも、皆様一緒に応援しましょう。

がんばれ！！我らのファジアーノ岡山！！

食料品の値上げが相次いでいる。世界のファンドマネーの潮流と、発展途上国の成長でオイルや食料に資金が向いている。
特に、し好品は絶好のターゲットだ。
コーヒー、紅茶（お茶葉）、カカオ、タバコ、葉巻、胡椒、などなど・・・・・
投資ではない、投機マネーは庶民の食生活や家計を直撃することは、間違いない。
今のうちに、おいしいコヒーをゆっくりと味わっておきます。

翌日の２５日（日）記念式典からはじまりました。
式典は撮影禁止でしたので、写真はありません。
１５周年の式典といえば・・・・なんだか、偉い人が挨拶して、難しいイメージがあると思いますが、オープニングは岡山市の小学生による寸劇で始まり、岡山商工会議所会頭のご挨拶などの後、長期ビジョンの総括と２０周年に向けての新長期ビジョンの発表がありました。
最後は・・・地元岡山の１５才のチアーリーディング部の演技。１５周年の周年企画に相応しい締めくくりで、「毎日厳しい練習を続け全国大会に出場することが出来ました。チームプレーが重要なこの競技を通じていろいろなことを学んでいます。」とのキャプテンのスピーチは感動的でした。ナンだか私もファイトが沸いてきました。

岡山　明誠学園ＨＰよりチアリーディング部の写真
そして・・・いよいよ祝賀会！！

以前のブログで「フラット３５」という、３５年間固定金利の住宅ローンを証券化して、再融資しているとお話しました。日本版サブプライムです。
いろいろな方からご意見を頂戴しました。
将来の金利の逆ざやの問題もあるが、ローンの焦げ付きが起こり始めているという。。。。
至上空前の低金利での長期固定金利・・・・

不動産の大原則をもう一度書きます。

先週の土、日曜日に私の所属する岡山商工会議所青年部１５周年の記念事業と式典、祝賀会が盛大に開催されました。
記念事業は、ビジネス交流がテーマ。
午前中は、（株）クリエイティブ・ワイズの三宅曜子先生のご講演
「ビジネスチャンスをつかむための「ひと」「もの」「こと」と題した講演でした。

石材市場の通りをはさんで反対側に、照明の展示場があります。
外からは大きな倉庫しかし・・・・内部は、巨大な展示場！！

いろいろな種類のコーナーに分けられて、何百種の照明器具！！

中国は電圧が２００ボルト、日本は１００ボルトで変圧器を使うか、電気部品を取り替えて使用できます。

カタログは高価なため、見せていただくだけ。大型の照明器具はかなりの格安！！

今日は関東からのお客様がありまして、瀬戸大橋見学と讃岐うどんを食べに行きました。
すごいいい天気！！

きらきらと光る海面と瀬戸内の島々、でっっかい青空！！

いい景色です。地元の私たちでもこんなにいいお天気にめぐり合うことは滅多とないです。

いい天気でよかったです。

ヤフーオークションの不動産カテゴリの閉鎖とピタットオークションの提携について、ヤフーの画面では以下のような説明です。
岡山店としても、ピタットハウス本部と不動産オークションについてのスキームを検討してまいります。

ヤフー画面から・・・・・

Yahoo! JAPANを運営するヤフー株式会社（以下、Yahoo! JAPAN）は、ピタットハウスネットワーク株式会社の関連会社である株式会社ベストレード（以下、ベストレード）と業務提携をし、本日よりYahoo!オークションの「不動産カテゴリ」の出品物件を、ベストレードの運営する「ピタットオークション」から出品される物件のみに集約し、「不動産カテゴリ」を全面的にリニューアルしました。

　個人のお客様の不動産カテゴリへの出品は、すでに5月31日（木）を持って終了しており、今後個人で出品を希望されるお客様については、ピタットオークションの加盟店に出品代行を委託することで、不動産カテゴリに出品ができます。詳細は下記のとおりです。

低金利の長期住宅ローンが続いている。
民間金融機関が機構と提携して実現した「フラット３５」という最長３５年の長期固定金利型住宅ローン。
年によって金利の多少の変更はあるが、３％前後で資金が融資されている。
今までに例を見ない、低金利の長期ローンである。
この住宅ローンは住宅購入者に融資した後、その債権を証券化し、生保や農林中央金庫、地銀や信用組合などに売却されている。なんとこの証券が順調に消化されている。
証券化して売却した資金は機構に戻ってきて、またその資金が住宅購入者に融資されている。

どこかの国の、サブプライム問題は・・・・・いま、日本でも着々と進行中です。

三日目の朝、８時にホテル出発。
車で約１時間半・・・・・途中高速道路を利用・・・・市内は通勤時間ともあって、ちょっと渋滞ぎみでした。
最初の家具工場に到着！！
日本の大手家具メーカーの専属工場。。。
材料の倉庫もきれいに整理整頓されています。

女性の総務担当者の方が工場の説明をしてくれました。
最近は、材料の木材が値上がりしているとのこと。
木材は、ロシア、カナダから鉄道や船で送られ、港や駅からはトラックでこの工場まで来るそうです。
大連は、ロシアにも近く、港も整備されていて、立地条件は中国のいろいろな街に比べて有利性が高いと言っていました。

日本の大手家具メーカーの工場とあって、工場技術は中国で優秀な方らしい。。。

二日目の朝。
ホテルで朝食。フレンチトーストにたっぷりのメイプルシロップをかけて、召し上がり！！
おいしかった！！また、中国のヨーグルトもおいしかったです。
日曜日とあって、通勤の方は少ない街です。
すっごくいい天気です。この時期、例年はコートが必要なほどの寒さらしいですが、今年は温かい。
ホテルからタクシーで５分ほどの大連市中心部の繁華街！
地下のショッピングセンターやファッションビルをぶらぶらしました。

今回は、岡山県倉敷市に本社のあります。
飲食業の会社の方と一緒に、大連に視察に行きました。
この会社は、株式会社ピアーサーティーさん。
国内でも飲食店を数十店舗展開しています。洋食、和食、中華と幅広く展開中です。
フェブサイトを後で紹介します。
当然・・・・・・・中国の大連市に。。大連平和時代貿易有限公司という現地の法人で和食店を経営されています。そのお店の見学も今回の視察の一つです。

岡山空港から大連直行便の開設で、なんと！！飛行時間２時間弱で大連です。
岡山空港は４５００台の無料駐車場を完備！！
岡山市内からは３０～４０分です。しかし・・・地方空港は国際便は数少なく、ロビーがごった返すことなく、２００人乗りのジェット機です。らくらく到着です。

空港では、現地のスタッフの方が車で迎えてくれました。まずはホテルへ・・・・

中国から帰国し、すぐ東京に出張です。
今、岡山に帰ってきました。
いろいろとアポがあり、めまぐるしい移動にすこし疲れました。

東京は、まだまだ開発ラッシュです。

私は今回の出張で、こう感じました。
「世界の金融センター東京」の地位を確保し続けるためには・・・・
問題は？？？東京は家賃が高い。

どんどん床を生産して、供給過剰にして、賃料を下げないと、世界に対抗できない。

東京と言えども、空中はまだまだ空いています。

世界の金融センター、アジアの拠点に東京がなるためには、まだまだ床が足りないのです。

私はそう感じました。供給過剰で賃料の下落が、日本を救うかと思うと・・・・・矛盾の合理です。

明日から中国報告始めます。よろしく！！

「まなびピア」の回で紹介する約束の、私の自転車です。

中古で、７８００円、チェーンロックと登録料で９８００円位でした。

かっこいいでしょう。シマノです。いっぱい切替が付いていて、折りたたむと自動車のトランクに入ります。スッゴク速いです。

気に入っています。

しばらくぶりの、ブログです。
私は、二回目の中国、大連に行って来ました。
今回は、大連市の隣、旅順のＩＴセンターの開発区の見学と、家具工場、石材工場、照明展示場の見学に行きました。また今回、初めて日露戦争の戦地、２０３高地に行きました。
明日から、また、ブログします。
いろいろな驚き！！と発見の旅になりました。

乞うご期待！！

予告の写真集です。

日本の将来像を鋭く指摘！
「沈みゆく国」という段落はショッキングです。
不動産にかかわるすべての方は、必読です。

不動産投資の真の姿・・・・・・・

賃貸経営とは？そもそも何なのか？？
相続税対策ではない。そのぐらいは理解していただきたい。
賃貸経営が出来るから、相続税対策になる。
相続税対策をするために、アパートを建てる。順番が違う。。。。理解できますか？

しかし・・・・大多数の大家さんは、ＩＴ化されていない。メールも出来ない。ＨＰも見ない。
ということは、この私のブログも見ない。
現代社会の情報収集能力は経済格差に直結しています。
自宅で夕方、「水戸黄門」を見ているような大家さんは・・・・・

このブログを読まれた方は、少なくても、ＩＴ化している方です。
今すぐ、アマゾンで、この本を購入して、読むべし！！

１１月３日（土）岡山で開催中の、まなびピア岡山に行ってみました。
家から自転車で、すぐの岡山県運動公園へ・・・・チャリチャリ・・・

そうだ・・・私は、自転車を購入したということを、ブログに書いていなかった。

明日でも、写真を撮って、ブログします。かっこいい自転車です。

で、その自転車で出発。すっっごくいい天気！！すがすがしい秋の風！！

昨日は大阪に出張した。
内容は詳しくは書けないが・・・・・
９時頃まで仕事をして、仲間と食事に行った。
大阪の「ホルモン焼き」部屋中に煙が充満して、カッターシャツはホルモンの香り！！

いつものごとく、議論に花が咲いた。

会場を移して・・・・・益々議論白熱・・・・・・・

お互いの仕事に対するポリシーのぶつかり合い・・・・

言いたいことを言って、議論できる仲間がいる私は幸せものだ！！

とホテルに帰って、じわっっっと・・・・感動したのでした。。。

しかし・・・・議論は楽しいが、ホテルに帰ったのは、朝３時前・・・ナンだかな～～・・・・

ＣＰＭアメリカ珍道中・・・サンアントニオ編の編集を終え・・・現実の話に・・・
いつものペースに戻ります。
いきなりですが、日本これからどうなのか？と疑問がはじめにくる。

世界市場での日本の株価はまだバブル感はなく、業績評価よりかなり低い水準であると思う。
国が異常なほどに財政再建に力を入れ、公共投資の削減、医療費などの社会福祉の削減、官僚の不祥事・・・・と今、正に、過去の清算や改革の最中です。気分的に暗い感じです。株価にしてもその他の投資にしても、ファンダメンタルが重要････ナンだか乗らない気分・・・・と言った感じでしょう。

ドイツ銀行のボスとツーショット！・・・・・ライブハウスでの米国空軍（ＵＳエアーフォース）をたたえる歌を歌っています。

今は、午前２時です。いま部屋に戻りました。
昼間は、休憩を１５分挟んで、一日中カンファレンスです。
夜は、部屋に戻ることなく、インターナショナル親睦会、その流れでライブパーティーです。
ライブは・・・・・is Mickey Tomas and Starsihp・・・のライブです。（知ってますか？）乞うご期待！！
絶対聞いたことありますヨ！！
その後、同じテーブルになった、ドイツ銀行幹部（アメリカ人）の方たちご一行と、ダウンタウンのライブハウスへ・・・・

とにかく、今日は眠らせてください。パーティーとライブハウスは動画を多数録画しています。
明日まで、お待ちください。ごめんなさい。
また、詳しくブログします。

イメージコンサルタントの大森ひとみさんは人の印象について、こう言ってる。

人の印象を決定する心理について、著名な心理学者であるメラビアン教授の唱えた法則をご存知でしょうか？
人の印象は「目からの情報５５％、声の調子や話し方３８％、言葉や話の内容７％、によって決定されるというものです。つまり肝心の”話の中身”より、服装や動作、話し方のほうが、相手に与える印象が大きいと言うこと。

岡山商工会議所　青年部　九月例会　「商人塾」の企画に、われ等がファジアーノ岡山の木村社長がゲスト講演された。
約４０分間のお話でしたが、岡山に対する想い、ファジアーノ岡山に掛ける夢など、熱く語った。
その後の懇親会では、選手紹介・・・・・
　　　　
　　選手が・・・・
「給料が安いです。嫁も子供も生まれました。皆様よろしくお願いします。」との自己紹介。
　　会場は大爆笑！！
　　またその切り返しのトークで木村社長が・・・・
「最近、選手もいろいろなパーティーに呼ばれるようになり、サッカーよりも「しゃべり」がうまくなってきて、こまったものですネ。」と・・・・またまた会場内。。。。大爆笑！！

熱い想いがひしひしと伝わってきました。
ＪＦＬ昇格まで後一歩！！

　　　　　～子供たちに夢を～
　　がんばれ！ファジアーノ岡山ＦＣ！！

９月３０日（日）。今回で第三回、岡山商工会議所青年部主催の、ＨＥＹ！ＳＡＹ！ＣＡＦＥ！の活動が、倉敷チボリ公園にて行われました。
今から３年前、当時の青年部部会、街の活性化委員会が、どうしたら岡山の町が活性化するか？という課題をまじめに議論・・・・・その結果・・・・・子供を生んで、人口を増やす。との結論に達した。
確かに、その通りである。

現実の問題として、少子化、晩婚化、結婚しても子供のない夫婦などの問題が浮き彫りとなった。

出会いのチャンスの少ない若者に、男女の出会いの場をまじめに提供する。参加者は青年部メンバーの推薦で参加でき、会の趣旨の説明会に出席、まじめな気持ちで参加していただける方のみ参加となるように、企画運営を進めてきた。
私は、当日の運営のお手伝いに、行きました。

最近、江戸の文化を紹介するエッセイを読んだ。
「江戸のしぐさに学ぶ」越川れい子さんの文です。

江戸しぐさとは商人しぐさとも言われ、商売繁盛のため江戸商家の主人たちが練り上げた哲学であり、行動学です。

日本経済の消費は大幅に減少する可能性が？

左、月次、右は年次です。

１０月２日に発表の、新築着工件数の月次統計によると、新築着工件数が大幅に減少している。

深夜２時・・・・・・・ちょっと、飲みすぎたかな～～と帰宅・・・・・シャワーを浴びて・・・・テレビをパチ！！

北の町から♪南の町まで♪♪
　　　　　　　
　　　　　　　でおなじみのジャパネットタカタのテレビショッピングに出逢う！！

一般的にいろいろな会社は営業活動を、店舗や営業マンを駆使して展開しています。
全国に、何百人もの営業社員を抱えている企業もたくさんあります。
しかし・・・・・・この何百人の営業社員を、一通り同じレベルの自社商品知識を教育し、プロの営業マンになるまで、教育し指導して、営業成績を残し、会社に貢献できるまでの、人材教育と、それにつぎ込む費用と時間は膨大です。全国各支店で営業をしていかないと商品を全国的な販売網に乗せることは難しかったのです。

しかし、ジャパネットは違う！！

土曜日に街づくり活動のボランティア活動をしている団体を紹介いただき、行ってみた。
この団体は、二年前から、岡山市内の街角で、無料でコーヒーを提供し、夕方の街をゆっくりくつろいでいただいて、街に出てこよう！という活動をしています。

動画を入れています。続きをご覧下さい。

先日のセミナー講師、藻谷先生の話では、岡山市の街づくり＜今後の課題は？
という、問いに、先生は。

岡山市の州都実現に、欠かすことの出来ない課題として、表町３丁目付近の活性化が急務である。

との、応えでした。その理由として、ＪＲ岡山駅の駅中ショップがオープンし、売り場面積１００００㎡の小売店舗が、突然出現した。ＪＲ西日本も勝負に出た。
また、ビッグカメラが長期未開発であった、駅前に出店を決定、改装工事も着々と進行中。
また、西口にも、岡山市再開発事業で、ホテルが進出。
駅前に、商業施設が集約して来ている。街づくりの観点からは非常に危険な状態だと。

そんな話を聞いて、ふっと・・・・・

岡山駅前と言えば・・・・・林原グループ！！と思い出し、当社の再開発について、進捗状況を調べてみると、ＨＰ上にこのようなコメントがありました。
非常に興味深く、読ませていただきました。

テスト動画です。

来年の春入社予定者（内定者）の学生さんと、
二回目の宅地建物取引主任者試験の勉強会を行いました。
かなり難しくなっています。相続の遺留分の問題とか、契約解除の問題、瑕疵担保の問題とか・・・・・

その中で、宅地建物の統計の問題が出題されていました。
これが・・・・なかなか、学生さんには難しかったようで・・・・

皆さんは、答えられますか？？

今朝の岡山は、すがすがしい秋晴れ！！
昨晩は、まっこと、キレイな月夜でした。
今日の写真は・・・・・・
私の通勤路にある、岡山大学の正門の銀杏並木です。
あまりのすがすがしさに、路肩に停車して撮影しました。
また、数週間後にまた、写真をアップしますが、そのときは、見事に・・・・
まっっっっ黄色！！になっていて、秋本番の様相でしょう。

岡山の都会でもない、田舎でもない、この岡大正門通り。。。。なんとなく、いい感じの場所です。
皆様も、日々の生活の中で季節を感じてください。

独立行政法人中小企業基盤整備機構　中国支部、岡山商工会議所の主催の「街元気セミナーｉｎ岡山」に出席しました。
二回目の、藻谷先生のお話。迫力があり、楽しく勉強できました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（トヨタホームさんの写真）

「住まい」の概念が大きく変化して来ているように感じています。
ソフト面では、家族構成の変化、年齢別人口構成、交通網の発達、海外移住（グローバル化）、さまざまな原因による社会構造の変化です。ハード面では、地球温暖化、異常気象、大型台風上陸、洪水、大規模地震などの環境の変化です。
「住まい」の変化について、今日は、その住まいのハード面、「家」のことを・・・・ふっと・・・・・・考えた。

長谷工総合研究所（本社：東京都）はこのほど、「高齢者専用賃貸住宅の動向　～供給の現状と今後の展望～」と題するレポートをまとめた。

これによると、2001年施行の「高齢者の居住の安定確保に関する法律」（高齢者居住法）を受け、2006年度、2007年度と、高齢者専用賃貸住宅（高専賃）が急増。高専賃の契約方式は賃貸借契約のみで、有料老人ホームのような利用権方式を採ることはできないものの、建物の構造・設備に定めがなく、入居者募集も事業者判断で自在に行えるなどといった面で、事業家のハードルが低く、新規事業者や医療法人などの関心の高まりも見られる、という。

富裕層とは・・・・・・

一般的に定義はないらしいが、年収３０００万円以上とか、金融資産１億円以上とか言われます。
金融資産１億円には、不動産時価評価は含まない。不動産は金融資産ではないらしい。

そんな人が日本に、なっ・・なななっ・・・な～んと！！１３０万人いるらしい。
１３０万人しか・・・・・・かもしれないけど？？
人口の、約１％です。

ここからが、面白い分析で、その１３０万人の人たちが、はたして、どこに住んでいるかと言うことです。

安倍総理の突然の辞任、米国のサブプライム問題に端をはっした欧州の金融不安、政治と経済は全世界的に大きな転機を迎えているように思います。
そのレポートには、本格的に足元を見直す時期が来ている、その見直しの一つが地域おこしであるとレポートしています。都市と地方の格差、地域の活性化といつも政治や経済の問題になっているがその騒がれ方にしては、何の手立てもない。

今日、私が読んだレポートには、こんなことが書いてありました。

春より取り組んでいました。「中小企業の新たな事業活動の促進に関する法律」の経営革新計画の認定が、正式に受理され、通知がありました。

詳しい内容は、一ヵ月程で、岡山県のＨＰで紹介されます。
ＨＰにアップされましたら、報告します。

また、岡山商工会議所で経営革新の支援セミナーがあり、当社の取り組みの発表を行う事となりました
１０月１０日（水）１３：３０～、岡山商工会議所内会であります。

久しぶりに、結婚披露宴に出席しました。
私の友人たちも結婚適齢期を過ぎていくと最近はしばらくぶりの結婚披露宴の出席です。
新郎は私の友人でもあり、後輩でもあり、仕事上も取引先です。

高砂の席には、見事なお花です。
入り口でのウェルカムドリンクを手に席に着いた。

インテックス大阪での賃貸住宅フェアにIREM-JAPANとして参加。
関西支部で手分けして、ブースでCPMの普及活動やIREM-JAPANの宣伝をしました。
そこそこのご来場があり、お話ができた、みなさんには、一定のご理解をしていただけたと思います。

無料不動産経営セミナーも盛況です。すこし講師の話を立ち聞きしましたが??
中には、不動産投資の基礎が理解できていない講師もいるようで・・・・・・
「皆さん、借入金は早目に全額返済しましょう。」などと・・・・・
無料は・・・・・・こんなものかな？？

他社のブースも一部紹介します。

朝、7時30分に車で出発。
10時10分、大阪市住之江区のインテックス大阪に到着。
朝から、たくさんの人です。隣のセミナーブースでは、皆さん熱心にお勉強中です。

今日一日、IREM-JAPAMとCPMのPRがんばります。
お近くの方は、ご来場ください。

大阪で開催される、賃貸住宅フェアにＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮとして参加しています。
私は、１４日の午後からブースにいます。
皆様お立ち寄りください。
また、ＣＰＭの受講希望の方も、是非ブースを訪問してください。
歓迎いたします。
詳しくは、こちら
http://www.zenchin.com/chintai-fair07osaka.html

高級住宅地といえば？？
関東では田園調布、白金、目白、・・・・・・かな？
関西は芦屋、北野・・・・かな？

岡山は・・・・・？といつも考えています。

（１）の続きです。

注意・・・・必ず（１）から読んでください。よろしく！！

さてさて、望遠鏡を見学した私は、もう一度教室へ・・・・

そこで、元広島大学学長、現名誉教授の牟田先生のお話を聞くことになる。

テーマは「湯川先生と過ごした日々」です。

中国ブロック商工会議所連合会、日本商工会議所青年部主催の、第２５回中国ブロック大会東広島大会に参加しました。

朝９時、駅前の林原駐車場よりバスで出発。。。。
仙台からバスによく、乗っているな～。。。。なんて思いながら出発。
東広島は広島空港より少し、南西で山間部、新幹線のこだまが停車する、東広島駅がある。
バスに揺られて、約３時間・・・・・・広島大学に到着。
移転した広島大学の施設で式典です。国立広島大学の施設はとても新しく、キレイでした。
大学と言うと、何だか学生キャンパスのごちゃごちゃした感じをイメージしますが、高級ホテルのようにきれいに整備されています。最近の大学生は恵まれているな～と思いました。

写真は式典会場のサタケメモリアルホール、なんと企業の寄付で建築されているらしい。

賃貸借契約の締結時、連帯保証人を求めない代わりに、賃貸保証制度に加入してもらうことについて、
管理会社の９５％が賛成の意向でした。

日管協の賃貸保証制度協議会が７月、賃貸住宅管理会社に行った意識調査から分かったこと（有効回答数は２３９社）。

賃貸借契約の連帯保証人には大きな負担が掛かります。そのため同協議会では、「すべての賃借に対して賃貸保証制度を活用してほしい（連帯保証人制度を改革したい）」と考えており、この度の調査を行いました。

調査結果は次のとおりです。

終身雇用の復活の声があり、「雇用を安定させないと、若者はかわいそう！」と・・・・・
はたして、そうなのだろうか？
時代はむしろ、雇われない時代へ向かっているように思う。
「フリーエージェント社会」とでもいえる。
時代の変化とともに避けられない社会の仕組みではないか。

個人で・・・・・・

アメリカがくしゃみをしたら、日本は風邪をひく！
アメリカが風邪をひいたら、日本は？？？

サブプライムローン問題は、いろいろなことに影響している。

アメリカの低所得者向け住宅ローンの焦げ付きが、日本人の生活にまで影響する。
「もーーー、お願いだから、変なことしないで！！」と言いたい。
なぜかは、債権の証券化です。２１世紀型の金融のバブルの崩壊です。

引越しの合間に、ちょっと息抜き！！
岡山県立美術館で開催されているピカソ展に行って来ました。

立派な建物でしょ。。。。。岡山は文化都市でしょ。。。。。と思いながら、建物内に・・・・・。

今年は特に暑い！！
猛暑のニュースばかりです。そんな中、わが社は引越しです。
フロアーを移動します。新しいテナント様と契約が整い、ビル内のフロアー移動です。
お盆の休みを返上で、引越しです。こんなときはカッコなど言って入られません。
タオルをまいて・・・・・汗だくで・・・・・家具の移動はとりあえず終了。
机やロッカーの中身を、この休み中に整理します。
引越しや、机の配置換えは、新鮮な気持ちなって、心機一転でいいのですが？？
とにかく・・・・暑いです。あと少しがんばるか！！

電話番号や住所には変更はありません。フロアーは７階に移動しました。
１７日から通常営業となります。よろしくお願いします。

高齢者住宅の運営には、医療法人、介護提供者や給食サービス会社、私たち賃貸業社や不動産コンサルタントの連携が不可欠のようです。
高齢者は地域が支えるものという意識を、市民に浸透させることができるか？私はそう考えます。
すべての業種の知識・知恵の集大成が、高齢者住宅の運営でしょう。

以下の文章は、日本賃貸住宅管理協会の会員メールよりの抜粋です。

ガソリンがついに最高値１４５円／Ｌになりました。

以前このブログにも書きましたが・・・・・・

本当に高いのか？？ガソリンの価値はいくらなのか？？

お茶や水でも１５０円／５００ｍｌです。１Ｌだと、３００円・・・・

はたして、ガソリンは高いのか？？

ガソリンは、お茶や水よりも、高いような気がするのは、私だけでしょうか？？？

自慢のカレー店。いよいよ開店です。

何回も、会議して、試食して、物品の調達、調理・・・・・・ついに当日となりました。
場所は、岡山駅から市役所までの大通り、当社ビルの前です。
朝６時集合で、うらじゃ祭りの準備。

ちょっと、眠いな・・・・でもなんか・・・・・意外と涼しい・・・じゃん！！

皆で、手早く準備！準備一段落後朝食をとって、１０時開店です。

今日から始まりました。
岡山駅周辺から商店街アーケードは鬼だらけです。
私は、明日、商工会議所青年部でカレー屋をします。

以前ブログでも紹介しましたが、新入会員の親睦と連帯を深めるための行事です。
何日も、何回も、準備してきました。Ｔシャツも全員おそろいで作りました。
台風が心配でしたが、大丈夫です。

明日は、暑くなりそうです。おいしいカレーができました。お近くの方は是非ご来店ください。

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前回に引き続き、岡山商工会議所の勉強会に参加！！
今回は「短時間ＰＲ強化」です。

講師の先生は、前回と同じ、高杉先生。

自社の商品やサービスを販売する際に、セグメントを決めるということは、前回勉強しました。
何歳ぐらいの、男性か女性か？、どんな共通点か？趣味などのある一定のグループなどに絞り込んで営業の手法を考えるというお話。

今回は、絞り込んだ上で、自社の商品やサービスをどうやってＰＲするか？ということです。

コンサルタントの仕事って、いったい何なのでしょう。

不動産の場合は、売る、貸す、建てて貸す、駐車場、賃貸借の権利の整理、相続などなどです。
本当に、それらの場合に「こうなります。」と言うだけで、報酬をいただいているのでしょうか？

良くわからなくなってきました。

今日は、岡山商工会議所のセミナーに出席しました。
なんと、会員は無料です。
講師は、中小企業診断士の高杉康成先生。
またまた、勉強になりました。日頃なんとなくやっていることを理論的にまとめたお話を聞くと、目からうろこです。
でも・・・・・当たり前といえば当たり前なことなのですが・・・・・立ち止まって業務を考えることは大切なことです。

キーポイントのいくつかを紹介します。

投資法人の運用報告書の中に、投資環境についてのコメントが書いてあります。

不動産投資のプロによる、市場の分析です。
大変参考になります。

市場分析は不動産投資成功の９０％を占めると思います。地方での居住系不動産賃貸経営は強烈なアゲンストの風が吹き始めていることは、改めて言うまでもない。

いつも思うが、一昔前は、地主＝金持ちだった。
理由はいまさら説明も要らないと思う。

今は、「土地、アパートは有るけど、お金はなく、借金はある。」
これが大家さんの大半です。

不動産向け融資が活発だったここ最近、ここからは金融機関も不動産向け融資を引き締めてきています。自分達が危なくなるから・・・・・

ＣＰＭ普及活動の一環で、今年は全国の賃貸住宅フェアにブースを出しています。
広島ということもあり、お手伝いに行きました。大阪の坂上支部長が広島まで来てくれましたが、二人だけでは・・・・・

そして・・・・・・・

関東地区では、中古住宅の再生ビジネスが盛んだ！！
とテレビで報道されていました。
郊外の一戸建てに住む、高齢の夫婦が、一戸建てを売却し、都市部のマンションや悠々老人ホームへ引っ越していきます。市場に物件が出てくる理由は、高齢化です。

激安中古住宅は、テラスハウス土地が２０坪の３ＬＤＫで１８８０万円、内装はリフォーム済みとか、他にも、中古住宅で７０００万円とか、６８００万円とか。
都市部では一戸建ては夢のまた夢なのか？ということよりも、地方で５０００万円以上の一戸建ては富裕層です。

不動産の仲介会社は、成功報酬型ビジネスです。契約いただけなければ媒介料はいただけません。
ということは・・・・・・

神戸の元町商店街で、コンビニフィットネスを見つけました。

いつでも・どこでも・だれにでも・・・・・・・

いろいろな業種でコンビニ化が進んでいるように思います。

コンビニ化とは、統一カンバン、統一サービス、統一価格の上に、お客さまの信用が築かれていくものではないでしょうか？？
そんなことを考えながら・・・・・・写真を撮りました。
イメージ色といい、店舗デザインといい、清潔感があっていいと思いました。またかなり遠くからでもこの色は目立っていました。

今期最後のホームゲームのファジアーノ岡山ＦＣの応援に行きました。
今日はナイターで、１８：００キックオフ！！

賃料の上昇なくして、不動産投資はありえない。

不動産の評価基準がＤＣＦ法となり、その物件から得ることの出来る収益が多いものが、価値がある。
都心の駅前の一等地、何もしないで、入居者もいない。立地は良いが、価値はない。
では、価値を生み出すには・・・・・
収益を上げるためには、人の知恵と、汗でその物件や入居者にかかわっていかなければなりません。
何もしない。は何も生まない。

ただ家具も何もないお部屋を貸すだけなら、当然安いでしょう。
ホテルは、一泊７０００円としても３０日で２１０，０００円・・・・・・・何平米のお部屋ですか？？

あなたのマンションとほぼ同じではないですか？？ホテルには何があるのか？？

今日は、ゆっくり当社管理物件オーナー様と打ち合わせが出来ました。
物件の将来についてゆっくりお話し、お互いの考え方を理解しあうことが出来ました。

そのオーナー様は、食品会社の社長（仕出し、給食、食堂経営）です。食材のコストがどんどん上がっているらしい。牛肉ミンチの偽装に大手冷凍食品会社の売り上げも低下、中国産の食品の信頼不安、穀物のバイオエターノールによる高騰、中国人の大量食料消費・・・・・・要因はさまざまらしい。

パンパカパーーン！パンパンパン！パンパカパーーーーン。
ついに、政令指定都市基準７０万人を突破しました。

岡山市のＨＰをどうぞ。。。。。

http://www.city.okayama.okayama.jp/hishokouhou/hisho/news/190626/index.html

東京出張のホテルでのこと、いつものホテルなので、空室があれば、ツインのシングルユースをよくしてくれます。

今回は、バリアフリールームにアップしてくれました。

部屋も広いし、バス・トイレはほんとに広々・・・・

気の合う仲間と、久々にゆっくりお食事会をしました。
私のお誕生日会が皆の都合が合わずに、今回お誕生日のお祝いもしていただきました。

皆、会社経営者ということもあり、渋谷の爆発事故のことや、社員教育、時代の変化、自分の夢や目標、東京進出や海外進出など、何だか取り留めのない話が深夜まで続きました。
皆、自分の夢を叶えようと、一生懸命なんだ！！
私もその一人なんだな～～と感じました。

お祝いしていただいて、たくさんのプレゼントやお花までいただき、ありがとうございました。
うれしかったです。持つべきものはお金ではない！！（まったくないでは困るけど）
いい仲間たちと、ずっとずっと励ましあい、元気付けあっていきたいものです。

ショットバーで、面白い試みをしてみました。

起承転結というのはもともと唐代の漢詩・絶句から出た言葉らしい。これが日本で綴り方教室的に教えられるようになったのは、知識がなくて申し訳ありませんが、江戸時代あたりからでしょうか。
有名なアレですね。

当社前の、岡山市大供交差点、交通量も多いが、事故も多い。
そこで、岡山県警の実験が始まりました。
交差店内の注意を促すため、また通行路線を明確にさせるため、派手派手な交差点になっています。

確かに事故の多い交差点です。
私なりの見解は、交差点が９０度で交わっていないため（変形）右折対向車が見えにくい。
また、道路のＧＬ（路面高低差）が道路中心が高く、各停車線部分は低くなっているため、夜間は特に若干の登り同士の対面になるため、前方が確認しにくいのでは、と思っています。

今回の、実験で、事故が減ってくれればいいですが？？

大事なことは、注意して運転する、ドライバー自身の問題なのですが？？

つい数日前にも、原状回復について、お客様との解釈の相違がありました。

みなさん、本当に勉強していますか？？
一般の消費者は専門知識がないので、それを保護するというのが、消費者契約法が制定されました。
消費者契約法は、事業者と消費者との契約での問題を解決するもので、事業者と事業者とでは法の適応はないのです。

原状回復の問題も、何だか似たようなところがあります。

IREM-JAPAN塩見前会長のブログにこんなコメントがありました。
まったくもって、その通りだと思います。
店舗造り、人材育成、取り扱い物件の選択。。。。。。

解りやすくて、良いコメントです。ありがとうございます。

以下、塩見さんのコメントです。

ところで、不動産賃貸業はどう変わって来ているのでしょうか？賃貸住宅はいくらネットが発達しても最終的には案内、接客、契約と人を介します。この辺がホテル、マンスリーと違うところです。そこで、お客さんの心理は
１）行ってみたい店舗
２）会ってみたい営業マン
３）見てみたい物件
の三つの「みたい」が必要だと思います。どれか一つでも欠けてしまうとダメだと思います。言うのは簡単で実際は相当努力しなければ行けません。頑張ります！

清水啓典氏1997年「日本の金融と市場メカニズム」東洋経済新報社によると、1年遅れの全国市街地地価指数の上昇は、全国銀行貸出残高の増加率から鉱工業生産指数の変化率を差し引いたグラフと転換点がほぼ完全に一致する。(1966-1994)
そこで地価動向と全国銀行貸出残高との間でグレンジャーの因果テスト(1年ラグ)を行うと、地価から貸出への因果関係が求められ、地価の変動から貸出残高の変動への因果関係は認められるが、その逆は認められない。この場合、地価の変動が銀行貸出残高のリスクファクターになるが、その反対は成立し得ない事を意味する。これがその反対も成立する場合はフィードバックと呼ばれ、相互に影響しあう事を意味する。その他にも、一般物価から地価への先行性、地価からGDPや国内民需への先行性等が確認されている(1970-1966)。また株価に対しても株価から地価への因果関係は有るが、地価から株価への因果関係は認められない。

とある。
ふーーーむ。。。。。続きは・・・クリツクしてーーー。

賃貸住宅が今後も若年層（４０歳未満）をターゲットにし続けた場合、流入人口の多い東京都でも５年ごとに２％、全国ベースでは５年ごとに５％から６％（約４０万世帯）の需要減少が続くと予想される。これはニッセイ基礎研究所が１日に発表した「世帯構造の変化と賃貸住宅需要」のレポート。

３０から３４歳の世帯数は、平成１２年から１７年に３８万世帯増加したが、２２年には４２万世帯の減少になると予測。家族類型別にみると１７年に増加した世帯の圧倒的多数は７０歳以上の高齢世帯であることから、高齢者を十分に取り込めていない賃貸住宅市場は、若年世帯減少の影響を強く受けると考えられる。
そこで同レポートは上記のような需要減少に至ると分析している。なお、需要の増加に向けた指摘は次の通り。

・４０歳以上の年代の「単身世帯」や「１人親とこども世帯」「夫婦のみの世帯」などの賃貸住宅居住率を高めることが不可欠である。

・特に、世帯数の増加が著しい７０歳以上の高齢者世帯の取り込みは非常に効果が高いと考えらる。

・同じ「単身世帯」でも、２０歳代と４０歳以上、そして７０歳以上では、所得、居住場所、居住面積、生活スタイルなどが大きく異なるため、ターゲット層の違いを明確に認識したマーケティングが必要になるだろう。

詳しくは、次のページからレポートをご一読ください。
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo070601.pdf

商工会議所青年部の活動で、今年は岡山の夏祭り「うらじゃ」にカレー店を出店することとなり。
メンバーで試食会を開催。
うらじゃの「うら」とは鬼のことで、地元岡山に伝わる伝説に基づいて、企画されたお祭りです。
鬼ということもあり、赤カレー、黒カレーの二種類を企画中です。

不動産経営管理には、優秀な人材が必要とされるのは、言うまでもない。
「不動産と金融の融合」が始まって、約10年、ファンドやリートのプレーヤーは金融側の人材で、ここは今までも、優秀な人材の宝庫でしたので、不動産投資に関しても、スキルの吸収が早い、しかし不動産側は、今までの仲介屋からの脱皮にかなりの努力を要すると推測できる。
優秀な人材は、不動産業界には少なく、現場の「いけいけ仲介」で売り上げを上げる社員が優秀とされていた。しかし今後は、不動産投資は計画に基づき、目的と目標を明確にし、投資のゴールを決め、実行していく。その現場を仕切るのが、不動産側のプレーヤーなのです。
投資の指標も読めないようでは、不動産プレーヤーとは言えませんし、まして、宅地建物取引主任の資格もないようでは、まったくもって、話になりません。

そんな状況で、世の中でいわいる「できる社員」とはどのような社員なのか？？
できる社員には共通点があります。
専門スキル(知識、営業テクニック)はもちろんのこと、その土台となる基本スキル(聴く力、話す力、読む力、書く力、考える力、そしてマナー)がしっかりしています。

人間の能力は専門スキルと基本スキルとに二段階に構成されていて、ピラミットのように、基本の上に専門が乗っかっています。
しかし多くの会社は、基本スキルのない人材に、専門スキルを研修や、セミナーで教え込もうとしています。基礎なしに、いきなりピラミッドの頂上を建築するようなものです。
いずれ、社員教育も頭打ちになってしまうのです。
しかし逆に土台が大きく、しっかりしていれば、頂上はより高く積み上げることができます。
一般的に、専門スキルより基本スキルのほうが身につくまでに時間がかかるといわれています。

その大きな鍵を握っているものは、採用と教育方法、そして管理職の職務だと思います。

CPMの学習では、何度となく、「才能あるものを採用し、教育、保持する」と教わります。

このことこそが、不動産管理会社に求められる最大の使命だと。

結局、「企業は人なり」です。

介護事業者が、ついに行政処分となった。
遅すぎる処分ではないか？
以前から、いろいろ問題があった業者らしく、岡山県も行政処分前に、事業者側から指定の取り下げの申請があり、処分できていないと新聞に報道されていた。

社会が必要としている、サービスや商品を提供していくのが、会社、企業のあり方であって、そこに倫理感のない企業が、錬金主義的発想で事業を展開していくことは、速かれ遅かれ、このような結果を招く。

IT会社の事件や、投資ファンド、自動車会社のクレーム隠し、事件に懲りない、教訓のない会社はまだまだありそうです。

利益主義がもたらす反動かもしれないが、米国でも一部の利益主義の不動産管理会社がたくさんのオーナーの資産を食い物にした時代があったと聞いています。そこで全米不動産管理協会(IREM)は倫理を最重要課題として設立され、倫理観の上に、スキルをもった、不動産管理士の要請に勤めている。

アメリカの例をみると、企業倫理は、成熟していく社会構造の一通過点に過ぎないのかもしれない。

今、行政が倫理に厳しくなっていることで、私は日本の未来は明るいと考えます。

巷では、「１００万円からの不動産投資」とか「サラリーマン投資」とかいろいろな書籍が出版されていますが、この本は、本を売る目的で出版されています。
しかし買う人は不動産投資で儲かると勘違いしています。
本を買えば、不動産投資で儲かる？？？出版社は儲かったでしょう！！！

個人のオーナー受難の時代が到来したことは間違いないと思います。

ＩＲＥＭのセミナーでも、話題になりましたが、今、社会保険庁改革にともない、中に浮いた年金掛け金のことが、問題になっています。
問題が浮上してきた背景、時期をじっくり考えていくと・・・・・・・

新しい仕組みの完成まで、あと少し。と私は考えます。

バブルを演出→総量規制→崩壊→金融改革→低金利政策→ファンド・リート創設
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　→郵政改革→年金改革→？？？

いつもお世話になっている。司法書士事務所のスタッフさんの家で、子犬が産まれたとメールがありました。少し前に産まれたらしいです。すっっごくかわいいので、ブログに書きました。

ちょっと・・・・・「ほんわか」とした気持ちになります。

あまりメジャーではないが、「不動産コンサルタント」という職種があるのはご存知でしょうか？
日本ではこの何とか「コンサルタント」という仕事をしている人は結構いると思う。
しかし、本当に「コンサルタント」の業務だけで、仕事が成り立っているでしょうか？
税務や会計コンサルは結局お客さまの会計業務や税務申告の報酬で会社を遣り繰りしているのではないでしょうか？保険コンサルも結局、保険契約の手数料です。なんら普通の営業に、ちょっと専門知識を使って、お客様を納得させて契約に持ち込んでいるだけではないのでしょうか？

真のコンサルタントとは、お客様にゴールを気付いていただき、そのゴール到達までの最良（ベストではなくベター）の方法をアドバイスする。そこまでが仕事だと思います。
あくまでも次の行動を決断するのは、お客様自身です。
何時間もまず、お客様のお話を聞くことが重要で、お客様の生い立ちや家庭環境を聞かずして、そのお客様の思考を理解することは不可能でしょう。
その上で、そのお客様にとって、どちらの方向が「最も良い」かを考え、その方向に向かうための方法を教えてさしあげる。
時々、コンサル自身が自分の考えを、さも「最も正しい」方向だ！とお客様に強要しているように感じられることがよくあります。

「最も良い」方向と「最も正しい」方向は違う。

専門の知識があるだけに、最高（ベスト）の提案こそが、一流のコンサルと考えている方がいるようですが、私は間違っていると思います。

損とか得ではなくて、そのお客様にとって、最良の方法を提案することこそが、真のコンサルではないでしょうか？

しかし、まだお客様がこの方向の提案だけに、報酬を支払うという商習慣が日本に根付くのは、まだまだ先のことでしょう。

お客様は、自分のゴールが理解できていないし、何が自分のゴールなのかも理解できていません。
「私は誰？ここはどこ？」の状況なのです。何が大切で、何がいらないのか。
まずは自身のゴールに気付かせてあげることが、コンサルの始まりなのでしょう。

コンサルティングには、倫理観が最も必要な能力でしょう。

世の中、ＧＮＰとか企業設備投資とか、四半期実質成長率とか長期金利とか・・・・・
たくさんの経済指標、毎日のように発表されていますが、一番大切なのは？

人口統計ではないのでしょうか？？

政府や、日銀の発表する経済指数は、実感のない、ただの数字でしかないように感じます。

しかし！！！！！人口統計は、嘘がない。
１０年後の２０歳は、何人ですか？？それは今の１０歳人口が答えでしょう。
保育園がなくなり、幼稚園がなくなり、小学校が閉校、中・高等学校の統廃合、大学の学生獲得競争、企業の新卒採用難！！下から順順です。当然の減少です。

岡山市の年齢別人口統計・・・・・・・・２０年後はどうなっるでしょう？？いわずと知れたこと。
しかし、賃貸ワンルームマンションの建築は止まらない。郊外のアパート、コーポの建築も後をたたない。不思議な現象としかいえません。
岡山市の人口統計が、正三角形になることは、今の現状ではないでしょう。人口全体のパイの縮小と長寿社会。

今、新しい社会構造に対応した、企業経営が求められています。

ご無沙汰の、ブログになってしまいました。
５月１５日（日）に岡山市の最上稲荷での、お茶会というものに、行ってみました。
朝、９時３０分には到着したのですが、熱心な「茶道」愛好家の方々でいっぱい。
色とりどりの着物で、日本を感じました。
待つこと、約１時間、席入り、大寄せの茶会ということで、一席が約５０人ぐらいです。
ゆったり、落ち着いた時間、立派なお道具を拝見できよかったです。
その後は、お家元の献茶式を見学しました。重々しい雰囲気、緊張感、張り詰めた空気の中に、響き渡る読経。心の洗濯ができたようです。

世の中の人々は、一生懸命生きている。
「自由」を手に入れるために。
アメリカのブッシュ大統領が演説で、フリーダムという単語をよく使う。
「自由を脅かすものは、命を懸けて戦う。」とも言っている。

人は、次の３つの自由を手に入れたいのだろう。

１、健康　（身体が自由であること）
２、経済　（何でも自分が「欲しい」と思ったときに買える自由）
３、時間　（何時から何時までではなく自由に時間を使える）

自由を手に入れるために、人は努力している。

不思議とすべてを手に入れるか、まったく自由でないか、どちらかでしょう。

自由を手に入れるための行動は、ちょっと知恵が必要でしょう。

★★★お金の為に働いても、お金持ちにはなれない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　お金を自分の為に働かせることが、お金持ちになることだ★★★
「金持ち父さん、貧乏父さん」の一説です。

資産をうまく運用することは、自由を手に入れることであると言っていいと思う。
あなたの資産、は運用されていますか・・・・・・・・・

働いてますか？あなたのお金！！あなたが働いて、お金はどこかで寝ていませんか？？
それとも、世の中の誘惑にあなたのお金は、そそのかされていませんか？

ＣＰＭの学習では、不動産投資理論を徹底的に教わります。
その究極は、こういった概念です。日本人的な概念でないので、理論の学習が難しく感じられるのかもしれません。

今日は、再度、こんなことを思いました。

たくさんのご声援、ありがとうございました。

石井知事、ファジアーノ岡山木村社長、小川様初めとするスタッフ、選手の皆様、報道関係、競技場関係、ファジアーノスポンサーの皆様、サポーターの皆様、会場ボランティアの皆様、岡山ＹＥＧの皆様、
当日ビデオ撮影いただきましたレイデックス様、ピタットハウスネットワーク様、その他たくさんの皆様に、感謝の気持ちでいっぱいです。

今回は前日の準備も大変でした、当社スタッフも、よくがんばってくれました、感謝しています。

試合前座での、U-10の試合では、たくさんのご応募から、抽選で４チーム選抜させていただき、２試合開催しました。

私は、きらきらと純粋な子供たちの瞳や、笑顔に感動しました。

そして、子供たちに・・・・・・・・
「来年もこのグランドで試合させてやるから！！しっかり練習して来い！！」と約束してしまいました。

「わかった！！」
「社長は嘘つかんでーーー。！！」
「来年も、トロフィーくれーー。！！」口々に子供たち。

１０歳位ですと、本格的にサッカーを習い始めて間もなく、小学生チームはやはり５、６年生のお兄ちゃん、お姉ちゃんたちの試合を、見ているだけですし、まして、天然芝のピッチで試合なんて！！
そんなＵ－１０の試合は、親御さんも、わが子初の晴れ舞台に、感極まっている方もいらしゃいました。そんな経験をしました。

子供たちにも約束したし・・・・・感動したし・・・・・
このＵ－１０のピタットハウス杯を次年度以降も、継続事業としていこうと考えます。

「子供たちに夢を！！」がんばれファジアーノ岡山ＦＣ！！
ピタットハウス岡山店（株）ａｒｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇはこの子供たちを応援していきます。

感動の一日でした。
皆様、本当に、ありがとうございました。

「感動の一日」ドキュメントは、整理してブログに書きます。

たくさんの皆様に応援していただき、いよいよ明日10周年の記念事業です。
幸い天候にも恵まれそうです。
連日の新聞報道やTV報道で、たくさんの方が応援に来ていただけそうです。

また、地元、山陽新聞社様のご協力で、明日の朝刊、カラー広告が入ります。
本当に、ありがとうございます。

がんばれ。。。。ファジアーノ岡山FC

これから、会場準備に行ってきます。

当社10周年記念協賛のサッカーチーム、地元ファジアーノ岡山FCの応援の和がどんどん広がっています。
しかし、今までは、岡山県の県民性は、自分勝手、非協力的、盛り上がりが悪い、とかいろいろ県外の方に言われます。
今は、平成の世の中、21世紀です。時代は変わり、世代も変わります。

岡山市の、スーパーは、大応援していただいています。
売り場から、正面入り口まで、ファジアーノ岡山の応援でいっぱいです。
今回の、当社10周年のポスターも快く、掲示していただいています。

業種を問わず、企業規模を問わず、地域のスポーツを皆で応援することにより、地域商工業の発展に寄与すると共に、地域の活性化が実現でき、ひいては自企業も発展する。

すばらしい、試みにだと考えます。やっと芽生えた、新芽を大切に育てて生きたいものです。

岡山市民、みんなで、ファジアーノ岡山FCを応援しましょう。

よろしく！！

今日は、私の、○○才のお誕生日でした。
全国のCPMのメンバーや、岡山商工会議所の仲間や先輩方、また当社スタッフの皆に、たくさんのお祝いのお言葉やメールをいただきました。
また、スタッフからはケーキでお祝いしていただきました。
おいしかったです。ありがとう。

皆様、本当に、ありがとうございました。

去年から思うと、あっっ・・・・という間の時間でした。あーーー。。。。一年たったかなーーー。と思いつつ、お誕生日も忙しく仕事をしました。

お祝いの言葉の中に・・・・
「体に気おつけて・・・・・」とか「少しは休んで・・・・・」とか「もういい年なんだから・・・・」とか
ちょっと、気になる言葉が増えてきたのは・・・・・・・と感じました。
ともあれ。。。。

たくさんの、お祝いのお言葉ありがとうございました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　写真は大阪、御堂筋のブランドショップ街

急に、「不動産投資は、何を投資するの？？」
と聞かれ、あなたはなんと答えますか？？

最終日、朝、部屋の露天風呂に入って、朝御飯・・・・・
なんとも贅沢な感じ！！
旅館のお気遣いで、朝ゆっくりさせていただきました。ありがとうございました。
１１時ごろ出発！！温泉から車で２０分のところに国宝があると聞き、行ってみることに？？

東京のホテルにて、ピタットハウス経営方針説明会が開催された。
毎年、年度初めのグループ決起大会です。
今年も、寺本社長から一年間の方針、ネットワーク方針等、のお話があり。
熱い思いに感動しました。
また、今年は当ネットワークのイメージ、水野真紀さんがゲストとして登場！！
（写真撮影はできません！ザンネン！）
当ネットワークでの水野さんは、「元気で生き生きとした、ピタットハウスの女性スタッフ」のイメージです。

「遊技場」　を発見した私たち・・・・・・
「遊技場」っって、何？？？

この後、凄い出来事が・・・・・・あの、怪しいカンバンの秘密とは？？？

ご存知の通り、選挙が始まりました。
当社は、岡山市役所のすぐ正面ですので、かなりにぎやかです。
でも、活気ある選挙カーからの声！！私は嫌いではありません。
市制について、市民が考えるいい機会です。

ある候補は、現市制に批判的です。
「岡山市は、一民間企業のマンション建設に２０億円に上る補助金を出し、また小学校跡地を、ただ同然の地代で賃貸した。にもかかわらず住民税を値上げした。庶民に程遠い市制だ・・・・・・」と。。。。

このことだけは、言いたかったので、書きます。

民間企業が、大型マンションを建築し、そこに居住する人は、当然、固定資産税、都市計画税が課せられる。また、小学校跡地も、利用されることで課税され、税収を得られる。
何億円もの補助金は、すぐに回収できるではないか？？

「投資と効果」は金銭で計れることと、そうではない、文化的街づくりの部分もあるが、市街地再開発は少なくとも、この両方を満たしていると私は考えます。

税金ですべてをまかなうのではなく、民間の投資を促し、市街地の活性化をしていくのは、市制、行政としては、優秀だと思います。そのことと社会的弱者の問題は別問題ではないでしょうか？？
当社スポンサーのファジアーノ岡山ＦＣも地域のスポーツ文化の向上に大きく貢献しています。

という様に、聞こえてきた街頭メッセージを聞いた私でも、これだけ考える。

選挙は候補者が一喜一憂するのではなく、市民が自分の街を、自分で考える機会であることを忘れないで欲しい。

ともあれ、市制の発展に期待して、候補者の皆様のご健闘をお祈りいたします。

（注意）本ブログは、ある一定の政党や候補を誹謗中傷するものではないことをご理解ください。
　　　　政治や宗教、教育の話は、デリケートな話題です。意識して書いていることをご理解ください。

三月下旬のこと。。。。。

「今頃ブログ書くなっっ！！」
といいたいところですが、書いていないことに今日気づきました！！

商工会議所青年部の仲間たちと、一年間の活動の労をねぎらい、鳥取県の三朝温泉に行ってきました。
岡山市内から高速道路を使って約三時間・・・・・

昭和の時代にタイムスリップしたような温泉街・・・・・・これぞ温泉情緒です。。。。
近代化された温泉施設もいいが、何ともいえない・・・・ほのぼのとした風情がここにはありました。

収益還元法（ＤＣＦ法）を使って不動産の価値を評価していく場合、ともすればこのような疑問が生ずる。
土地が高いので、家賃が高いのか？？？
家賃が高いので、地価が高いのか？？？
そもそも、家賃とは、サービス価格であり需要と供給で決まる。一方地価は家賃とリスクによって後から決まる。将来の期待も含まれたり、金融市場の影響で変動する。
家賃よりも、地価のほうが変動が激しいのはこの為です。

不動産では、家賃が先で、後から地価が決まる。の考え方が正しいと思う。

銀座のすし屋さんが高いのは、地価が高いからではなく、すしが高くても商売が成り立って、儲かるからで、その結果として家賃が高くても営業できて、地価が高くてもいい。高いすしを食べてくれるお客様が銀座には多いから。

すし→家賃→地代→地価　の関係が成り立つ。

この順序は、逆では成り立たない。コストを積み上げてサービス価格を求めることは出来ない。

よく、アパートのオーナー様で・・・・
「ローンの月額支払いプラス、固定資産税プラス、維持費と管理費、を部屋数で割って・・・・・一室家賃は・・・・・・・」といった考えは、成り立たないことがお分かりかと思います。

少し前ですが、未来医療についての講演を聞きました。
なんと！！手術ロボット！！
大きな機械が、手術台の患者さんの上に大きく覆いかぶさり、医師は左側で、リモコン操作しています。人間の手で手術をすると、人間の手が患部に入るだけ切開する必要がありますが、機械だとわずかな切開で患部まで到達し、処置することが出来ることと、とにかく衛生的で感染症の心配はほぼなくなると、先生の講演でした。
医学の進歩はすさまじく、私たち庶民が思っている以上に進んでいます。遺伝子治療や脳の超微電子信号の解析など高度最先端医療は人間を変えようとしています。
医療技術と倫理・・・・・は社会全体で議論していく問題です。
代理出産、クローン人間、臓器移植、人工臓器、最後には死の定義、さまざまです。。。。。。

親子の定義、生死の定義は民法を含め、親と子、相続、など法治国家の根幹をリセットするほどの問題です。

人間は神となっていいのか？？？
生命そのもの「生と死」を操作していいのか？？？

神の領域にまで発展した医学、ますます医師の倫理を問われます。

左が工事前、右が工事後でーーす。

外壁塗装終了です。綺麗になりました。
やわらかい色を基調に、イメージは「ローズ・ガーデン」
後は、ガーデニング工事です。
ご期待ください。

新入社員歓迎会をしました。
当社の決まりで、歓迎される新入社員が毎回幹事をすることになっています。
お店の手配、交渉、予算、日時の案内、会費の集金、二次会の手配、など・・・・
社会人としての心得は、このような宴会の幹事をすることで、養われていくと私は考えています。
ですから、新人に幹事を任します。開催までにいろいろと指導していくことはありますが。。。。
まっっ。。。今回も無事に終了しました。

大いに飲んで、語って、歌って、楽しかったです。

幹事さんご苦労様でした。またみんな楽しかったですネ・・・・・

ちょっと・・・・飲みすぎの人も、食べ過ぎの人も、いますが？？？？

フォトギャラリーは次へ・・・・・

記念事業の準備に担当者もばたばたです。
当日の地元、新聞にカラー広告します。
入場無料です。是非応援にお越しください。

ただいまリニューアル工事中です。
工事前の写真です。今回は岡山市郊外の物件、３ＤＫ、全９室、社宅として利用中。
前面リニューアルです。テーマは・・・・「ローズ・ガーデン」・・・・・
全塗装工事で、イメージを一新させ、空きスペースをガーデニング、また個別の物置を設置して季節で使わないものや、ゴルフバックなどを収納できる物置を設置していきます。
花壇を造って、薔薇の花をガーデニングしていく予定です。
あと、数週間は工事期間です。工事終了時にはまた、紹介いたします。

今日、「このブログをいつも楽しく読んでいます。」
と思わぬ方からお電話いただきました。
その方は、東京在住の会社経営者の方で、以前に名刺交換させていただいたことがありました。
「ＣＰＭアメリカ珍道中を進めてください。」という励ましのお言葉でした。
確かに、ＣＰＭアメリカ珍道中はしばらく書いていませんでした。

今後の予定に触れますと、後数回で、ナシュビルは終了します。
次はハワイ、アリゾナ州フェニックス、フロリダ州タンパと続きます。
今年はサンアントニオに行く予定です。

情報発信していくことの重要性を痛感しました。
ブログ、がんばります。わざわざお電話ありがとうございました。

追記・・・・・お電話いただいた方、宝塚を観たくなったといってました。東京宝塚劇場に行ってみるらしい。　　　　
よかった！よかった！

いつも考えていることだか、不動産投資に向いている人、いない人、またマネージャーに向いている人、いない人には、何か共通していることがあるように思う。
まず始めは、不動産投資は複雑で予測の困難な相互作用を把握した上で行うゲームで、そのルールを十分に理解する必要がある。
ゲームを始める前に、ルールを知らないで始めても、勝者にはなれない。当たり前だが、その当たり前がわかっていない人が多い。
初期段階として、ルールを学習する意欲のない人は向いていない。
次が不動産投資は誰でも出来るものではない。受動的な姿勢の人には不動産投資をすることや、不動産投資の仕事をすることは向いていない。
具体的には、重要なことには細かなところまで注意をはらい、気遣いし、自ら額に汗して取り組むこと、そしてさまざまな分野の人々から協力をあおぐこと、このようなことが出来なかったり、あらゆることに関心がないのであれば、不動産投資プレーヤーには向いていない。
そして一番大切なことは、情熱を持って取り組むこと、情熱を持って取り組めば、豊かな生活とキャリアアップを目指すうえで、これほど面白く、興味深い、刺激的な分野は他にはないと、私は信じています。

ちょっと、不動産投資のことについて、学習の書き込みをしました。
食べ物の話が続きましたので・・・・・・・時には、ＣＰＭらしく・・・・・・でした。

来年度の新卒者採用の合宿選考会が終了しました。
風光明媚な瀬戸内海国立公園内の国民年金施設にて行いました。
１４名もの学生さんに参加していただき、ケ゜ームなどを通じてコミュニケーションやグループワーク、リーダーシップを感じていただきました。
皆、一生懸命参加していただき、楽しく過ごすことができました。
また、全員での夕食は、少しビールも飲んで、わいわい楽しい会話が弾み、学生さんも私をしっかり観察していただいたようです。
今回の合宿で私は、選考会とは学生さんが当社を選考しているのだなーー。と強く感じました。
寝食を共にして、みんないい学生さんたちばかりで、親御さんの期待も大きいだろうなーー。と痛感しました。
私は朝５時過ぎに起床し、周囲を散策し、「自分は本当に人を選ぶことのできる人間なのか？？」
「この学生さんたちの将来に責任を持つ！」「立派な社会人にする責務がある」などなど・・・・
桜の花を見ながら、自らを考えました。
企業人として、経営者としての研鑽を積むことが、彼ら彼女たちの期待に応える私の姿ではないかと考えるようになりました。
合宿研修で成長したのは、私自身だったかもしれません。
本当に今回参加していただいた学生さん、ありがとうございました。心から感謝申し上げます。
本当にみんな、いい学生さんです。将来が光り輝くことをお祈りいたします。
本当に、感動した合宿でした。

昨年の会社法の改正に伴い、ＬＬＰとＬＬＣが認められました。
今回はＣＰＭメンバーと、会社法の専門家と勉強会を開き、新しい不動産投資の形態の研究に入りました。
設立から、会社登記、不動産登記、融資、納税、相続問題とさまざまな課題が検討されていきます。

日々、勉強です。

地下の若者が集まる繁華街で・・・・・

ちょっと、ネイル体験でーーす。

ちょっと、ネイルが大変なことに！！！

再開発地区に到着・・・・・

開発の全貌は後に、パンフレットで説明します。

まず、現地販売事務所の現在販売中の模型です。
中国の分譲マンションの売り方は、平米売りです。お肉屋さんのグラム売りのようなもので、１㎡でこのマンションは、低層階で８０００元、高層階は１７０００元で、約１２８０００円～２７２０００円ほどで、占有面積は、平均で２５０㎡です。しかし欲しいだけ売ってもらえます。一番広い人では１２００㎡買った人もいるそうです。その方は、メゾネットならぬ、三層式になっているらしい・・・・・・・
ちなみに、内装工事は別料金です。日本のような１００㎡あるなしで、どの部屋も同じ間取りで同じ内装なんてものは、ないのです。家族構成や趣味にあわせて自由に造ります。

駐車場は、すべて地下でーーーす。
ＥＶでＢ１、Ｂ２、と押して自分の駐車場です。駐車場の区画も販売されていて、当然ＥＶ近くはの価格は高いのです。約３～４００万円です。
模型の写真の右中のあたりに駐車場の地下入り口があります。解りますか？？？

右の写真のクレーンの後ろにかぶっているマンションが、模型の写真の、駐車場入り口、直進の一番奥の大きいマンション棟です。

上空よりの写真・・・・・は次へ。。。。。

通りの様子、片側５車線の駅前通り、写真左側へ行くと、大連駅です。
鉄道は旧日本軍が整備した、満州鉄道です。街の中心には、旧陸軍総司令本部の建物があり、今でもホテルとして利用されています。日本銀行のような建物です。
高齢の日本人は、古くなっていますが、ここのホテルに泊まりたいらしい。
歴史を感じます。（写真は取れなかったです。）

右側の写真は・・・・・

繁華街の高級ブランドショップのビル上層階の、サロンとエステのフロアーです。
うーーーん。大阪的に言うと、ヒルトンプラザです。
通りに面した１、２階は高級ブランド、ヴィトン、エルメス、シャネル、カルティエ・・・・・などなどで上層には、高級サロンが入店しています。
お客様は、まばら・・・・平日の午後だからです。会社帰りとか、土日は予約でいっぱいなのです。。。

中国の経済発展は、ここ数年の間です。ハード面では、日本とほぼ同じように見えますが、このサロンにしても、接客能力、カット技術、パーマ技術、などは昔の中国のままだそうで、日本の美容室と同じと思ったら、大間違いと、王さんが案内してくださいました。
ハード面の急激な発展に、ソフトや人材の質が、追いついていないのです。
サービス業の接客は、日本は世界一、丁寧、親切なのだそうです。
しかし、最近は日本でも、そう思えないお店もあったりして・・・・・・

繁華街の、ファッションビルに入った。
日本で言うと・・・・・
ヨーカドーかマイカルといった感じの、若者のファッションビルです。

まず、一階のフロアーでびっくり！！
中国は今、空前のブライダルブーム。。。。。
中国の人口構成の最も多い、20代前半が結婚を始めている。
「親は、全貯金を子供の結婚式に使う。」と王さん。。。。。

続きを読んで・・・・・

ついに、中国に行ってきました。
今回は大連です。広島空港から約2時間のフライトで、岡山からですと、札幌と同じぐらいのフライト時間です。東京まで、新幹線で約3時間を思うと・・・・・・
今回は、岡山の大学で留学していた、王さんを訪ねて、大連を案内していただきました。

すこし曇っていますが、海岸沿いの工場は中国でも最大規模の造船所です。その奥にそびえるビル郡が判りますか??
大連の中心繁華街、百貨店やブランドショップが並んでいます。平日の午後で天気もあまり良くないので、「ぜんぜん人がいないですーー。」と王さん。。。。。
「土日は、地面のタイルが見えないぐらい、人がいる。」
「今日は、ゆっくり見れますネ。。」だって・・・・・・

でも、岡山より多い気がしますが??????

それから、あまり、街を写真撮影していると、公安が来て、「許可書を見せなさい」といわれるらしい。。。。

まっっ、普通に撮影するには、問題はないでーーーす。

今回は、繁華街と、湾岸再開発、「星海・新天地の再開発」の模様をレポートします。
ご期待ください。次回につづく・・・・・・

市内の物件のリノベーション工事がほぼ終了しました。
外観も、すっきりと仕上げました。
テーマは、「宝石の輝き」でした。
イメージは、ニューヨーク風です。
正に、生まれ変わったビルを見てください。

左の写真がビル正面で、ドアはステンレス製ですが、今はまだ、養生シールがありまして白くなっています。真ん中はロビー、丁寧に仕上げた石張りの壁に、ラフ黒塗装で仕上げた感じが、ニューヨーク感が良く現れています。事務所兼居室スペースも同様、乱雑なコンクリート打ち放し真っ黒の天井がお洒落を演出しています。照明の配置次第で雰囲気を出していきます。

取り急ぎ、終了の報告でした。。。

お台場のビックサイトでの、展示会の見学に行きました。
日本では最大級の展示会です。建材や照明などたくさんのブースが出展していて、楽しかったです。

それにしても、巨大な展示会場でした。。。。

前半の会社説明会と一次選考が、３月２１日（水）をもって最後となりました。
たくさんの学生さんに会社を訪問していただき、ありがとうございました。
みんな、元気で、若さ溢れ、目がキラキラ輝いていました。
私も、皆さんから元気をいただいたように感じます。

選考は、悩みに悩んでいます。
みんな、当社に来て欲しい優秀な学生さんです。。。もんもんとした、日々を過ごしています。

正直な気持ちでした・・・・・・・・

二日目は、人口問題です。
「不動産ビジネスに人口動態分析の視点を」
地方都市・大都市それぞれの市場の変動を見極めたシナリオのお話は、説得力があり、なるほどーーーでした。
講師の藻谷先生の講演も迫力があり、とても集中できました。
次の公演は「マクロで見た対日不動産投資の魅力」というお話でした。
不動産金融市場はマクロとミクロに分けた分析が必要な業界だということを改めて認識したセミナーでした。
その後、お台場に移動、ビックハットでの展示会見学とフランチャイズビジネスの勉強会に参加しました。

朝６時の新幹線にて、東京へ出張しました。午前１１時のアポイントで日本橋で打ち合わせ、その後は新宿にて、セミナーに参加しました。流石に眠かったですが、列車内で打ち合わせの資料にもう一度目を通し、あっという間に、東京に到着しました。

駅員さんに撮影していただきました。ありがとうございました。。。

午後からのセミナーは、次のようなお話でした。

おかげさまで、ａｒｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇは１０周年となりました。
１０周年記念事業といたしまして。。。。。。
４月２９日（日）１３：００から、桃太郎スタジアムにて、ピタットハウス岡山店　ａｒｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇ　
主催の中国社会人サッカーリーグ第３節の公式戦を開催いたします。
今年初のファジアーノ岡山のホームゲームです。

皆様、ファジアーノ岡山を応援してください。

今日は規模の大きい合同説明会に参加しました。
当社のブースも段々とそれらしくなってきました。
各社思考をこらしたブースを造っていて、勉強になりました。
長時間の説明会でしたが、たくさんの学生さんとお話していますと、あっと言う間の終了時刻でした。
私もだんだん話がまとまってきていることに気づいた、今日の説明会でした。

学生さんへ。。。。。。。
たくさんの企業ブースがある中、当社ブースにお越しいただき、心から感謝いたします。

いよいよ当社（本社）での説明会が３日から始まります。
楽しい説明会にしようと思います。
今日始めてお会いした学生さんも、前回の合同説明会と本日と二回もお越しいただいた学生さん。
本当にありがとうございます。
もっと、もっと当社のことをご理解していただけるように、わたしもがんばります。
今日の話は、ちょっと難しかったかも？？

一般住宅や分譲の市場は別として、収益物件でのここ数年の不動産市場形成の要因についていくつかのポイントをまとめてみようと思います。

東京出張でした。打ち合わせで、夜１０時ぐらいまでかかり、後はホテルで、ばったんと倒れこむように眠りました。朝起きたときの景色です。曇っていますが、なんだか、街の圧力を感じます。
写真右奥が有名な六本木ヒルズです。仕事柄、「すべてのビルにオーナー様がいて（当然ですが）いろいろ考えて、経営されているのかなーー。」といつも思います。
私は、この景色を見ると、いつも、「もっともっとがんばらなくてはナーー。」と自分の存在を小さく感じます。本当に、刺激的な街です。東京は！！しっかり仕事してきまーーす。がんばるぞ！！

日曜日、地域の活動を見学に行きました。
私の母と妻は共に、フラダンス教室に通っています。
毎年地域の発表会があり、見学にいきました。
日舞あり、民謡あり、フラありで、素人ながらみんな楽しそうに演技していました。
高齢化社会に向けた、「趣味をもっての地域コミュニティの形成」は行政側も重要なポイントに位置づけているのでしょう。
生きがいある老後を過ごすことは、このように積極的になることかなーーーと感じました。

バブル崩壊後、投資家の多くは、保有する不動産のリストラに走った。
土地神話を信じて、ひたすら不動産を買いまくった人も少なくなかった。
東京や大阪に居住していながら、札幌、仙台、福岡など地方中核都市だけでなく、もっと小さな都市にまで、不動産の投資をしていた。
さらに、国内に飽き足らず、国際化などという言葉に乗って海外にも投資の対象を拡大してしまった投資家もいた。　その投資の結末は・・・・・・・・

私の経験をお話します。

ある日のご案内での出来事。
お客様は23歳のＯＬ、広告グラフィックデザインの仕事をしていて、予算が5万円までの、ワンルーム、職場まで自転車通勤希望、市内中心部の物件を希望、駐車場はいらない。
該当物件は立地、賃料、間取りなどより、5物件を選択案内となった。
物件は次の物件。

いよいよ本格的に、採用活動が始まりました。
今日は、合同会社説明会、たくさんの学生さんが当社のブースに集まってくれました。
ありがとうございました。
いろいろな仕事の内容、業界の問題、今後の事業展開、など話をさせていただきました。
学生さんの真剣なまなざしに、私も自分の就職活動を思い出し、ますますがんばろうと元気をいただきました。
また、合同説明会を主催している会社の社長が私の後輩で、これまたビックリ。。。。。
久しぶりの出会いに、感謝です。

本日、お会いできた学生さんへ
是非、会社説明会にお越しください。
もっともっと、皆さんとお話ししたいです。
皆さんとお会いできることを楽しみにしています。

最終回は、生活環境の変化についての考察です。

二番目のポイントは、ローンです。

(注)第一回で書いていますが、この思考は経済的合理性に基づいた思考です。
マイホームの夢や子育てといった、別の論点から、持ち家、賃貸を比較思考しているものではありません。

この疑問に、経済的、合理的な観点から、私の個人的思考を３回でまとめたいと思います。

今年は暖冬、２月だというのに、日向はちょっと暖かい。
そんな日曜日、所要で倉敷を訪れた。
約２時間ほど待ち時間があったので、ゆっくり観光客気分で散策しました。
歴史ある白壁の街。。。。たくさんの観光客でにぎわっていました。
これぞ正に・・・テーマパークです。

ゆったり、リフレッシュできた、散策でした。続きでフォトグラフ観てください。

市内中心部でのリノベーション工事が始まりました。
古びたビルをリノベーションし、テナント様を募集、中心市街地の活性化を実現していきます。
完成は３月中旬頃の予定です。
マネージメントプランの実行です。ＣＰＭで学習した知識と不動産の経験が試されます。
完成後はこのブログで紹介します。

「2008年に日本で開催されるサミットに関して、25日から岡山と香川に「政府関係者の現
地調査」入ることになりました」と地元選出の国会議員のメルマガで連絡がありました。

岡山駅の今日、市内を走る低床の路面電車

きょうは、IREM-JAPAN塩見会長が当社に訪問してくださいました。
岡山でのセミナーを終えられ、お忙しい中、お立ち寄りいただき、CPM間のビジネスネットワークとか、いろいろなお話をさせていただきました。

19日(金)大阪御堂筋のTOTOテクニカルセンター大阪で開催中の
「日本の現代住宅1985-2005」の展示の見学にいきました。

岡山商工会議所青年部の新年互礼会が18日、午後6時より、日本銀行岡山支店長　鵜飼様を講師としてお迎えし、岡山全日空ホテルにて開催されました。
写真は会長挨拶の様子。

今日のブログは私の疑問？？
皆様、以下の写真の価格の比較、解りますか？？
１リットルでいくらでしょうか・・・・・・

本日は、すこしまじめな話をします。
永らく、耳にするデフレ脱却という言葉・・・・・
脱却しているのか、途中なのか??
18年度の経済財政白書によると
デフレ脱却に向けた進展は続いているものの、今後の物価上昇の程度については、いくつかの留意点があると書いてある。

昨日出張の帰りに、所用のため京都に立ち寄った。
京都駅から20分ぐらいタクシーに乗った。
いろいろな街で、タクシーにお世話になっていますが、私はタクシーに乗ると運転手さんにいろいろ質問をします。
タクシーの運転者さんの話は、その街の不動産調査の一環です。
こんな会話でした。

なーーーんと。東京出張中に自宅近所が大火災。

昨日、12日の午後3時45分ごろ、夫86歳、妻85歳の住宅から出火。棟割住宅など7棟が全半焼、一人が軽い怪我を負った。と今日の新聞。

(写真撮影は近所のおじさん)

東京出張のメインイベントです。決してカレーを食べに出張したわけではありません。はっっっは。

毎年参加し始めて、5年目になります。
一年の初めに、今年の不動産市場動向のセミナーは大変役立ちます。

お正月より、はや10日あまり・・・・・・・
毎月のことですが、未納賃料の督促に当社の物件担当スタッフは必死です。
月末が土日とか、長期休業の正月、GWは特に未納者が増えます。
最近では、賃貸保証会社という新しいビジネスモデルが登場して、個人のオーナー様も管理会社もこの保証会社と契約して賃料未収のリスクの軽減をしているようですが・・・・・・・

岡山市はご存知の通り、今月22日に隣接の建部町、瀬戸町を編入合併し2009年4月に政令指定都市移行を目指します。
実現するからには、県からの権限の委譲や市域をいくつかに分ける「区」のあり方に結論を出さなければならないという。今年が正念場です。

今日の岡山市役所と、中心部市役所筋

岡山市は今日「成人式」です。
駅前にも振袖を来た、新成人の姿を見かけました。
しかしながら、昨日からの低気圧で市内は雪景色です。
午後には日がさす天気になりましたが、午前中は強風と雪、物件の調査で途中に岡山城付近を通りましたので、撮影しました。
岡山市は2009年に政令指定都市めざしさまざまな課題と取り組んでいます。
取り組みについてはまた明日詳しくレポートしますが、新成人の皆様の今後の活躍に期待されています。

今日はこのブログの今後の予定をご紹介しておきます。

今までCPMをというタイトルを通じて、さまざまな方々との出会い、物件見学、勉強をしてきました。
これから順をおって、写真や解説で皆様に情報を発信していきます。

年頭所感

新年明けましておめでとうございます。

本年は art planning 創業１０周年の年にあたり、関係各位様にあらためまして心より御礼申し上げます。

明日から仕事始めだが、今日は出勤して休み中の事務処理などをおこない、
年賀状をたのしく拝見しました。いつもたくさんの年賀状をいただきます。
ありがとうございます。心のこもった年賀状には感動があるものです。
一日早く出勤していたスタッフもいて、新年早々感謝の心でいっぱいになりました。

明日からいよいよ２００７年の始業です。

やる気が湧き出てくるような感じです。

やるぞーーー。

今日はゆっくりの一日でした。
自宅でゆっくりとＴＶを観るのも久しぶりす。
お正月とあって、ＮＨＫも海外取材番組が多く、イタリアの文化や歴史に触れました。
あらためて、ハイビジョン放送の技術に感動した一日でした。

ヨーロッパに行ってみたくなりました。

朝から小雨交じりのお天気・・・・
日頃は百貨店にショッピングに行くことなどあまりないのですが、
正月はなぜか毎年、百貨店の「初売り」に行きます。
百貨店の豪華な門松や晴れ着をきた店員さんに、お正月を感じました。
たくさんのお客様がお目当ての福袋をたくさん抱えて、うれしそうでした。
昨年より、お客様は多かったように思いました。少し景気も良くなってきたのか？？
天候も影響があるのでしょう。
私は、紳士靴下の福袋を買いました。実用的です！！

そうだっっ！！百貨店の福引のコーナーで、直前の方が商品券２万円をゲツトしました。
他人ながら、「カラン！！カラン！！」「大当たり！！おめでとうございます。」の掛け声に、
勢いと、幸せな楽しい気分になりました。
ちなみに、私は参加賞でしーーーた。

お正月の百貨店に商人（あきんど）の基本を学んだような一日でした。

あけましておめでとうございます。
新しい年を迎え、気持ち新たにと初日の出を拝みました。
すばらしい瀬戸内の日の出に、感動的でした。
いよいよ創業１０年目になりました。
たくさんのご支援いただきました皆様のおかげです。
心から御礼申し上げます。
今年は新規採用説明会、岡山香川地区ピタットハウスＣＭ放映、１０周年記念行事、ＣＰＭ渡米や
新規事業の基礎作りなど、忙しくなりそうです。
腹の底に力を入れ、前進あるのみです。（いのししのように！）

本年もよろしくお願いします。

初日の出の写真が添付できるようになりましたら、添付します。

いよいよブログ始まります。
新年よりのスタートで縁起がいいです。
まずは、大晦日、投稿テスト中です。
まだ、使い方が良く理解できていません。取り急ぎテスト投稿します。

ブログ始めました。ここでは私の日々感じる事や海外出張レポート、不動産の話、グルメ、趣味について・・・などなど、何でも書いていこうと思っております。

早速ですがお知らせです。年始は5日から営業致します。
我が社は来年で10周年を向えます。スタッフ一同改めて気を引き締め、いろいろな事にチャレンジしていこうと思っております。皆様今後とも宜しくお願い致します。