ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

新年あけましておめでとうございます。

いよいよ2009年が始まりました。今年の不動産投資マーケットは一層厳しくなることが予測されます。
完全に凍結する恐れさえあると感じます。
金融危機の影響により投資資金の出し手がいなくなったからである。
わが世の春を謳歌していた不動産ファンド系も金融機関からの資金の流れが昨年の秋以降止まり、破綻や民事再生と結果を招いている。
今年は世界経済がさらに混迷することが予想されますので、不動産市況はしばらくは回復しない。と多くの不動産関係者は見ています。

しかし私はそんなに悲観することはないと考えます。

不動産投資の原点は「賃料」です。金融危機で賃料の大幅な下落があるだろうか??

ファンド系の一部の物件で、高額の賃料設定の物件は、賃料の淘汰があるでしょうが、全体的にはそんなに例年と変わりないとと考えます。
人口の減少、企業の撤退、事業所の閉鎖、そして賃貸住宅の需給のバランスなどの要因で(特に地方)、賃料の上昇はないと思うが、かといって、人は必ず生活していくスペースを必要としていることには何ら変わりはないことだと考えますと、そんなに急激な下落はないと思います。

そもそも不動産の賃料の決定要因は、「立地」「建物」「サービス」の三点で決まるものです。
その原則を見違えてさえいなければ、いいことなのです。
空室の増加や、賃料の下落は、この原則の何かがそろっていないのです。

その中で当社は今年はさらなる顧客サービスの向上を図って行きたいと考えています。
入居中のお客様にどんなサービスが必要なのか?　オーナー様にはどんなことが喜ばれるのかを追及していきたいと考えます。

立地や建物は変わりがなくても、このサービスは変えることができます。
これがまさしく、「物件の付加価値」だと確信しております。

昨年からの「高齢者賃貸住宅」への取り組みも、この顧客サービスの視点に立った考え方なのです。

高齢者の方の生活に生活介護や医療サービスの提供は欠かせません。
入居者が何を基準に満足するのか、そこのところの追及が今年から始まります。

厳しいからこそ、新しいものが見えてきます。そんな一年になるように精進していきたいと思います。

本年も、ビタットハウス岡山店を、そして介護施設セシルを宜しくお願い致します。

原油価格の高騰から始まり、秋以降の米国発の金融危機、世界経済はジェットコースターのように急上昇、急降下の年でした。そんな中私は4月にはワシントン、10月にはシカゴを訪問した。

4月のワシントンは穏やかな気候で、米国の象徴リンカーン象やキャピタルヒル(米国連邦議会)を訪問大国の歴史や力に圧倒された。

偶然だがリンカーン象を訪問した時にリンカーン像の前のテラスの一枚の大理石に刻まれた文字に目が行った。それが有名なキング牧師の「アイ・ハブ・ア・ドリーム」の石板だった。その席番の場所で、キング牧師の演説が行われた歴史的場所だった。それから数か月、10月にシカゴを訪問。大統領選挙の真っただ中。住宅街のいたるところ「オバマ」の看板。シカゴはオバマ氏の地元だった。シカゴも巨大湖のほとりの、自然豊かな大都市でした。ホテルの前には巨大な公園。街は週末ともなると買い物客で賑わっていた。あの時はまだ「アメリカ人の消費意欲は、大したものだ」と感じていた。しかしその後ろには、今の危機が迫っていた。

それから数カ月、ついにオバマ氏の勝利。勝利宣言の中継を見てビックリ。。。
私の泊まっていたホテルの前の講演ではないか。いつもは米国のニュースを観ていても、「なんだ、アメリカのことか・・・・」とどこか対岸の火事のような気持でした。しかし、今年のこのニュース以来、アメリカが私の中で、身近に感じ始めている自分に気が付いた。
まさに、グローバル社会です。私のような地方の人間でも、大統領選挙の現地に数週間前までいたのです。そしてその勝利宣言の様子を、ライブで茶の間のTV(CNNj)で見ているのです。ほぼ地球の裏側の出来事がです。
今や「社会」とは地球上のすべて、国や地域を問わず、一人一人の人間が複雑に絡み合って成り立っている。という考えが私の中に現実のものとして生まれた。
環境問題、中国の食品や食品輸入の問題、原油、自動車、すべてが日本人だけの問題ではなくなっています。
2009年の経済は厳しいスタートになるでしょう。地球規模での社会構造の変革に日本も、そして私たち個人もその変化に対応していかなくてはなりません。変化に対応する、環境の変化に進化する。まさに恐竜のようなものです。環境の変化に対応できないと恐竜のように滅びて行きます。
それは会社という組織でも、個人でも同じことだと思います。
不動産業界を取り巻く環境は決して「晴天」とはいきません。今までわが世の春を謳歌してきた不動産業が変化の時を迎えています。今までの「晴天」時にどれだけ「嵐」の備えをしてきたか、また嵐の時の対応を考えていたかが、すでに勝負は半ばを過ぎていると考えます。
私は常日頃から「日本の不動産業は遅れている、アメリカの30年前だ。。。。」と言っています。
今回の金融危機はまだまだ・・・・来年さまざまな出来事が起こるでしょう、保険や銀行の再編、大失業者、大企業の破綻。。。。。。。
その中で私たち不動産業は、「新しい世界に」飛び立たないと、未来はないと確信しています。
新しい世界とは何か・・・・・・

そんなことを考えながら、一年の振り返りとしたいと思います。
今年は本当にたくさんの方からこのブロクに関してのご意見や感想、励ましのアクセスがありました。
この場を借りまして心より御礼を申し上げます。「ありがとうございました。」

皆様にとりまして、来る2009年が素晴らしい年となりますことを祈念いたしまて、今年のプログを終わりにしたいと思います。

2008年12月29日　岡山市の夕暮れ・・・・・・

良いお年をお迎えください。

東京研修の翌日、上野公園の東京都美術館で開催中の「フェルメール展」に行きました。

9時開館で私が上野駅に着いたのが、9:30ごろ、すでに、すごい人が駅から次々に公園内に入っているもしかして・・・・・・と思いましたが、その通り。

すごい人でした。しかし一人なので、さっさと入場券を買って入場。

久しぶりに、人ごみの中の美術館でした。どう考えても、絵画芸術には全く関係なさそうな、おばちゃんの団体がぞろぞろ・・・・・・・迷惑な話です。

そんなことに、イライラしたら、せっかくの絵画の価値が分からなくなる。肝に銘じ、そこからはまったく無視。。。。。

大正解でした。

すばらしい作品の数々・・・・・・すっっごく良かったです。

デーマは「光と影」のような気がしました。もっといろいろと複雑な解説があるのですが・・・・ここではやめます。

そして、12時ごろに美術館を出た。

なんと・・・・・・・すっっごいひと・・・・・チケット買うのに二時間待ち、入場に二時間待ちだそうです。

よかった、早起きして・・・・・・それにしても、上野公園の広いこと・・・・

久しぶりに、感動的な絵画を鑑賞しました。

IREM JAPAN 東京支部主催のセミナーに参加しました。
今回は、二部構成、前段は京葉電鉄が手掛けています「子育て支援マンション」の企画運営についてのプレゼンを聴講しました。

マンションに保育園が併設されているというもので、京葉電鉄沿線に若い世代を呼び込んでいこうという企画の説明。

なかなか興味深いものでした。

最近の私の口癖・・・・・・「そこに住む意味」がない物件は売れないし、借りてもない。

そういう意味では、今回のプレゼンを楽しみにしていました。

金融破綻の余波は途上国にもおよび本当に世界中をハリケーンが吹き荒れている。
当分収まりそうもない。金融の破綻は実質経済にも影響を与えるということが今回もまざまざと証明された。米国の自動車産業は最たるものだ。しかし私たち日本人は米国の自動車産業の不振は金融問題ではなく商品開発にあるということは何となくではあるが理解できる。私も今年シカゴに行きましたが、何台もプリウスを見かけた。米国自動車産業の衰退は低燃費車や小型車の開発に遅れたことであると私は感じています。
しかし、米国製のピックアツプトラックや4WD車はかっこいいのは否めない。
アメリカ人の心理を揺さぶるデザインであり、色づかいです。
今日は、車の話ではない。
そもそもサブプライムローンが破綻したのは、低所得者に住宅を購入させるため、無理なローンを組んだことが発端だと言われていますが、そのこと自体は、低所得者向け住宅ローンのリスクを考えるならば「金利」や保証料などでリスクをカバーできたはずである。
低所得者向けの住宅ローンを販売したことよりも、そのローンを金融商品にしたことに問題があったと思う。日本でも実は同じようなことが行われています。住宅ローンを金融商品にしている。以前にプログに書いていますが、しかし日本で住宅ローン破綻がまだそれほど問題となっていないのは、超低金利がずっと続いているからです。しかし最近では金利が安くても、家計の計画のように給料が上がらなかったり、失業したり、離婚したりなどさまざまな理由で徐々に住宅ローンの破綻が出始めています。
ローンを販売する場合はそのリスクを数学的に計算してそのリスクをいろいろな手法でカバーします。貸し手は損のないようになっています。しかしそれを金融商品にすると計画した場合は、ローン商品をとにかく売って、金融商品を作らないと売るものがなくなるのです。要は製造するのです。在庫がなくなりかけると増産しなくてはなりません。ローンを売っているうちは、まだ「自分の貸金を回収する」という意識があるが、金融商品の製造となると、「貸金の回収」という意識がどこかに消えてしまったのではないだろうか。
そしてその金融商品をよりいい商品に魅せるために、他の金融商品とセットにしていわば「お正月の福袋」的商品開発に走り、売りまくった。
ここからが人間の「欲」は果てしない。とにかく売れるものだからどんどん売った。いろいろな「福袋」を作った。最先端の金融工学を駆使し最新のコンピーターで計算しつくされた商品には、最高の格付けがついた。そして・・・・・
結局、金融工学とコンピューターの前に、人間は何が何だか理解できなくなったのだと思います。金融理論やコンピューター技術の急速な進歩に人間の脳や体が付いていけなくなった。そして訳が分からなくなった。
ダーウィンの進化論によると生命は、何億年とかけてその体や生態を変化させてきている。それが進化である。という。人間も進化しているのだろうが、その速度は何千年とかいう単位であろう。しかし科学技術や環境、理論的学問の進化はめざましい速度で発展している。医学界もその中の一つだ。人工授精ゆ代理出産、心臓移植は人類の人類である根底を覆す技術進歩なのだ。代理母の子は誰の子か、心臓が停止すれば「死」なのか、人間の考えや、身体や脳の進化よりも、科学技術の発展があまりに急速なため人間が付いていけなくなっている。
私も昭和の生まれです。生まれたときには我が家にはテレビはなかった。電話もなかった。なんと風呂もなかった。銭湯に父や母といった記憶がある。近所のおじさんやおばさんと一緒に銭湯にいくと、風呂上がりにコーヒー牛乳を買ってくれた、それが嬉しくて、父や母と銭湯に行くよりも、近所のおじさんと銭湯に行くのが楽しみだった。
その当時、我が家にもテレビがお目見えした、当時のテレビは真空管、スイッチを引っ張るとしばらくしないと映像が出てこない。当然リモコンなんかない。チャンネルは12チャンネルのダイヤル式、ガチャガチャと回す。子供でもお年寄りでも、誰でも操作出来た。
そのうち、電話も付いた。当然当時のダイヤル式、当時の父親の権力はすさまじかったと今思うに、家庭がいろいろな便利グッズに満たされていく、何か新しい物がお目見えするたびに、家族に得意げに披露する父、そしてその影で嬉しそうに微笑む母、そして母の一言がいつもあった「お父さんが頑張ってくれたから買えたのヨ」と、父親ががむしゃらに働いているおかげであると子供心に感じていた。
当時の商品は誰でも操作できた。簡単だった。
そして現代、一部の中年やお年寄りたちは「パソコンとはなんじゃ」「携帯は使い方が難しい」「銀行はよくわからん」と今や誰でもが操作出来ない商品が市場に溢れかえる。
そんな中でのオレオレ詐欺、人間の進化よりも機械や文明の方が急速に進化(発達)して人間の脳や体力が付いていけなくなっている。まさにサブプライム問題と同じである。
私は世界が何をそんなに焦るのかよくわからないが、そんなに急速に変化する必要があるのだろうかと疑問を持ち始めている。
昭和の時代「狭い日本、そんなに急いでどこへ行く」とよく言ったものだ。
今、昭和30年代を懐古する動きがある、私たち40歳代の世代には何だか懐かしい。
当時の、狭い長屋での暮らしはそれなりに楽しかった。そんな楽しさをこれからも創造できるのであろうか、とにかく、もっとゆっくり生きて行きましょう。
こんな文章を、東京行きの新幹線の中で、パソコンで書いてる自分の姿が面白く思ってしまいました。

不動産投資で最も重要なことは・・・・・・・・

「目的はなにか・・・」です。皆さん、本当に真剣に考えたことがありますか??

不動産を所有する目的は何か??
自宅として住むために使う、会社として使う、倉庫として使う、駐車場として使う。。。。。。
家賃を得るために所有する、店舗として商売をするために所有する。

さまざまでしょう。しかし本当に目的を達成するために、不動産を所有する意味があるのか??
ということまで考えていますか??

次に・・・・・
不動産投資をする目的は何か??ということです。所有するということはその不動産に投資した。ということです。自宅も、会社も、店舗もそうなりませんか??

よく地主さんがアパート経営されます。

地主さんのアパート経営の目的は何か??

私がこんな質問をしますと、ほとんどの地主さんはすぐに、声高らかに、「それはじゃな～～・・・相続税対策じゃがな・・・」と言います。

私はいつも、「相続税対策が目的で、アパートを建築されているのですね」と問い返す。

ということは、目的は相続税対策で、その手段として「アパート建築」をする。ということになります。

目的と手段の考え方は、ある目標や目的を達成するためにいろいろな手段を検討して、実行可能な現実的な手段で一番効果を上げる方法を選択していものです。

では・・・・・相続税対策でアパート建築して運営する。

目的はいいとしても・・・・・その手段の選択に問題はないのか??

実行可能で現実的な方法なのかということです。
それを自分で実行していけるのか・・・・・となりませんか。

アパート経営、運営は簡単なことではありません。専門的な知識も必要ですし、地域の市場に成熟していて、他のアパートとの競争に打ち勝っていかなければ運営は不可能です。
当然のことだと思いませんか??

目的があって、手段がある。手段は実行可能なものでなくてはならないのは当然です。

中には、目的がわからなくなっている不動産オーナーの方がいます。

毎月の収益でキャッシャフローなのか、価値を増大させてキャピタル狙いなのか・・・・
それとも、「見栄」なのか・・・・・「見栄」はいいかえれば「ステータス」

ビルを所有することに誇りを感じるための目的なのか???

不動産投資には一つではない。さまざまな「目的」があります。その目的、目標の達成のためにありとあらゆる手段を講じていくことが、目的の達成につながっていくことではないでしょうか・・・・

初めの話に戻りますが、税対策の手段を「アパートを建築する」これしかない。と思いこみ、アパートを建築することが目的となって、たてた後は、満足感に浸って、何もしない。

確かに、建てたら税対策にはなるでしょう。しかしそのあとの借入金の返済に伴う、「アパート経営」か待っていることを忘れてはなりません。

目的をいつも見失わずに、その手段を日々研究、行動、反省することこそが、最も重要なことである。
と私はいつも感じています。

目的と手段を混合することなく、厳しい時代を生き抜く知恵と勇気と実行力が求められています。

今週、所用で京都に行きました。その時に京都の光悦寺に立ち寄りました。

少し早いようでしたが、紅葉の美しさに、思わず写真を撮りました。

季節を感じる生活をするのが日本人なんだな～～。。。。。

素晴らしい。。。。。

シカゴから帰国後すぐに、IREM公式セミナー、HRS402のクラスの開催です。
HRS402とは、Human Resource Essentiais for Real Estate Managersの402コースということです。
日本語では、「不動産管理士に必要とされる人材管理」です。

会場は、東京、日本橋コレドビルの早稲田大学大学院ファイナンス研究科のキャンパス。

私は、先のワシントンでこのコースの認定講師になる、ヒアリング試験を受け合格し、認定講師へのトレーニング中です。その一環として、今回は「聴講」という事で、講義のお手伝いをしながら、講師の方にいろいろと、学習のポイントなど勉強させていただきました。

「人に何かを教える」ということは、どういうことか・・・・・

ただ、一方的に理論を前で説明していれば良いのか・・・

また、子供の学校と違い、社会人(大人)に学習してもらう。また学問が理論だけではない、実務への応用やノウハウを伝えるという役割が講師にはあります。

小中学校の先生とは意味が違う。会場に来て、決して安くない受講料を支払って、勉強しようとしている
方々です。真剣そのものです。

知識を得ることは仕事がより充実してきます。キァリアアップの助けになります。

私のトレーニングは、今後、合宿形式のファカルティートレーニング、公認講師と一緒に講義を行うフォーティーチへと進んで行きます。

長い道のりです。

農地の転用を当て込んだ開発業者らが農家に売買代金を払って事実上買い取った末、転用できずに耕作放棄地化する現象が各地で起きていることが毎日新聞の調べで分かった。判明しただけで６県１１カ所計約１２３ヘクタールあり、専門家は「氷山の一角」と指摘する。農地は農地法で農家と農業生産法人しか所有できず、転用許可前の売買は法の趣旨に反するが、耕作放棄地解消を掲げる農林水産省は実態をつかんでおらず対応を迫られそうだ。（毎日新聞）

私の思い
都市計画のあいまいさが招いた結果である。人口減少社会の中、新たに宅地を生産する必要があるのか？？市街地でも、誰も住んでいない家屋が多く見られる。全国平均では空家が２５％に迫っている。
中古住宅の流通や、市街地の宅地の利用、都市計画全般の考え方を転換する時期にきている。
同時に国内食料自給を上げるには、大切な農地・・・・農業政策もも新たな転換期を迎えていると思う。

外国人の入居斡旋が岡山の地方都市でも増えています。

留学生、研修生、永住とさまざまな国籍の方が来店されます。

世界第二位の経済力を持ちながら、現実には、なかなか国際化できていない。

言葉の壁があると言われて久しいが、それだけの問題でもないようです。

高度情報化、金融のグローバル化など国際化は逃げられない。

明治以来の国際化の波に日本の裁判所は以下のような判決を下した。

私は、全米不動産協会のメンバーとして、年間数回渡米しますが、アメリカでは法律で、肌の色や出身国で入居を差別することは許されない。
また、不動産管理会社のパンフレットの写真の構成も、アジア系、アフリカ系、メキシコ系とさまざまな人種の家族が、イメージ写真として使われています。

管理会社の社員も、さまざまな人種の方がいます。

日本人はまだまだ、精神的に成長していかなければならないように感じます。

以下は判決です。

日本とインドネシアの経済連携協定（ＥＰＡ）に基づき、我が国が初めて受け入れる外国人看護師・介護士が来月７日に来日することが正式に決まった。

　人数は、初年度枠計５００人の半数以下の２０８人にとどまった。予想外に少なかった背景には、制度の周知期間が短かったことに加え、候補者の半数以上を占めた男性看護師を日本の医療機関側が敬遠したことがある。来日できなくなった男性看護師からは不満の声も出ており、今後の課題になりそうだ。

　「なぜ、自分が選ばれなかったのか分からない。日本に行けると思って病院も辞めたのに……」

　インドネシア・ジャカルタ近郊の病院で２年８か月の実務経験を持つ男性看護師のアタンさん（２６）が肩を落とした。今年５月、ＥＰＡに応募し、筆記試験や面接を通過。日本行きの候補者として選ばれたが、今月中旬になって、「受け入れ施設とのマッチング（組み合わせ）が不成立だった」との連絡を受けた。提出書類の翻訳など来日に向けた準備に備え、勤めていた病院は退職。「女性を希望する施設が多いと聞いていたが、納得できない。元の病院で再雇用してもらえるかも分からず、失望だけが残った」と話す。

　日本側の受け入れあっせん機関「国際厚生事業団」によると、面接などを通過して候補者に選ばれたのは、看護師１７０人、介護士１２４人の計２９４人。しかし、候補者選考後、受け入れ施設と候補者の双方の希望を参考にコンピューターで行う「マッチング」で受け入れ先が決まったのは、看護師１１２人（女性８１人、男性３１人）、介護士１１４人（女性６４人、男性５０人）の計２２６人。マッチングが成立しない人は当初は１割前後と見込まれていたが、実際には、２割以上の６８人が不成立。このうち看護師は５８人全員が、介護士も１０人中８人が男性だった。このほかに、１８人が辞退などで来日しない見通し。

　日本で働く看護職員に占める男性の割合は約５％で、介護職員でも約２１％。同事業団では「予想以上に男性の候補者が多かった。『女子寮しかない』などの理由で辞退した所もある」と説明する。男性介護士２人を受け入れる千葉県内の社会福祉法人は「タフさを見込んで男性を希望したが、女性より倍率が低く、希望通りになった」とした上で、「施設の入所者は女性の方が多いため、『同性介護』の面で女性を希望した所が多かったのではないか」と話す。（社会部　小林篤子、ジャカルタ支局　佐藤浅伸）

１９日（土）にベトナム訪問団と交流しました。

１８時から、地元サッカーチームのＪＦＬ公式戦をナイター観戦！！

その後、日本式宴会にて懇親を深めた。

今回の訪問団は、ベトナム・ロンアン県の方々・・・・
ド・フー・ラム知事を団長に日本の先進的な医療や教育、経済システムをモデルに地域づくりを計画しているという。

ロンアン県はベトナムのホーチミンの隣の県で、日本で言うと埼玉県のようなところです。

ベトナムでも「ロンアン県・・・・」というと田舎者という意味で、すこしバカにされているらしい。。。。日本も昔は埼玉はそんな感じでしたネ！！

通訳のタン君は日本の富山の大学に留学していたということで、流ちょうな日本語で通訳です。ベトナム語はまったく理解不能でした。

いろいろな話をしましたが、岡山に来る前に広島で原爆資料館を見学したという。お好み焼きも食べたし、くるくるずしが楽しかったらしい。

サッカーは万国共通で、一緒に岡山のチームを応援して、一体感や親近感は増したと思います。

原爆については・・・・
「日本は、あの戦争で本当に悲しい思いをたくさんしたと思う。私たちもベトナム戦争でとっても辛い経験をした。でも日本はそこから、奇跡の成長発展を遂げた、私たちの国も日本にいろいろなことを教えていただき、これから発展していきたい」
とお話してくれた・・・・・・・

日本料理もお口にあったようで、すき焼きは「おいしい」の連発！！
日本酒もおいしい、おいしい！！と・・・・・・

乾杯というのはベトナム語は「ヨー！！」だそうで・・・・

「ヨー！！」「ヨー！！」いって、物凄く飲むのであった！！

防犯設備コンサルタントの方のコメントを紹介します。

皆さん、梅雨も各地でそろそろあけはじめるのではないでしょうか？梅雨の時期は、色々と管理物件でもトラブルがおこると以前きいたことがあるのですが、皆さんの物件では大丈夫でしたか？色々な方がお住まいになる共同住宅ではやはりトラブルも多く起こりますよね。

先日もある管理会社の方より、トラブルの話を一つうかがいました。ある日、とても感じのいい老夫婦が物件を探していると店舗に来店されたそうです。本当に穏やかで感じのいいご夫婦でしたので、親身に希望されているような物件をお世話されました。老夫婦もその対応にとても感謝し、喜んで入居されたそうです。しかし、後日その物件の他の住民よりクレームが。

「自分の上がわけのわからない事務所みたいな感じで垂れ幕などをしている」とのこと。
その管理会社では、老夫婦に住居用に賃貸したもので、事務所？そんなはずはない！と、すぐに確かめに行きました。すると、確かに妙な垂れ幕が下がり、ある活動グループの事務所として使用されています。すぐに訪問して、「住居用に貸した部屋で、事務所使用として賃貸したのではないですよ。」というお話をしたのですが、かえってきた答えが、「借りた物をどうしようと勝手だろう。確かに住居としても使用している。文句あるのか！」ときたものです。業者さんは、あっけにとられました。あの感じのよかった老夫婦が一変して鬼の形相。まるで別人でしたので。

しかし、そのまま放置できずに根気よく話をして住居以外に使用するのは認められないということをご説明し、その後色々と嫌がらせなどもされたそうですが、退去という形で一件落着したそうです。このようなことは結構あることだと業者さんは言われました。しかし、このようなトラブルが度々起こったのでは、たまったものではないですよね～・・・。

では、この場合、どうすればこのような被害に遭わないですんだのか？ということですが、やはり確認を怠らないということに尽きるでしょうか？今回この業者さんが後悔された最大の失敗は、身なりだけで判断して簡単に信用してしまったことです。差別的な質問を行ってはいけませんが、やはり審査の際に、色々と相手に質問を行い不審な点がないか？確認はしなければなりません。刑事さんが、犯行を否認している容疑者に自供させる手法に、相手に話をさせてボロを出させるというのがあります。多くを語ると必ずつじつまの合わないことなどをうっかり話してしまう場合が多いので、話を途中できったりもせず、ただひたすら聞く。話が１０とすると、９は聞いて、１攻めるというのをお聞きしました。

このような場合もそうですよね。審査の場合は相手に色々と自分について語らせて、おかしいな？って思うところを攻める。このように対応していけば、自然とこうしたトラブルは避けることができるようになっていくのではないでしょうか？たとえ、相手が感じのいい人でも、どんなに忙しい時でも、相手を見る時には、この手間を怠らないで下さい。後でトラブルになった時に他の住民も巻き込むような大問題になれば、信用も売り上げも同時に失うことになりますので。

全国的に商店街の衰退は急速な勢いで進んでいます。

でも・・・郊外の量販店の出店ラッシュも今年で終わりそうです。

イオングループは今後は国内出店計画を一旦中止し、中国への出店を加速すると・・・・

少子高齢化の勢いが強まる中、個人消費の低迷に歯止めがかからないのは当然のことです。

しかし・・・・・郊外量販店とは違って、商店街は今後復活の予知がある。
と私は考えています。

高齢化やガソリン高、マンション建築ラッシュにともない、中心市街地に人口が集中して来ています。
岡山も例外ではない。

そこで、商店街に私は注目しています。

商店街は、アーケードを挟んで次々に店舗が連続して立ち並ぶ形式。
当然、徒歩が一番！！車椅子も楽々！！

そこで・・・・・・・活性化できない、商店街の最大の、現状の問題はナンなのか？？

たった一つです。

そこで商売をしている、地権者商店主なのです。

魅力ある商店街は、店舗の入れ替わりが必要になっきます。
郊外型の大型店でも、不人気店舗はテナントを入れ替えますし逆にキーテナントを誘致して、集客を図ります。

昔にそこそこ儲けた、商店主がのんきに売れもしない商品をただ、並べて日がなく一日を終える。それも商店街のど真ん中で・・・・・・

その場所にはもっと他のテナントを誘致すべきなのです。

にぎわいのない商店街は、そこの商店主の責任です！！

テナントの入れ替えが必要です。

商店街という体系も、商店街の商店主の集まりという形態から、商店街全体のプロデュースを必要とする集合体に替わることができれば、中心市街地の商店街に人は必ず戻ってきます。

郊外大型店に車を使って、買い物に行く時代は終焉です。

徒歩か自転車の時代です。

職・住・食・遊が・・・・・徒歩圏内

商店街のことを考えても・・・・・・・・・不動産的に・・・・・・・立地は最重要です。

商店街は、人気店舗の連続体立地で相乗効果です。

６月２１日土曜日、朝８時より、新入社員研修の一環行事、「旬野菜市」を開催しました。

目的は、企画から販売までを通じて商売を知る。新入社員同士ので一つの企画を計画、実行、反省する。といったものでした。

４月の後半から、企画や準備をしてきた新入社員にとっては、野菜の販売ということで、地域の方々や仕入先の方との交渉や交流を通じていろいろなことを学んだと思う。

自分達でチラシを製作して、自分達で配ったり、仕入れしたり、値付けを考えたり、当日は朝５時から準備、開店から販売・・・・・

朝、７時半ぐらいから、ご近所の方がたくさんご来店いただき、活気のある野菜市となりました。

新入社員は、いろいろなことを、感じたと思います。

体験すること、実感すること、感動することが、大切なことであるという私の思いがすこしでも、体で理解していただけたと思います。

最後になりましたが、たくさんの方々にご協力を頂き、本当にありがとうございました。

岡山商工会議所青年部　ビジネス室　あきんど支援委員会の行事で全６回にわたり英会話教室を毎週土曜日に開催しています。

第一回は挨拶や自己紹介、初対面の外国人との会話の注意点などでした。
第二回は、空港でのチェックインから機内での会話、入国審査での会話です。
そして、昨日は、ホテルの予約やホテルでのトラブルなど・・・・・・

英語は中学から学習していますが、なかなか身についていないのが現実です。

ジェームス先生の楽しい授業に、毎回笑い声の絶えない教室になっています。

英語は習うより慣れろとはよく言ったものです。

三菱総合研究所（本社：東京都）は、2006年7月、総務省「平成17年国勢調査報告」速報値等を活用し、首都圏における「都心回帰」の実態について発表。さらに今回、首都圏における人口の「都心回帰」の『その後』について分析した。

前回の分析では、東京都で、都心3区（千代田区・中央区・港区）を中心に人口の「都心回帰」が進んでいることが判明。今回の分析で、この傾向は平成20年現在も続いていることがわかったという。また、平成17年までは東京都中央区での人口増加が目立っていたのに対し、その後『都心回帰の重心』は東京都港区へ移ったとしている。

今後、都心部でのマンション供給は落ち着くことが見込まれるが、タワーマンションなどの大規模開発により急激且つ局所的に人口増加となったエリアでは、生活環境や子育て環境の充実・長期的視点に立ったエリアマネジメントが要求される、と同研究所は分析している。 08.07/01 詳細・関連
株式会社三菱総合研究所
http://www.mri.co.jp/

久しぶりの書き込みとなりました。ごめんなさい。

７月１日に岡山市より正式認可の小規模多機能型居宅介護事業所を組み込んだ、介護付高齢者専用賃貸住宅・・・・「セシル枝川」・・・・をオープンいたしました。

地域密着型サービスの提供ということで、地域の開業医の先生、町内会とも今後ますます連携を密にしていきたいと考えています。
まだまだこれからで、準備中のこともありますが？

まずはオープンにこぎつけましたこと、ご報告します。

今後も、当社の「住まい」というキーワードを通して、「総合生活支援企業」を目指します。

また、見学会は随時開催中です。お気軽にお電話ください。

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（本社：東京都）は、2008年4月、直近3ヶ月間に新築マンションの販売センターに言った経験がある人を対象として、マンション購入検討者の意識調査を実施。このほどその結果をまとめ、発表した。

同調査によると、現在の物件の購入価格に対する意識では、「高い」との回答が52%、「安い」と答えた人の7%を大きく上回る結果となった。さらに、全体の75%が「いままで価格が高すぎてあきらめた物件がある」と回答しており、あきらめた物件数は購入希望物件数を超えていたことから、同社は価格が物件購入の強い阻害要因である、と分析している。

また、「絶対に購入しない物件の条件」としては1位が「駅から15分以上かかる、もしくはバス便」が72%。「生活環境の悪さ」（66%）、「面積が狭い」（59%）がこれに続いた。

高齢者の間にも資産の格差が激しい。

この背景には、保有不動産の資産価値が大きく影響している。

現役世代の所得は、地方と都市部とでは、20～30%の格差はあるものの大きくは格差はない。

しかし、保有資産の格差は何十倍も違う。

東京、都心部で、相続で50坪の自宅に住んでいて、定年を向かえ、老後の為に資産の整理をした場合も、都市部の不動産は、高級老人ホームに夫婦で入居できるほど資産価値がある。

しかし、同じように地方の高齢者の自宅は、換金すら難しく、下手すると負の資産となることがある。

都市部の高級老人ホームと地方の老人施設での格差は、私が考えるに保有不動産資産の上昇の恩恵であると考えています。

不動産資産は世の中のありとあらいるところに影響を及ぼしています。

なのに・・・・・もっと・・・みんな真剣に不動産学を勉強するべきです。

高齢者施設のマーケティングで解ったことです。

今後の地方での地価の大幅な下落は高齢者の資産価値を大きく下落させることとなるでしょう。

格差社会とはこんなことです。老後も、おちおちしていられない。

アジア市場が都市の発達をリード
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

全米不動産協会の機関紙より、アジアの記事がありましたので、読んでみて下さい。

日本語訳されています。

アジアの発展に日本の未来が見えてくるようです。

４月２４日、２５日と合宿選考会を行いました。
今年も、風光明媚な瀬戸内海沿いの宿舎です。

今年は、６名の参加で、アクティビィティ－ゲームやディスカッションとわいわい楽しくやりました。
夕食は全員で、少しビールも飲みました。
夕食後は部屋で就職のことや、仕事のこと、会社のことなどをいろいろと雑談しました。

学生さんも私たち会社のことや雰囲気が解っていただけたようです。

昨年も書きましたが、会社は学生を選ぶのではなく、本来は学生が会社を選ぶものです。

相思相愛の募集活動や採用が実現できるよう。がんばります。

推計人口調査

総務省が今月１５日に発表した、昨年１０月１日時点の
推計人口調査によると、我が国の総人口は１億２７７７万
１千人。出生児数が死亡者数を２千人下回ったものの、
外国人の入国超過数が日本人の出国超過数を４千人
上回ったため、総人口は前年比で横ばいだった。

＜この調査の特徴＞
・大都市への人口集中（地方都市の人口減少）が顕著。
　都道府県別の人口は東京都が最も多く、次いで神奈川県、
　大阪府、愛知県、埼玉県。この５都府県の人口が、全国の
　人口の３５％を占めている。
・年少人口（０から１４歳）の割合が増加しているのは東京都だけ。
・生産年齢人口（１５から６４歳）の割合は全都道府県で低下。
・老年人口（６５歳以上）の割合は全都道府県で上昇。
・老年人口の割合は、沖縄県以外の４６都道府県で
　年少人口の割合を上回っている。

都道府県別の推計人口等、本調査の詳細はこちら
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2007np/index.htm

人は評価する方向に伸びる。

といいます。不動産管理の仕事は人材教育と開発が最も重要なカテゴリーです。
不動産投資は一人の力量で成功する可能性があるが、ＰＭ（プロパティー・マメージメント不動産経営管理）はそうはいかない。

日本の不動産業の歴史的背景を考えても、不動産業者の９０％以上が５人以下の中小企業という実態です。これは、媒介料を中心として営業形態をとってきたもので、長期にわたる物件の管理やテナント維持、メンテナンスなどの業務に進展してこなかった結果だといえます。

ついつい・・・・忙しさにかまけて、投稿していませんでした。
すいません。

いろいろなことがありましたので、がんばって投稿したいと思います。

新年度を迎えて、私は証明写真が必要になって商工会の知り合いの写真館に撮影に行きました。

ネクタイの色を変えたり、撮影角度を変えたり、照明の角度を変えたり・・・・・完成写真がこの写真です。

最新の技術で・・・・少し修正（顔のしみやしわ）もくわえて・・・・・

大切なポイントは、自分をどのようなイメージにしたいのか？自分のキャラクターの設定が出来ていないと、写真館さんも難しい！！と言っていました。

仕事をしていく上で、自分はどんな仕事のスタイルをしていきたいのか？決めておくことは重要です。

また、がんばって！！ブログ書きます。

皆様・・・・よろしくお願いします。

世帯数の増加で賃貸市場は拡大？！

総人口が減少し続ける一方、平成１７年に１４４６万だった単身者世帯数は、４２年には１８２４万まで増加。全世帯の総数も２７年までは増加を続ける。これは厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所が３月１４日に公表した標記分析の一節。

世帯数の増加は朗報だが、この分析によれば、安定して増加するのは「ひとり親と子の世帯」や「高齢者世帯」。
こうした方々に快適に入居・居住してもらうための貸し方の工夫や賃貸管理ノウハウの集積が今後は重要になると思われる。

講演会つづき・・・・・・遅くなりました。

「生き残っていく会社、潰れる会社」
クロネコヤマトの経営革新から
というテーマ。。。。。
元ヤマト運輸(株)取締役社長　都築　幹彦氏

いろいろあって、社内的には「宅急便」をやっていく、と決まった。
これからが、許認可です。

引き続きシンポジウムになります。
「不動産業は（人）が財産！人を活かす人材教育とは？」
がテーマです。
なんと・・・ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮメンバーの坂部ＣＰＭもパネリストとして登場です。
明海大学不動産学部の坂本先生をはじめ、消費者の声を代表してハウジング・ジャーナリストの河名様
など。。。。
さまざまな意見を聞きたいと思う。

３月４日（火）１３：００～大阪国際会議場で国土交通省、（財）不動産流通近代化センター主催の
「不動産業における人材育成シンポジウム」がありました。
ちょうどＣＰＭ定例会議と重なりましたので、参加してみました。

不動産セミナーを開催いたします。
詳しくは下記・・・・・
http://www.artplanning.com/seminar/index04.html

　　　　　　　　　　　　　右は山陽新聞社の写真、左上の空中に浮いている白い物体が二本の宝木

もうすぐ５００年続いているといわれる、西大寺観音院（岡山市西大寺）の西大寺会陽（さいだいじえよう）が１６日夜から１７日未明にかけ開催された。
私は、岡山商工会議所から会場のお手伝いに行って来ました。

約９０００人の裸の男が福を呼ぶ宝木（しんぎ）を求め、激しい争奪戦を繰り広げるお祭り。
毎年、この時期は極寒です。岡山では「会陽が終わると、備前平野に春が来る」といわれているほど、なぜか、はだか祭りの日は、一年で一番寒～～い。今年は午前零時で０．３度、観客は約３万人。

境内には午後１０時過ぎぐらいから、裸集が続々と入場、こり取り場（プールの消毒槽のような場所ですぐ横の吉井川の清水を引き込んでいる）で身を清め、「わっしょい！！わっしょい！！」と気勢をあげる。

先日出張の帰りに、新神戸駅の新幹線ホームに上がっていくと・・・・
びっくり！！色鮮やかな！まっっ黄色の新幹線！！
ホームに一分ほど停止して、発車していきました。

後で調べてみると、東海道・山陽新幹線はこの黄色の「電気軌道総合試験車」というのが実際に線路を走行して、私たちの安全を確保してくれていると書いてありました。

ドクターイエローと呼ぶらしいです。

世界一の安全基準を誇る「新幹線」。その陰には、日々の絶え間ない安全に対する「努力」があるのだということを認識しました。

ただ日頃、私たちは当たり前のように乗っています。安全が第一。

ピタットハウス（スターツグループ）は東京マラソンの公式スポンサーです。

２／１７（日）　９：００～　日本テレビ系列で全国放送です。
是非、ご覧下さい。

東京都心を駆け抜ける、フルマラソン、今年で二回目です。
選手の走りもさることながら、東京都心部の町並みにも注目です。東京駅や銀座、皇居前をはじめ、最近の再開発地域も走り抜けていく大会。

詳しくは・・・・・

http://www.ntv.co.jp/tokyomarathon/

今日、東京の管理会社の社長さんからこんなメールが来ました。
皆様、どう感じますか？？火災現場ではないですヨ！！
善管注意義務とは？？原状回復？？これでも法律はオーナー負担がいくらかでもあると言えるのか。
不動産管理会社はただ、不動産斡旋したり管理したりの仕事ではないことを、理解してください。
私たちの仕事に社会的な評価をしてください。あ～～ぁ～～。。。。
日本はどうなっていくのか？？

以下東京の管理会社、社長さんのコメントです。

先日、明け渡しが終わった部屋を見て下さい！あまりの汚さに言葉がありません。これで良く生活していた物です。オーナーも泣くに泣けない状態です。

国土交通省の原状回復ガイドラインはあくまでも入居者保護の観点で作られていますが、こういう使い方をする入居者もいるのです。この場合のオーナーの立場も理解して欲しいです。驚くのはこの入居者は若い女性でした。こういう事があると寂しく、情けなくなります。

「去る鳥、後を濁さず」という日本には奥ゆかしい素晴らしい風情がありましたが、どうしたんでしょうかね？？最近の日本！おかしいぞ！！！

２月５日(水)13:30～
岡山県、(財)岡山県産業振興財団による、経営革新大賞授与式が岡山市のホテルで行われました。
当社も経営革新の認定を頂いていますので、出席しました。
今年の大賞は、モリマシナリー株式会社の医療用のタブレットプレス機の開発とわかば食品株式会社のキャベツにこだわった冷凍お好み焼きの開発と販売でした。

表彰式は岡山県知事が出席。表彰後両者の経営革新発表です。

開発の苦労や取り組みについて、パワーポイントで説明して頂きました。

1月29日(火)財団法人　日本賃貸住宅管理協会の総会と講演会の為、東京に出張しました。
今年二度目の雪の岡山から新幹線にて上京。

会員総会では、各委員会からの活動報告の後、予算案や決算の承認などの総会でした。
また、現会長が任期途中にて辞任、新任会長の挨拶や方針説明がありました。

その後、講演会、株式会社船井財産コンサルタンツ、代表取締役平林良仁氏。
テーマは「大変革時代の対応のコツ」という講演です。

ファジアーノ岡山のＪＦＬ昇格を祝う会が岡山市のホテルでおこなわれました。
この会の発起人は、岡山の政界、財界の方の発起人で開催されました。
選手や監督、ファンと共に地元の国会議員、岡山県知事、岡山市、倉敷市、商工会議所会頭、経営者会議、経済同友会と岡山のそうそうたる方々の出席でした。

県、市、財界あげて今後も積極的に支援を約束するというものでした。

確かに、行政や企業の絶大な支援は必要です。しかし私が感じたことは、あくまでも市民のクラブという意識を忘れないでほしい。
市民や子供たちからの、１００円の募金やファンクラブの会費で運営していく姿が真の地元スポーツチームのあるべき姿ではないでしょうか？

そのために、「盛り上がらない県民性」を変えるきっかけを是非ファジアーノからと思いました。

子供たちに夢を！岡山からＪリーグへ！

一歩前進したファジアーノ岡山の姿でした。

ヤフーの不動産サイトをご覧になったことがあると思いますが、都市部の情報はすばらしい。
路線から検索、地域検索、カテゴリー別では、タワーマンションから駅徒歩１０分、高級賃貸からペット可物件とさまざまです。

高級賃貸のページにこんなコメントがありました。
「都会で優雅に暮らしたい」「マンション購入を考える時間を持ちたい」とか決定的な言葉は・・・・
「一定期間、集中して仕事に没頭したい」というコメントです。
南青山、広尾、六本木、目黒・・・・などの好立地にくわえ、各物件の入居者サービスは至れりつくせりです。フロントサービス、クリーニング、キッチンデリバリー、エステ、美容、レストラン・・・・・

地方で高級賃貸が難しい原因は、所得格差よりも、「一定期間仕事に集中」する人がいないのです。
外資系金融関係、投資関係、ＩＴ関連、一定期間で巨額な報酬がある仕事に没頭して資産を形成することは東京でしか難しいのです。
仕事しかしないのですかマンションにいろいろなサービスが必要となってくるのです。
当然「優雅」「癒し」「おもてなし」の提案も必要でしょう。

ファンド資金によって、都心にはさまざまな個別ニーズに対応したマンションが建築されています。
いろいろな生活スタイルを不動産会社が提案しています。

ますます地方は都市部の真似ごとではない。
独自の商品開発をしないと、どんどん人は都市部に集中することとなるでしょう。

不動産業は物件を売ったり、貸したりの仕事から「ライフスタイル創造産業」へと急速に変貌して来ています。

新年より「医療福祉部」のＨＰをアップしています。

不動産マーケットの市場規模の縮小は急速に進んでいます。
今までのように、２、３、４月が繁忙期で忙しいなんてことは、特に地方ではもうない。
今までと同じような「やり方」「お客様層」「家賃」はいつまでも続かないと思う。

未知の世界だが、今、挑戦しておくべきではないだろうか。

今日は医療福祉部のＨＰに関連した書籍を紹介しておきます。
興味がある方はご一読ください。

１月２１日（月）朝７：３０、岡山市の景色です。
昨夜降っていた雪が、うっすらと積もり、なんとも美しい世界です。
四季折々の身近な景色に感動しています。

不動産コンサルのブログということで、ずっと書いていますが？

そもそも、不動産コンサルってナンなの？何か資格があるの？どのような仕事をする人？
コンサルしていただくのには、どのくらいの費用がかかるの？という基本的な質問がありました。
一般的に、日常生活ではあまりお目にかからない職業ですしネ！

不動産コンサルタントとは？？という質問にまじめにお答えします。

明治天皇のお言葉です。

欧米列強に影響をうけ、文明開化という時代の変革期に日本人が忘れてはならないことを示されています。今の日本がもう一度、考えることではないでしょうか。

現代社会は当時の様相と似ているように思えてなりません。
次回（第６、７回）の中国報告のブログでは二百三高地の紹介を紹介しますが、歴史は繰り返すと言うことです。
現代では血を流すようなことはないにしても、欧米の勢力争いにアジア地区、インド、インドネシア、中国、日本、朝鮮が今もなお、かかわっているのではないでしょうか。
その中で日本人としての考え方を示されたこの「教育勅語」はなぜか、現代人の私たちにの心にも響き渡ります。

明治神宮のＨＰよりの全文を読んでください。

昨年来、書き込みしていませんでしたシリーズを再開します。

今回は第五回目です。

郊外を車で30分ぐらいは走ったと思います。Dailian Ascendas IT Park　という開発区に到着です。
まだ、第一棟目が完成したばかりで、テナントさんも引越し中という時期です。
日本企業は、キャノン、富士ゼロックスは契約済みで入居準備中だそうで、日本のいろいろは企業から
入居の問い合わせはあるようですが、商談中のため社名は契約済みのみ教えます。だそうです。

この他に、オヒィスビルが7棟、ショッピングセンターやレストランが入店する棟が一棟、それに付随する居住棟が無数・・・・に建設されていきます。そして海に見えています小島を橋で結び、湾岸には高級有名リゾートホテルやマリーナの建設も決まっているそうです。見渡す限り、見える範囲はすべて開発区です。

元日、６時起床、今年は家の裏山に登り（登るといっても徒歩１０分ほど）岡山市の初日の出を拝みました。
７時１５分頃、見事な初日の出です。
太陽や山、木、水・・・自然に神が宿ると考える日本人。。。。つくづく自分は日本人だな～～と感じています。その後、雑煮を食べて、市内の後楽園に向かいました。
元旦の１０時、毎年恒例の岡山後楽園の丹頂鶴の放鳥を見学しました。
年末より練習の様子がテレビで紹介され、良く訓練され飼育係りのお兄さんの後を付いてひょこひょこ歩く丹頂鶴は優雅で愛らしかったです。鶴も鶴をやっていくのは決して楽ではないな～～！！と思い、新春のおめでたい、縁起の良い一年のスタートになりました。

動画でどうぞ！！

２００８年　年頭所感　　「志を持って岡山の人々の生活をよりよいものに」

元日の岡山後楽園、丹頂鶴の放鳥
私が撮影しました。

　謹んで新年のお慶びを申し上げますと共に、旧年中に皆様方より賜りましたご愛顧に対しまして心から御礼申し上げます。
　昨年、当社は創業１０周年を迎え、記念事業はファジアーノ岡山ＦＣ様のご協力で盛大に開催することができました。そしてシーズンではファジアーノ岡山ＦＣが念願のＪＦＬ昇格を果たし、当社に取りましては１０周年記念年度にＪＦＬ昇格と縁起の良い周年事業となりました。
　昨年の不動産市況前半では世界的金余りとわが国の低金利によって、ファンドやリートといった新しい投資家の不動産管理現場からかけ離れた価格による不動産取引が旺盛となり、更なる価格の二極化現象が進行した。
後半はファンドも息切れ、更には米国のサブプライム問題によって一気に不動産投資市場も収縮の傾向です。
　世界的な金融収縮、ドルの信任低下、ハイパーインフレの到来、中近東や北朝鮮情勢の悪化の兆し、国内では急速な少子高齢化、若年層所得格差、都市と地方の問題、年金問題と内外共に不透明感を高めています。
　これらさまざまな問題に共通していることは、低成長経済への移行ということです。　低成長、縮小経済状況での不動産投資は激しい競争にさらされ、強力な差別化を図らなければ生き残れません。
今年からは様相が激変すると予想しています。

このような厳しい経済環境の中、当社は昨年から新規事業計画の策定に着手、今年春までには詳細の事業計画を決定し、いよいよ本年度は計画の実行時期に入ります。
　
　この計画の考えの根底には「これからはどんな世の中になるのか？その中で地域（岡山）はどのような環境になるのか？そこでわが社は地域の人々に何を提供することができるのか？また人々は何を提供して欲しいと思うのか？」という私の想いがあります。
　また、私は常に「会社（企業、職業）は世の中の人々の為になっていれば永遠に存続する、たくさんの人々の役に立っている事業はぐんぐん伸びる」そういう信念のような思いがあります。
　
　低成長経済化への意識改革には課題は山積で、誰もが不満や不安を抱くようになってきます。しかし新しい環境を受け入れて意識改革していくしか生きる道はないのです。
　
　志を胸に！！
　地域社会の役に立ち、お客様、社員、取引業者、それぞれのご家族の皆様の幸せを求め！！
　すばらしい岡山の実現に！！
　　

　本年度も誠心誠意、事業に邁進してまいります。
　年頭にあたり、本年が皆様方にとりましてすばらしい年になりますよう心からお祈り申し上げ、新年のご挨拶とさせていただきます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２０年　元旦
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社ａｒｔ　ｐｌａｎｎｉｎｇ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　江藤　幸輝

このブログも始めて、一年になりました。今年の大晦日にいろいろ思うこと・・・・・・・

市場原理主義の限界と「新世界」

２１世紀も既に８年目を終わろうとしています。
ベルリンの壁が崩壊し、社会主義が崩壊し、大国中国は市場主義の導入により社会主義が資本主義に敗北し、資本主義が全世界を支配している。
社会主義が崩壊した理由は、仕組みの問題ではなく、国民や市民のモチベーションが保てなくなり崩壊したと考えるべきでしょう。「働いても貧乏、働かなくても貧乏」
だったら・・・・・働かない？？共産党の一部の支配層が富と権力を独占。
デモや暴動で市民は爆発！！ベルリンの壁は崩壊したのです。
　

金融機関のＨＰを紹介しています。
中国の中国銀行のＨＰトップページのイメージは国際金融機関という印象を強く受けました。
日本の銀行のＨＰは、国内顧客重視を強烈に印象付けます。
都市銀行のＨＰも、国内重視の構成で、英語ＨＰのクリックボタンを押すと、かろうじてなんとかグロバル化です。
以前にもブログで書きましたが、日本の金融機関も、もしかすると、ガラパゴス化していくのでは・・・・・

その原因は、言語にあることは間違いないと思います。日本人は英語力を磨かないと、本当に国際社会に取り残されてしまうのです。

人口減少のわが国だけでビジネスを展開したり、まったく国際意識がない日本人は、ガラパゴスになっていくのでしょう。国際標準に意識を向けましょう。

ＨＰを見てください。

http://www.boc.cn/cn/static/index.html

http://www.chugin.co.jp/

http://www.bk.mufg.jp/index.html

「医者とラーメン屋」という本です。

そろそろラーメン屋を選ぶように、病院を選んでみませんか？いとうのです。

たいへん面白い切り口です。確かにラーメン屋に関しては、みんないろいろ情報収集して、お店を探します。カテゴリーも醤油、とんこつ、味噌、あっさり、こってり、などいろいろでしょう。

サブプライムによる金融機関の損失が、今後もっとひどくなることを確実にする事態が起きている。
米オハイオ州の裁判所では１１月中旬、ドイツ銀行が、地元の１４世帯のサブプライム住宅ローンの債務者（借り手）を相手に起こした裁判に敗訴した。ドイツ銀行は以前、オハイオ州の金融機関が貸し出した無数のサブプライムローンを束ねて輪切りにした債券を購入した。今夏以降の危機で債券の価値が急落したため、もともとのローンの担保となっていた債務者の住宅を没収し、競売にかけて債権の一部を取り戻そうとした。

毎年８月に発表になる路線価格、の前年対比を比較するとこのようなグラフになる。
この比較を見ても、地方圏の上昇は極端に低い。
ここ数年の不動産価格の上昇の要因は、不動産ファンドの資金の市場流入である。
首都圏のファンドによる不動産の買収は凄まじいものがありました。
また、首都圏の再開発による土地の高度利用も首都圏全体の地下の上昇に貢献しています。
しかし、首都圏といえども、地下の極端な上昇が確認できるのは、ピンポイント的な立地であり、ファンドは収益還元法（ＤＣＦ法）により不動産を購入する。
将来の賃料収入の予測が明確であることが投資の最重要ポイントである。
不動産投資では市場性が最も重要な投資指数であることが確認できます。
銀座のすし屋は、家賃が高いから寿司が高いのではなく、銀座には高くてもおいしい寿司を食べたい人がいるから高い寿司が売れるので、高い家賃を支払うことが出来るのです。

不動産投資において立地の選択は、何をおいても最優先で考えなければならないことなのです。

自分が相続して所有する予定の不動産が本当に今利用している用途に最適な立地なのか？
市場的に将来性があるのか？自分の所有地を第三者的な目線で一度見直す必要があるのでしょう。

当社は、その第三者的な不動産コンサルティングを目指しているところなのです。

なんだか？凄い高級外資ホテルラッシュです。
設備とホテル名は一流でも・・・・サービスはどうなのでしょうか？
そんなにたくさん一流の日本人ホテルマンがいるのでしょうか？
それにしても、凄い客室数です。東京はやはり別格なのでしょう。世界の東京です。
今回の東京高級外資ホテルはニューヨークやパリの高級ホテルよりはまだ少し安いといいます。
世界基準で考えたら、一泊６～７万円がまだ安いのです。
基準のものさしを持ち替えないといけませんネ！！まさにグローバル化です。
よっし！！贅沢ですが一度泊まってみよう。

新聞などの報道でご存知でしょうが、ファジアーノ岡山は全国社会人リーグを見事優勝でかざり、今年の目標でありました、ＪＦＬに昇格することが決定し、今日、活動報告会が行われました。

フロントも選手もサポーターも感動の報告会になりました。

こういった感動の時間を共有できたことを嬉しく思いました。

しかし・・・・まだまだＪリーグへの道は遠く厳しい・・・・・来シーズンも、皆様一緒に応援しましょう。

がんばれ！！我らのファジアーノ岡山！！

食料品の値上げが相次いでいる。世界のファンドマネーの潮流と、発展途上国の成長でオイルや食料に資金が向いている。
特に、し好品は絶好のターゲットだ。
コーヒー、紅茶（お茶葉）、カカオ、タバコ、葉巻、胡椒、などなど・・・・・
投資ではない、投機マネーは庶民の食生活や家計を直撃することは、間違いない。
今のうちに、おいしいコヒーをゆっくりと味わっておきます。

翌日の２５日（日）記念式典からはじまりました。
式典は撮影禁止でしたので、写真はありません。
１５周年の式典といえば・・・・なんだか、偉い人が挨拶して、難しいイメージがあると思いますが、オープニングは岡山市の小学生による寸劇で始まり、岡山商工会議所会頭のご挨拶などの後、長期ビジョンの総括と２０周年に向けての新長期ビジョンの発表がありました。
最後は・・・地元岡山の１５才のチアーリーディング部の演技。１５周年の周年企画に相応しい締めくくりで、「毎日厳しい練習を続け全国大会に出場することが出来ました。チームプレーが重要なこの競技を通じていろいろなことを学んでいます。」とのキャプテンのスピーチは感動的でした。ナンだか私もファイトが沸いてきました。

岡山　明誠学園ＨＰよりチアリーディング部の写真
そして・・・いよいよ祝賀会！！

以前のブログで「フラット３５」という、３５年間固定金利の住宅ローンを証券化して、再融資しているとお話しました。日本版サブプライムです。
いろいろな方からご意見を頂戴しました。
将来の金利の逆ざやの問題もあるが、ローンの焦げ付きが起こり始めているという。。。。
至上空前の低金利での長期固定金利・・・・

不動産の大原則をもう一度書きます。

先週の土、日曜日に私の所属する岡山商工会議所青年部１５周年の記念事業と式典、祝賀会が盛大に開催されました。
記念事業は、ビジネス交流がテーマ。
午前中は、（株）クリエイティブ・ワイズの三宅曜子先生のご講演
「ビジネスチャンスをつかむための「ひと」「もの」「こと」と題した講演でした。

石材市場の通りをはさんで反対側に、照明の展示場があります。
外からは大きな倉庫しかし・・・・内部は、巨大な展示場！！

いろいろな種類のコーナーに分けられて、何百種の照明器具！！

中国は電圧が２００ボルト、日本は１００ボルトで変圧器を使うか、電気部品を取り替えて使用できます。

カタログは高価なため、見せていただくだけ。大型の照明器具はかなりの格安！！

今日は関東からのお客様がありまして、瀬戸大橋見学と讃岐うどんを食べに行きました。
すごいいい天気！！

きらきらと光る海面と瀬戸内の島々、でっっかい青空！！

いい景色です。地元の私たちでもこんなにいいお天気にめぐり合うことは滅多とないです。

いい天気でよかったです。

ヤフーオークションの不動産カテゴリの閉鎖とピタットオークションの提携について、ヤフーの画面では以下のような説明です。
岡山店としても、ピタットハウス本部と不動産オークションについてのスキームを検討してまいります。

ヤフー画面から・・・・・

Yahoo! JAPANを運営するヤフー株式会社（以下、Yahoo! JAPAN）は、ピタットハウスネットワーク株式会社の関連会社である株式会社ベストレード（以下、ベストレード）と業務提携をし、本日よりYahoo!オークションの「不動産カテゴリ」の出品物件を、ベストレードの運営する「ピタットオークション」から出品される物件のみに集約し、「不動産カテゴリ」を全面的にリニューアルしました。

　個人のお客様の不動産カテゴリへの出品は、すでに5月31日（木）を持って終了しており、今後個人で出品を希望されるお客様については、ピタットオークションの加盟店に出品代行を委託することで、不動産カテゴリに出品ができます。詳細は下記のとおりです。

低金利の長期住宅ローンが続いている。
民間金融機関が機構と提携して実現した「フラット３５」という最長３５年の長期固定金利型住宅ローン。
年によって金利の多少の変更はあるが、３％前後で資金が融資されている。
今までに例を見ない、低金利の長期ローンである。
この住宅ローンは住宅購入者に融資した後、その債権を証券化し、生保や農林中央金庫、地銀や信用組合などに売却されている。なんとこの証券が順調に消化されている。
証券化して売却した資金は機構に戻ってきて、またその資金が住宅購入者に融資されている。

どこかの国の、サブプライム問題は・・・・・いま、日本でも着々と進行中です。

三日目の朝、８時にホテル出発。
車で約１時間半・・・・・途中高速道路を利用・・・・市内は通勤時間ともあって、ちょっと渋滞ぎみでした。
最初の家具工場に到着！！
日本の大手家具メーカーの専属工場。。。
材料の倉庫もきれいに整理整頓されています。

女性の総務担当者の方が工場の説明をしてくれました。
最近は、材料の木材が値上がりしているとのこと。
木材は、ロシア、カナダから鉄道や船で送られ、港や駅からはトラックでこの工場まで来るそうです。
大連は、ロシアにも近く、港も整備されていて、立地条件は中国のいろいろな街に比べて有利性が高いと言っていました。

日本の大手家具メーカーの工場とあって、工場技術は中国で優秀な方らしい。。。

二日目の朝。
ホテルで朝食。フレンチトーストにたっぷりのメイプルシロップをかけて、召し上がり！！
おいしかった！！また、中国のヨーグルトもおいしかったです。
日曜日とあって、通勤の方は少ない街です。
すっごくいい天気です。この時期、例年はコートが必要なほどの寒さらしいですが、今年は温かい。
ホテルからタクシーで５分ほどの大連市中心部の繁華街！
地下のショッピングセンターやファッションビルをぶらぶらしました。

今回は、岡山県倉敷市に本社のあります。
飲食業の会社の方と一緒に、大連に視察に行きました。
この会社は、株式会社ピアーサーティーさん。
国内でも飲食店を数十店舗展開しています。洋食、和食、中華と幅広く展開中です。
フェブサイトを後で紹介します。
当然・・・・・・・中国の大連市に。。大連平和時代貿易有限公司という現地の法人で和食店を経営されています。そのお店の見学も今回の視察の一つです。

岡山空港から大連直行便の開設で、なんと！！飛行時間２時間弱で大連です。
岡山空港は４５００台の無料駐車場を完備！！
岡山市内からは３０～４０分です。しかし・・・地方空港は国際便は数少なく、ロビーがごった返すことなく、２００人乗りのジェット機です。らくらく到着です。

空港では、現地のスタッフの方が車で迎えてくれました。まずはホテルへ・・・・

中国から帰国し、すぐ東京に出張です。
今、岡山に帰ってきました。
いろいろとアポがあり、めまぐるしい移動にすこし疲れました。

東京は、まだまだ開発ラッシュです。

私は今回の出張で、こう感じました。
「世界の金融センター東京」の地位を確保し続けるためには・・・・
問題は？？？東京は家賃が高い。

どんどん床を生産して、供給過剰にして、賃料を下げないと、世界に対抗できない。

東京と言えども、空中はまだまだ空いています。

世界の金融センター、アジアの拠点に東京がなるためには、まだまだ床が足りないのです。

私はそう感じました。供給過剰で賃料の下落が、日本を救うかと思うと・・・・・矛盾の合理です。

明日から中国報告始めます。よろしく！！

「まなびピア」の回で紹介する約束の、私の自転車です。

中古で、７８００円、チェーンロックと登録料で９８００円位でした。

かっこいいでしょう。シマノです。いっぱい切替が付いていて、折りたたむと自動車のトランクに入ります。スッゴク速いです。

気に入っています。

しばらくぶりの、ブログです。
私は、二回目の中国、大連に行って来ました。
今回は、大連市の隣、旅順のＩＴセンターの開発区の見学と、家具工場、石材工場、照�