ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

日本人はなぜ持ち家にこだわるのかぁ？？

以前にも書きましたが、私の結論は、現代社会では、生涯賃貸で暮らしたほうが得。という結論に至っています。その根拠は・・・・

１）雇用・収入の不安定

サラリーマンにしても、成果主義導入が今後ますます加速され、「正社員」という身分すらなくなると思う。そうなると、極端な話、タクシー運転手や銀座のホステスというよいに、歩合給与になる。またサラリーマンの場合はその必要経費の枠が極めてすくなく、歩合での生計も不安定となる。また自営業者も今回の震災や原発事故、また経済リスク（リーマン）により、不安定な要因は確立が高まるばかりだ。また、転勤や転職の自由度も失ってしまう。

２）核家族

結婚しても同居はしない。なのような世帯数が激増している。また結婚しない、できない世帯の単身世帯が過去最高の比率となっている。その反面、世代間同居は極めて少ない、最近では離婚率も高まり、夫婦共働き時の住宅ローンの精算の問題に弁護士が介入するケースが増大し、不動産のマーケットにも、離婚売り物件が増大している。家族の構成の変化が、持ち家のリスクを増大させるからである。

３）不動産所有のリスク

右肩上がりの経済でわが国は発展してきたが、ここ２０年、正直、お先真っ暗である。「土地神話」といわれるものは既に崩壊し、買ったときの価格を維持できる物件などない。「それは償却していくのだから、しかたない。」という方が多いが、よく考えて下さい。それは、建物でしょ。持ち家の購入時、土地と建物の比率はどうだったのか・・・土地の比率が高かったのでは・・・ということは、償却よりも土地の下落や市場の落ち込みが激しい事となるのです。「家は趣味みたいなものだから、そんなに、お金、お金、言うな」とも言う人がいる。だったら、ローンなど組むな。といいたい。

また、不動産所有には、さまざまなリスクがある。近所のスーパーの閉店、学校の統廃合、向かいに高層建築計画、反社会的組織の事務所、まだまだある。不動産所有のリスクは賃貸と比べて格段にリスクが大きいのだ。

４）中古流通市場がない

所有のリスクとも関連しますが、不動産の売却の市場がわが国では全くといって整備されていない。建物の構造保証の問題や、前所有者からの不動産の履歴、また近所の住民の情報、さまざまな流通の傷害となる要因が、問題解決されていない現状である。

また、金融も整備されておらず、中古住宅への融資は新築と比べ極端に条件が悪くなる。

まだまだあるが・・・・賃貸がお徳・・・リスクがない。という事なのです。

ここで問題なるのが、しかし・・・・なぜ・・・・そんな当たり前のことを、いいつつ、持ち家嗜好が続くのかぁ・・・・・

いくつかの要因があると考える。

諸外国と比べて、土地代の比率が高い為、建築費に予算が回らず、また土地代金部分の賃料が高額となる為、支払う家賃も、住宅の質とマッチしているかどうかは疑問だ。

ただ、土地代は、今後、ますます下落するもので、市場は均衡していくものと考える

それ以外に・・・・

１）賃貸住宅の質が良くない

賃貸住宅の質は、確かに、持ち家と比べ劣悪である。木質アパートにいたっては、今だに、隣室の喧嘩の内容が、アパート中に知れている。設備に至っても同様。立地も・・・

それは、賃貸住宅の供給の側の理論のみで供給されているからである。

わが国では圧倒的に、民間賃貸事住宅（個人家主）が多い。家主は何か入居者を、自分より、レベルの低い人種的な感覚でとらえ、まぁ、こんなもんで、いいだろう。と考えています。最近は、少し家主の感覚も変わってきましたけど・・・・

持ち家嗜好に対抗できる、数千戸規模の物件、を市場に投入して、街、そのものを形成していくと発想が必要ではないのか。そうすれば、絶対、賃貸がいい。

２）建築費が割高

地震国特有の、建築の制度により、諸外国と比べ建築費が高い。

３）家賃の税額控除

持ち家のローン金利などについては、所得税の控除対象であるが、家賃は、何も無い。

よくよく考えると、どちらも、生活コスト、おかしいでしょ。と言う具合に、国策が、持ち家推進なのです。金融機関も住宅ローンは、ドル箱商品なのです。

家賃を所得税申告時に一定額控除すれば、需要が喚起されることは、間違いなく。不幸な住宅ローン破産を防止できると思う。

４）業界の質の向上

言うまでもなく、不動産業界の質の向上は不可欠。賃貸の斡旋より、売買の斡旋の方が売上が高い。ただそれだけのために、売り込む。不動産は金融だ。というアメリカとは雲泥の差だ。お客様のプランを考えた提案型にシフトすべきです。

５）賃貸住宅を土地活用から切り離せ

確かに、土地活用は大切だ。しかし・・・田んぼの真ん中には、いらない。カエルが泣いているような地区に、賃貸のニーズがあるのかぁ・・・・土地活用と、賃貸のニーズとは全く別の所にあるのです。

賃貸住宅が、魅力ある、住宅空間を提供し、社会生活の利便性をますます追求してくると、お客様の考えも１８０度転換するに違いない。

例えば、個人では所有できない、テニスコート付き、プール付き、ゲストハウス付き、バーベキュー広場付きなど、シェアできる施設（アメニティ）という発想を提案したい。

また、単身者向け食事付き、子育て家族支援型託児所、小児科併設、とか、車好きが集まる、整備室やリフト付き、いくらでもあると思う。

せっかくの限られた時間の人生、豊かで楽しく、暮らしていきたいとの欲求が無いこ人はいないのですから。

また、長くなった・・・有難うございました。

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介護を未来の成長産業から基盤産業にすることは可能なのか？

「サービス付き高齢者専用賃貸住宅」が脚光を浴びている。国土交通省と厚生労働省の相乗りのような構想。全国各地での説明会には１０００人近い参加者だという。

産業構造の変化には、色々な要因があるが、とりわけ、人口構成と言う要因は強烈に市場に変化をもたらす。そんな中での、「高齢者の住まい」という問題が提起されている。

ご存知のとおり、わが国には、一つ目に、介護福祉施設といわれる、「特別養護老人ホーム」がありこれは、「施設」という概念であり、運営主体も、普通は社会福祉法人で非営利法人である。最近では医療法人にもその門戸が開かれているが、施設なので総量規制が掛かっており、どこでも、いつでも開業できるものではない。法的に「施設」という概念は行政の管理下、刑務所や少年院、児童福祉施設も施設です。次が、介護保険施設といわれる、「有利用老人ホーム」だ。これは皆様もご存知の施設で、これは株式会社のような営利法人でも運営可能だ。しかし、介護保険法の枠内の施設の為、ここも総量規制があり、「特定施設」といわれる、介護保険が「包括扱い」となる施設以外は、「住宅型老人ホーム」と言われるもので、介護保険の適応が外部サービス利用となっている。また、ここには、「無認可老人ホーム」といわれるものも存在し、何の許認可もなく、老人を集めて住まわせているもの、世間では今の所、悪とされているようだが、私は、認可があるなしの問題よりも、運営主体の運営方針の問題だと考えています。無認可の話は、いいとして、次が、「療養型病床」といわれる、病院のベットだ。老人病院と俗に言われているような感覚だと思って下さい。それ以外に、介護保険法には、訪問介護やデイサービス、リハビリや多機能型介護サービスなど多種多様な形態のサービスが存在しています。

そのなかで、「高齢者専用賃貸住宅」の存在に注目が集まるのはなぜか？？

それは、大筋が、賃貸住宅だからなのです。建築基準法をクリアすれば、建築可能なのです。そこに、不動産業者、建築業者が、熱い視線を注いでいるのです。人口構成でも老人の割合が２５％を越える、と言われ、その老人の住まいで一儲けしようという連中だ。

しかし、私の考えは違う。確かに高齢者は割合的に増える。その高齢者が住まいに何を求めているのか？？がもっとも大切な事ではないのでしょうか。多くの高齢者は、現在、自宅（賃貸も含め）で生活しています。住み慣れた地域で、近所の方や、家族（独居も多いが）、今まで掛かりつけた診療所、商店主、などと一緒に生活を営んでいます。

その老人が、ある日突然、家賃の支払いが必要となる賃貸住宅に越していくだろうか・・・

そんな事はありません。私のここ数年の経験からも、そんな老人はいない。やはりみんな、顔見知りの、住み慣れた地域で、みんなに囲まれて暮らしたいのです。では、何を求めているのか・・・それは、その住まいに不可されているサービスを期待しているのです。一般的な建物を建築して、「借りて下さい」ではない。仕方ないから、自宅を離れ、そこに住む。そこに住めば、介護サービスがあり、食事があり、医療もある。やさしくお世話してくれ、専門的な知識や経験豊富な職員がいる。そういうことではないのか。

介護とは「生産即消費型高付加価値サービス業」だと感じています。ニーズがあれば即サービスを提供する事が求められます。「来週にしてください」とか「夕方にします」とかの問題ではない。お年よりは「今」やってほしいからです。その本質を理解せずに、高齢者専用などと名をつけ、単なる住宅の提供だけなら、かえって市場を混乱させるだけの様な気がします。

私が考える、介護の未来、産業としての介護を確立する為には、以下のような、問題解決が必要ではと提起したい。

１）零細企業の他種目の乱立からの脱却

先で書きましたが、本当にこの老人介護の種目や種別、法の規制は複雑怪奇で私もまだ、全容は理解できないし、地方行政担当者も、理解できていないのが現実。そんな中、私のような零細企業がドンドン参入しています。ベネッセさんやメッセージさんのような巨大組織までとは言わないまでも、一定の企業規模と、統一されたサービス提供ができるように、業界で取り組むべきだと思う。

２）専門職の確立

介護の資格も複雑怪奇、まだまだ資格はあるが・・・と言う現状、経験や知識に裏づけされた、質の高い介護・医療連携サービスは実現できていません。介護と看護のちがいや、現場介護職員の更なる資質向上と、医療現場も、介護に焦点を当てた医療とは？？ということを真剣に考えるべきだと思う。

３）離職や低賃金の問題

専門ということにもかかわりますが、離職率はかなり高い。その原因は「組織運営」にあると感じています。介護の仕事を選択する若者は、初めからそんなことは承知です。にもかかわらず、「貢献したい」という熱い思いで、介護職に挑戦しているのです。それわ支えきれるだけの、管理職のスキルがまつたく確立されていないのです。「よし、もう少し頑張ってみよう」「専門試験に挑戦しよう」というモチベーションが現実には「こんなにやつているのに、会社は・・・」「あの上司は何も分かってない」というのがほとんどの離職の要因なのです。業界は組織の成熟に努力すべきです。

４）国家的政策の遂行

これは説明がなくてもよいでしよう。国が大きく旗をふり、内需産業として介護を前面支援し、あらいる政策を導入して、リードすべきです。介護は、第三次産業のサービス業なのです。内需のもつとも期待できる産業なのです。社会保険の負担の問題と言う「負」の部分ばかり議論するのではなく、社会保証の負担で、雇用や産業基盤の整備ができればいいことではないのか。まぁ・・・今の政治にこのことは期待できそうもないが・・・・

本当に長文になってしまったけど、今の、日本の「医療・介護」レベルは世界的にも高い水準にあるといえます。（仕組みはべつとして）、またわが国は世界でも初めに「超高齢化社会」になっていっています。この後、中国、韓国、インドと爆発的な人口の国家が今後、急速に高齢化していくことは見えています。これこそ、サービス産業の輸出の絶好のチャンスではないのか・・・・

わが岡山市は、中四国地区の福祉拠点都市というビジョンを掲げています。

私達、市民一人ひとりが、介護を後ろ向きに捉えるのではなく、成長産業である、チャンスであると捉え、質の高い、医療・介護の連携を真剣に考えていく事が、自分の老後の為の様な気がします。

最後まで、読んでいただいて、有難うございます。