ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

書店に行きますと、さまざまな不動産投資の本が売られています。
主要なものはだいたい読んでいますが・・・・

その中で以前は、「不動産投資のすすめ」「あなたも大家に!!」「年金として家賃を。」などの題名の書籍が目立っていた。

しかし、最近では、特に「空室対策」といったものが目立ち始めている。

各不動産関連団体や、企業のセミナーも「空室対策」と銘打ったセミナーが目立ってきています。

本当に、大家にとっては空室は頭の痛い問題ではあります。

そこで・・・・・・

私のやっている「空室対策」は・・・・・・

別段ない。というのが実際です。
そもそも物件を綺麗に保つことなどは、当たり前のことで、陳腐化したお部屋の設備を入れ替えることも当たり前のこと。外壁塗装や防水工事も定期的なメンテプログラムに基づいて計画的に行う。

だから・・・・・別段「空室対策」など考える必要性がない。

全く日頃から何も考えていない、何もしていないから、あわてて考える。あわてて何かする。
ではないのでしようか?

何かリフォームとかすれば・・・・とか。ペット可にすれば・・・・とか・・・・そんなことが対策なのでしょうか??

疑問を感じています。

そもそも、空室ができるということは、「ニーズ　(需要)　がない」ということではないのでしょうか?

もう一つは、「市場の賃料と募集賃料が一致していない。」ではないのでしょうか??

いいろなオーナー様がいますが、「空室が出るとローンが厳しい」とか「私は借金がないので、空室でもほっといてくれ」とか「どうして不動産屋は決めてくれないのか」などといろいろですが・・・

そもそも・・・・・その原点は　　「投資判断の誤り」　　ではないのでしょうか。

もっと平たく言うと・・・・・「高く買いすぎ」ということでではないのでしょうか。

市場では「その賃料では受け入れない」という結果が「空室」なのです。

アパートやマンションも他の商品と同じで、たくさんあれば値崩れするし、市場に商品がなくなれば高騰する。

お客様は、何部屋も見学して、ひとつだけ借りるのが一般的。

ということは・・・・・・他の物件に「打ち勝つ」力が必要になってきます。

牛丼は・・・・「早い」「安い」「うまい」でしょ。

賃貸住宅は・・・・「便利」「綺麗」「安い」でしょ。

そのほかに最近では、「安心」とか「安全」とか「サービス」とかがポイントになっています。

空室対策の原点は・・・・・・市場での自分の物件の位置を正確に把握することで、ほぼ終わっています。

マーテティング　(市場調査)　が最も重要なキーワードなのです。

それには、競合物件の分析、その地域の経済性、利便性、近隣施設、などなどを総合的に分析、判断する必要があります。

大家さんに聞きたい・・・・・・「あなたは、あなたのアパートの隣の物件を見学したことがありますか?」
　　　　　　　　　　　　　　　　　「競合物件が今、いくらの賃料で募集しているか知ってますか?」と・・・・・

私たち「管理会社」は常に、オーナー様の物件が地域で一番優位となる物件であり続けるために、日夜努力しています。

日々の定期清掃、入居者からのリクエスト、ゴミの処理、植栽の手入れ、入退去の立会、消防設備点検、設備保全、などなど・・・・・

当社で検討した事案で、リフォーム(大規模修繕)　した方が「投資効率がよくなる」となった案件は「まれ」です。

小規模修繕は当然すべての案件であります。(総額でも100万以下)

結論は・・・・・・・・空室対策を考えたり、リフォームを実行することを考える前に、「市場分析」をすることをお勧めします。

ほとんどの物件が、市場競争力のまったくない物件になっています。その物件に大規模修繕したからと言って、市場が活性化するはずもなく、万一空室は埋まっても、改装費の投資分の賃料の上昇は不可能です。

目新しいから、一時は入居者が増えるかもしれませんが、中長期的には、巨額な再投資が回収できないという結果になります。

誤解してほしくないのは、逆に市場が活性化している地域では、当然、何らかの手を打って、「投資効率」を上げればよいのです。

しかし・・・・・・地方で・・・・・市場が活性化している地域が本当にあるのでしょうか??
疑問です。

「市場の活性化」とは、将来に渡って、人口の増加が見込まれ、そこに、商業、教育、交通、文化施設など総合的な社会インフラが整備され、そこに雇用が生まれるような状態。

空室対策は、市場調査から。

そして・・・・・・売却も「空室対策」の一つです。(不動産投資でも売却は出口と言われています)

土地を活用や運用するのか・・・・・資産を活用、運用するのか・・・・・・よくよく考えて下さい。

不動産は・・・・・・一に「立地」二に「立地」三、四がなくて五に「立地」ということです。

次は、「立地」について詳しく書こうかな??

国の借金時計は、止まらない。

こうしている間にも・・・・・・・動き続ける。

是非ご覧下さい。

http://www.geocities.jp/mkqdj167/japan.htm

政府の景気刺激策として巨額の税金が投入されています。

「アニメの伝動」とかの問題は「どうかな?」と一様の疑問は感じています。

住宅政策に関しては「エコ関連」「200年住宅」「住宅性能保険」など新しい政策が実行されています。

それぞれの説明は、ここではしませんが、悪い政策ではないと思いますが・・・

「200年住宅」は200年などと今更そんなことを・・・と思います。

もう一度みなさんに考えてもらいたいことは、日本家屋の歴史です。

誰しも「日本家屋」と聞かれると・・・・

木造、土壁、ふすま、障子、欄間、床、畳、雨戸、土間、庭、門

想像できます。現代でも十分存在していて、京都の長屋文化は素晴らしいものです。

まさしく、すべて自然素材を利用して、十分　　「エコ」　　・・・・・

夏は涼しく、冬は暖かい。夏の「よしづ」や冬の「雪見障子」。

季節を生活の楽しみの中に取り組んで、暑さや寒さを楽しんでいます。

現代社会は何か「本当に大切なもの」を捨て去っているように感じます。

耐震や高気密、利便性に走っている。

花、月、風、雪、空、星・・・・自然とともに生活していきたい。

今日はそんなことを感じた。

住宅のことについて、以前に書きまして、思わぬ反響でした。

「マンションはどうなの・・・・・」と何人もの方から私に直接電話がありました。

今日は、マンションはどう??を書きます。

まず、マンションとは・・・・