ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

相手が日本国籍を有していなかいことを理由に賃貸借契約
の締結を拒絶した家主に対して、京都地裁は昨年１０月２日、
１１０万円（慰謝料１００万円、弁護士費用１０万円）の支払い
を命じました。

過去には、部屋探しの電話をかけてきたインド人に肌の色を
質問したことについて、５０万円の損害賠償を命じられた仲介
会社もあります。「皮膚の色は何色ですか」「肌の色は何色で
すか」「日本人のような色ですか」と再三言い換えて執拗に
質問したことは、相手の人格的利益を毀損する不法行為
である、との判断でした（平成１５年１月１４日さいたま地裁）。

国籍、人種、民族などを理由に賃貸住宅への入居の機会が
不当に制限されてしまうことのないよう、以下、京都地裁判決
の概要を参考にしてください。

＜経緯＞
１７年１月末、京都市の賃貸マンションについて婦人服製造
販売会社（以下、借主）が入居を申込んだ。入居希望日は
４月９日。入居予定者は韓国人女性（元付け会社所定の
入居申込書において、入居者欄では、国籍は記入事項と
されていなかった）。

借主はその後、敷金、礼金、仲介手数料等を支払い、
記名押印した賃貸借契約書を客付け会社に提出。

４月８日、元付け会社は、賃貸借契約書とあわせて外国
人登録原票記載事項証明書（住民票の変わり）等を受け
取り、入居予定者が外国人であることを知り、家主の指示
に従って契約の締結を拒絶した。

同日午後、客付け会社の担当者とその上司が元付け会社
を訪れ再考を求めたが、「住民票を提出できないなら事前
に連絡があってしかるべき。入居予定日の直前に外国人
登録証を提出するような者とは契約できない」とのことで、
翻意しなかった。（後日、家主は敷金や礼金を、客付け会
社は仲介手数料等を借主に返還した。）

翌月、同物件が第三者に賃貸されたことから、借主側は
これを二重契約による貸主側の債務不履行である（もし、
自分との賃貸借契約が成立していないなら、それは正当
な理由のない契約締結の拒絶である）として、家主と客付
け会社に損害賠償の支払いを求めた。

＜争点１．賃貸借契約は成立していたか＞
（借主側の主張）
・契約書を提出し、敷金、礼金、仲介手数料等を支払った
　時点で賃貸借契約が成立した。

（貸主側の主張）
・家主は契約締結の意思表示をしておらず、賃貸借契約は
　成立していない。契約書の交付は契約締結の準備行為
　に過ぎない。

（裁判所の判断）
・最終審査の段階で、家主の名の下の押印がなかったため
　契約書が完成していないのであるから、賃貸借契約が成
　立していないことは明らか。

＜争点２．家主が賃貸を拒絶した理由＞
（借主側の主張）
・入居予定者が韓国籍であるため、家主は賃貸を拒絶した。

（貸主側の主張）
・入居予定日の前日に外国人登録証が提出されて、入居
　予定者が初めて韓国籍であると知った。法人を借主と
　する形式や、必要書類の提出が遅れていたこと等から、
　意図的に国籍を秘匿していたのではないかと疑い、
　信頼関係を築くことが不可能であると判断した。

（裁判所の判断）
・家主は、入居予定者が日本国籍でないことを理由に本件
　物件を賃貸しなかったと認められる。なお借主側が主張
　するように、ことさら韓国籍を理由にしたと認めるに足りる
　証拠はない。

＜争点３．家主の責任原因＞
（借主側の主張）
・家主は本件物件を借主側に引き渡すべきだったのに、
　第三者と賃貸借契約を締結し、借主側への引渡債務を
　履行不能にしたから、債務不履行責任を負う。

・仮に本件賃貸借契約が成立していないとしても、交渉過程
　に照らせば、家主は正当でない理由で契約の締結を拒絶
　したのであるから、信義則上の義務違反を免れない。

・家主は、入居予定者が韓国人であるという正当でない理由
　で賃貸を拒絶し、入居予定者の居住利益を侵害したから、
　入居予定者に対して不法行為責任を負う。

（貸主側の主張）
・本件賃貸借契約は成立していないから、家主は借主側に
　対し、本件物件の引渡義務を負わない。

・正当な理由で賃貸を拒絶したのであるから、契約準備段階
　における信義則上の義務違反を理由とする損害賠償責任
　を負わないし、不法行為に基づく損害賠償責任を負わない。

（裁判所の判断）
・本件賃貸借は成立していないから、家主は債務不履行
　責任を負わない。

・契約の成立が合理的に期待される段階まで両者の準備が
　進んでいたにもかかわらず、しかも合理的な理由がないに
　もかかわらず、家主は一方的に本件賃貸借契約の締結を
　拒んだのであって、信義則上家主は、借主の被った損害
　を賠償する責任を負う。

・日本国籍ではないことを理由に賃貸しないこととしたので
　あるから、家主は入居予定者に対し、不法行為責任に
　基づき、損害を賠償する責任を負う。

＜争点４．客付け会社の責任原因＞
（借主側の主張）
・客付け会社は、入居予定者が韓国籍であることを知っていた
　のであるから、あらかじめ家主に対し「外国人の入居を拒む
　意思の有無」を確認すべき義務を負っていたのに、これを
　行わなかった。

・入居予定者は客付け会社に、１月２９日に外国人登録証等
　を交付していたのに、客付け会社は貸主側に、これらの
　書類を４月８日まで提出しなかった。

・客付け会社は借主に対して、こうした債務不履行に基づく
　損害賠償責任を負う。

・客付け会社は入居予定者の居住利益を侵害したので、
　入居予定者に対して不法行為に基づく損害賠償責任
　を負う。

（裁判所の判断）
・借主と客付け会社が特約を設けたのでない限り、客付け
　会社は「国籍を理由に入居を拒む意思が家主にあるか
　を確認する」ような注意義務を負わない。そもそも家主が
　国籍を理由に賃貸借契約の締結を拒むことは許されない
　からである。

・借主側は、客付け会社が速やかに書類を家主に提出しな
　かったと主張するが、家主が賃貸しないこととしたのは、
　（書類提出の遅れではなく、）入居予定者が日本国籍を
　有していなかったためである。よって、借主側の主張を
　採用することはできない。

・従って、客付け会社には、債務不履行や不法行為に
　該当する行為を認めることができない。

＜争点５．損害＞
（借主の主張）
・本件賃借権相当額（７００万円）や、新たに借りた物件への
　入居費用（約４７万円）、借りられなかった物件との家賃・
　共益費の差額の５年分（５１万円）、弁護士費用（３０万円）
　等、合計約８２８万円。

（入居予定者の主張）
・「新たに借りた物件への入居費用」等の予備請求（借主
　の損害として認められない場合に備えて入居予定者も
　同じ損害を計上）のほか、慰謝料（１００万円）、弁護士
　費用（３０万円）等、合計約２３７万円。

（裁判所の判断）
・借主の主張する損害はいずれも、本件賃貸借契約が
　成立するとの期待が侵害されたことによる損害とは
　いえない。

・入居予定者は家主の不法行為により、慰謝料１００万円
　に相当する精神的苦痛を受けた者と認められる。この
　不法行為と因果関係のある弁護士費用相当額の損害
　は１０万円と認めるのが相当である。

この判決の全文はこちら
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20071030151608.pdf