ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

今日は、ゆっくり当社管理物件オーナー様と打ち合わせが出来ました。
物件の将来についてゆっくりお話し、お互いの考え方を理解しあうことが出来ました。

そのオーナー様は、食品会社の社長（仕出し、給食、食堂経営）です。食材のコストがどんどん上がっているらしい。牛肉ミンチの偽装に大手冷凍食品会社の売り上げも低下、中国産の食品の信頼不安、穀物のバイオエターノールによる高騰、中国人の大量食料消費・・・・・・要因はさまざまらしい。

パンパカパーーン！パンパンパン！パンパカパーーーーン。
ついに、政令指定都市基準７０万人を突破しました。

岡山市のＨＰをどうぞ。。。。。

http://www.city.okayama.okayama.jp/hishokouhou/hisho/news/190626/index.html

東京出張のホテルでのこと、いつものホテルなので、空室があれば、ツインのシングルユースをよくしてくれます。

今回は、バリアフリールームにアップしてくれました。

部屋も広いし、バス・トイレはほんとに広々・・・・

横浜での仕事の打ち合わせ後、横浜のＣＰＭ資格者の方にお昼をご馳走になりました。
横浜のビルのなーーーんと、６８階です。

朝早くに通りかかったので、お店は準備中でしたが、開店と同時に長蛇の列になるアイスクリーム店です。
フルーツとアイスの味をセレクトして、冷凍の石の上で、店員さんが、お好み焼きのへらのようなもので、ぐちゃぐちゃミックスして、コーンにのせてくれます。

一度食べたいと思いながら、まだ食べたことはない。今回も通っただけでした。残念・・・・・

このお店が人気なのは、凍った石のプレートの上で、アイスをミックスするときに、店員さんが歌ったり踊ったりしてくれます。

東京出張で、今回は１８：３０公演のチケットが手に入り、観劇しました。
二階席の、一番、はしっこの席で、あまり良い席ではないのですが・・・

夕方とあって、日比谷の東京宝塚劇場前は、帰宅のＯＬやサラリーマンで混雑しています。
私は、銀座で仕事がありましたので、すぐ近く、かなり早く到着しました。

今回は、私の応援しています。花組男役「愛音羽麗」さんの主演、バウホール公演「舞姫」の観劇に行きました。（バウホールとは大劇場隣の小劇場、定員５００名の劇場で、演劇の本当の感動が、間近で体感できる劇場）

もう、何年も前から、応援している（ひいき）スターさんの主演公演ということで、ファンにとっても嬉しい公演です。
連日公演も大人気で、チケットは全公演完売、劇場ポスターにも「完売御礼」の札がかかり、感動です。
演出家の植田景子先生も最高ですし、作品自体も芸術的評価のできるすばらしい作品となっています。

徳川幕府の大政奉還の後の、明治初期の日本人エリート（主人公）のドイツ留学、祖国への想い、家族への想い、友人への想い、遠く離れた地の恋人を想い、複雑な心の葛藤を描いたお話。
本当に、今の平和なこの国「日本」は当時の日本人の、日本人としての誇りの上に成り立っているのだと、勉強にもなる、愛と感動の、悲しいお話。ストーリーは本ブログ最後に。

また、今回は、以前ブログで説明しました。「お茶会」にも参加しました。

毎月、不動産の耳より情報を掲載します。

東京からの最新不動産市況です。参考にしていただければ幸いです。

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気の合う仲間と、久々にゆっくりお食事会をしました。
私のお誕生日会が皆の都合が合わずに、今回お誕生日のお祝いもしていただきました。

皆、会社経営者ということもあり、渋谷の爆発事故のことや、社員教育、時代の変化、自分の夢や目標、東京進出や海外進出など、何だか取り留めのない話が深夜まで続きました。
皆、自分の夢を叶えようと、一生懸命なんだ！！
私もその一人なんだな～～と感じました。

お祝いしていただいて、たくさんのプレゼントやお花までいただき、ありがとうございました。
うれしかったです。持つべきものはお金ではない！！（まったくないでは困るけど）
いい仲間たちと、ずっとずっと励ましあい、元気付けあっていきたいものです。

ショットバーで、面白い試みをしてみました。

起承転結というのはもともと唐代の漢詩・絶句から出た言葉らしい。これが日本で綴り方教室的に教えられるようになったのは、知識がなくて申し訳ありませんが、江戸時代あたりからでしょうか。
有名なアレですね。

ずっと以前の写真を忘れていました。

東京、品川駅に全国の駅弁をいつも売っているコーナーがあります。
車内でのお弁当は、また日常とは違った感覚で、おいしくいただけるものです。

当社前の、岡山市大供交差点、交通量も多いが、事故も多い。
そこで、岡山県警の実験が始まりました。
交差店内の注意を促すため、また通行路線を明確にさせるため、派手派手な交差点になっています。

確かに事故の多い交差点です。
私なりの見解は、交差点が９０度で交わっていないため（変形）右折対向車が見えにくい。
また、道路のＧＬ（路面高低差）が道路中心が高く、各停車線部分は低くなっているため、夜間は特に若干の登り同士の対面になるため、前方が確認しにくいのでは、と思っています。

今回の、実験で、事故が減ってくれればいいですが？？

大事なことは、注意して運転する、ドライバー自身の問題なのですが？？

つい数日前にも、原状回復について、お客様との解釈の相違がありました。

みなさん、本当に勉強していますか？？
一般の消費者は専門知識がないので、それを保護するというのが、消費者契約法が制定されました。
消費者契約法は、事業者と消費者との契約での問題を解決するもので、事業者と事業者とでは法の適応はないのです。

原状回復の問題も、何だか似たようなところがあります。

IREM-JAPAN塩見前会長のブログにこんなコメントがありました。
まったくもって、その通りだと思います。
店舗造り、人材育成、取り扱い物件の選択。。。。。。

解りやすくて、良いコメントです。ありがとうございます。

以下、塩見さんのコメントです。

ところで、不動産賃貸業はどう変わって来ているのでしょうか？賃貸住宅はいくらネットが発達しても最終的には案内、接客、契約と人を介します。この辺がホテル、マンスリーと違うところです。そこで、お客さんの心理は
１）行ってみたい店舗
２）会ってみたい営業マン
３）見てみたい物件
の三つの「みたい」が必要だと思います。どれか一つでも欠けてしまうとダメだと思います。言うのは簡単で実際は相当努力しなければ行けません。頑張ります！

清水啓典氏1997年「日本の金融と市場メカニズム」東洋経済新報社によると、1年遅れの全国市街地地価指数の上昇は、全国銀行貸出残高の増加率から鉱工業生産指数の変化率を差し引いたグラフと転換点がほぼ完全に一致する。(1966-1994)
そこで地価動向と全国銀行貸出残高との間でグレンジャーの因果テスト(1年ラグ)を行うと、地価から貸出への因果関係が求められ、地価の変動から貸出残高の変動への因果関係は認められるが、その逆は認められない。この場合、地価の変動が銀行貸出残高のリスクファクターになるが、その反対は成立し得ない事を意味する。これがその反対も成立する場合はフィードバックと呼ばれ、相互に影響しあう事を意味する。その他にも、一般物価から地価への先行性、地価からGDPや国内民需への先行性等が確認されている(1970-1966)。また株価に対しても株価から地価への因果関係は有るが、地価から株価への因果関係は認められない。

とある。
ふーーーむ。。。。。続きは・・・クリツクしてーーー。

賃貸住宅が今後も若年層（４０歳未満）をターゲットにし続けた場合、流入人口の多い東京都でも５年ごとに２％、全国ベースでは５年ごとに５％から６％（約４０万世帯）の需要減少が続くと予想される。これはニッセイ基礎研究所が１日に発表した「世帯構造の変化と賃貸住宅需要」のレポート。

３０から３４歳の世帯数は、平成１２年から１７年に３８万世帯増加したが、２２年には４２万世帯の減少になると予測。家族類型別にみると１７年に増加した世帯の圧倒的多数は７０歳以上の高齢世帯であることから、高齢者を十分に取り込めていない賃貸住宅市場は、若年世帯減少の影響を強く受けると考えられる。
そこで同レポートは上記のような需要減少に至ると分析している。なお、需要の増加に向けた指摘は次の通り。

・４０歳以上の年代の「単身世帯」や「１人親とこども世帯」「夫婦のみの世帯」などの賃貸住宅居住率を高めることが不可欠である。

・特に、世帯数の増加が著しい７０歳以上の高齢者世帯の取り込みは非常に効果が高いと考えらる。

・同じ「単身世帯」でも、２０歳代と４０歳以上、そして７０歳以上では、所得、居住場所、居住面積、生活スタイルなどが大きく異なるため、ターゲット層の違いを明確に認識したマーケティングが必要になるだろう。

詳しくは、次のページからレポートをご一読ください。
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo070601.pdf

商工会議所青年部の活動で、今年は岡山の夏祭り「うらじゃ」にカレー店を出店することとなり。
メンバーで試食会を開催。
うらじゃの「うら」とは鬼のことで、地元岡山に伝わる伝説に基づいて、企画されたお祭りです。
鬼ということもあり、赤カレー、黒カレーの二種類を企画中です。

不動産経営管理には、優秀な人材が必要とされるのは、言うまでもない。
「不動産と金融の融合」が始まって、約10年、ファンドやリートのプレーヤーは金融側の人材で、ここは今までも、優秀な人材の宝庫でしたので、不動産投資に関しても、スキルの吸収が早い、しかし不動産側は、今までの仲介屋からの脱皮にかなりの努力を要すると推測できる。
優秀な人材は、不動産業界には少なく、現場の「いけいけ仲介」で売り上げを上げる社員が優秀とされていた。しかし今後は、不動産投資は計画に基づき、目的と目標を明確にし、投資のゴールを決め、実行していく。その現場を仕切るのが、不動産側のプレーヤーなのです。
投資の指標も読めないようでは、不動産プレーヤーとは言えませんし、まして、宅地建物取引主任の資格もないようでは、まったくもって、話になりません。

そんな状況で、世の中でいわいる「できる社員」とはどのような社員なのか？？
できる社員には共通点があります。
専門スキル(知識、営業テクニック)はもちろんのこと、その土台となる基本スキル(聴く力、話す力、読む力、書く力、考える力、そしてマナー)がしっかりしています。

人間の能力は専門スキルと基本スキルとに二段階に構成されていて、ピラミットのように、基本の上に専門が乗っかっています。
しかし多くの会社は、基本スキルのない人材に、専門スキルを研修や、セミナーで教え込もうとしています。基礎なしに、いきなりピラミッドの頂上を建築するようなものです。
いずれ、社員教育も頭打ちになってしまうのです。
しかし逆に土台が大きく、しっかりしていれば、頂上はより高く積み上げることができます。
一般的に、専門スキルより基本スキルのほうが身につくまでに時間がかかるといわれています。

その大きな鍵を握っているものは、採用と教育方法、そして管理職の職務だと思います。

CPMの学習では、何度となく、「才能あるものを採用し、教育、保持する」と教わります。

このことこそが、不動産管理会社に求められる最大の使命だと。

結局、「企業は人なり」です。

「高松の企業さんが岡山に出店計画があるので相談にのって欲しい」と内装関係会社の友人の紹介で高松に出張です。
瀬戸大橋で40分、あっという間に四国に到着。
「うどん・・・うどん・・・・うどん」と私が叫んでいるもので。
友人はうどん観光の雑誌まで買ってくれていた。

ナビにセット目的地へ。

　　♪♪踊りた～～いの～～♪♪夜明けま～～では♪♪

地元で、ミュージカル「マイ・フェア・レディー」の観劇に行きました。
地方では久々の、生演奏ミージカル。
主演の大地真央さん・・・・・・すぅっっっっっっごく、美しい！！！！
マネキン人形のようでした。また、流石・・・・宝塚出身、歌も最高でした！

脇役も存在感のある役者さんたちの、迫力のある演技と歌。

ストーリーも面白く、笑いあり、感動ありの舞台でした。

テレビはニュースしか見なくなった自分に、その原因が理解できた、今回の講演でした。

すばらしかっったでーーーす。

ストーリーは続きを

介護事業者が、ついに行政処分となった。
遅すぎる処分ではないか？
以前から、いろいろ問題があった業者らしく、岡山県も行政処分前に、事業者側から指定の取り下げの申請があり、処分できていないと新聞に報道されていた。

社会が必要としている、サービスや商品を提供していくのが、会社、企業のあり方であって、そこに倫理感のない企業が、錬金主義的発想で事業を展開していくことは、速かれ遅かれ、このような結果を招く。

IT会社の事件や、投資ファンド、自動車会社のクレーム隠し、事件に懲りない、教訓のない会社はまだまだありそうです。

利益主義がもたらす反動かもしれないが、米国でも一部の利益主義の不動産管理会社がたくさんのオーナーの資産を食い物にした時代があったと聞いています。そこで全米不動産管理協会(IREM)は倫理を最重要課題として設立され、倫理観の上に、スキルをもった、不動産管理士の要請に勤めている。

アメリカの例をみると、企業倫理は、成熟していく社会構造の一通過点に過ぎないのかもしれない。

今、行政が倫理に厳しくなっていることで、私は日本の未来は明るいと考えます。

５月は観劇しませんでしたので、久しぶりの宝塚でーーーす。
今回は、劇場の真ん中の席。最高でした。
トップスターが替わり、お披露目公演。
水夏希さんの、トート役、今までになく、怖～～い・・・・・トートのイメージが良く表現されていて、妖艶な美を感じました。

今回、もう一人、私が特に良かったと思ったのは！！
　　　ルドルフ役の★凰稀かなめさん★。
身長もあり、歌も声量といい、迫力といい、最高！！そのうえダンスも最高！！ファンになっちゃいました。。。。。。
またまた、感動の舞台でした。

死が人を愛する、人が死を愛することがあるのか？？

欲望と挫折の世の中、死と愛について今回の「エリザベート」では考えさせられる公演になった。

ストーリーは、続きを読んでください。
宝塚大劇場の次は東京公演です。本舞台は価値ある舞台です。
是非ご観劇をおすすめします。

ルドルフに注目して！！

大阪で公式セミナーが始まりました。私は会場準備とかいろいろと皆さんのお手伝いです。
たくさんのＣＰＭが新たに勉強を始めようとする方を皆でカバーしていきます。
ＣＰＭ仲間の結束力を改めて感じました。

また、アメリカＩＲＥＭ本部から私の尊敬するジーン・パウエル先生が来日、とってもお元気です。

今回は、倫理の講義、私たちの業務を行ううえで、最も重要な考え方の勉強です。
皆さん、真剣に取り組んでいます。

勉強の後は、恒例の親睦会、皆でビール飲んで、不動産談議にハナが咲きました。