ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

収益還元法（ＤＣＦ法）を使って不動産の価値を評価していく場合、ともすればこのような疑問が生ずる。
土地が高いので、家賃が高いのか？？？
家賃が高いので、地価が高いのか？？？
そもそも、家賃とは、サービス価格であり需要と供給で決まる。一方地価は家賃とリスクによって後から決まる。将来の期待も含まれたり、金融市場の影響で変動する。
家賃よりも、地価のほうが変動が激しいのはこの為です。

不動産では、家賃が先で、後から地価が決まる。の考え方が正しいと思う。

銀座のすし屋さんが高いのは、地価が高いからではなく、すしが高くても商売が成り立って、儲かるからで、その結果として家賃が高くても営業できて、地価が高くてもいい。高いすしを食べてくれるお客様が銀座には多いから。

すし→家賃→地代→地価　の関係が成り立つ。

この順序は、逆では成り立たない。コストを積み上げてサービス価格を求めることは出来ない。

よく、アパートのオーナー様で・・・・
「ローンの月額支払いプラス、固定資産税プラス、維持費と管理費、を部屋数で割って・・・・・一室家賃は・・・・・・・」といった考えは、成り立たないことがお分かりかと思います。