ピタットハウス岡山店　artplanning　ブログ

消費税を増税する。との議論は何回も言われ続けては消えている。

消費税は、大平内閣から中曽根内閣へと引き継がれ竹下内閣で成立、大変な政治混乱を経て、可能となった。

そして橋本内閣時に３％から５％に引き上げた。それが景気の悪化をもたらし橋本内閣は退陣へと追いやられた。

それからしばらくは、闇に葬られていたが、麻生内閣では、「三年後に増税」と方針を明らかにしたものの、麻生内閣は選挙で惨敗。

そしてまた民主党、鳩山内閣は、消費税の議論を始めるという。消費税は政権をひっくり返す、ともすれば「パンドラの箱」

今回は消費税増税議論は、社会保障目的税化をふくむ将来の負担増の議論になることは間違いない。

しかし・・・・・・はたして本当に消費税の社会保障費目的化が正しい道なのか、少しばかり疑わしい。

自然増分の社会保障費ベースで計算すると、２０１５年には３．５％の増税が必要、ということは２０１１年には３．５％の増税をしておかないと、２０１５年には足らなくなる。が２０１１年だけでは多すぎる。
また２０２５年には６％の引き上げが必要分となる。という試算が社会保障国民会議の最終報告書にかかれています。

ということは、今の５％足すと、８．５％から１１％となる。

消費税を今回「社会保障費目的税化」してしまうと、限りなく将来の増税を確定してしまう。上限なき消費税率となりかねない。

税金の使い道を「コンクリートから人」へということは、事業仕分けを徹底して、ムダを排除し、その後、その削った分を社会保障にあて、それでもまかなえないものは、消費税として増税する。徹底的にムダを排除してからである。本当に今の民主党に、ムダ排除ができるのか・・・・
いささか、不安は残るものの、がんばってもらうしかない。

社会保障は、国費で、医療、介護、福祉費用に一定の支出して、自己負担と保険料（給料引き分）と消費税の一部でその残りをまかなう、とすることが望ましいと思う。自然増部分すべてを消費税という安易な議論は危険をはらんでいると思う。

医療の国民皆保険、年金、失業、介護などの社会保障の安定は、国家の基礎、ひいては日本経済の基盤の基礎中の基礎の部分なのです。

実は、社会保障不安は、国民の将来不安を増幅させ、経済の成長、活性化のおおきな足かせになることは確実だ。

ムダを省き、できる限りの出血を止め、将来に渡った、安心、安全な社会保障の仕組みを、早急に示す必要が、民主党にはあると思う。

安易な消費税増税議論には国民はしっかり監視しなければならない。

小泉内閣での社会保障費の削減がもたらした、医療、年金、介護、雇用の崩壊は今のような社会を生んでいる。

結果・・・・・「勝ち組も負け組みもない」「皆で沈んでしまう」ということだ。

弱者をしっかりささえ、喜びをもって元気な若者はしっかり働く。

そして、アジアの成長を取り込み、介護、医療分野での国内雇用創出、付加価値の高い生産、サービスを国内で展開して、国内消費を喚起、ひいてはＧＤＰを引き上げる。

社会保障、外交、安全保障、雇用、産業構造すべてにおいて、今、ナンだか、国家の基本的仕組みの大転換が起ころうとしているのではないかといつも思う。

徳川幕府３００年、帝国主義（明治、大正、昭和の終戦まで）８０年、そして戦後民主主義６６年。

今まさに、新しい時代の転換である。

実現にはしばらく、混沌とするが、改革が実現すると、わが国日本は、

世界一、安全、安心、安定したすばらしい、国家となると、私は確信している。

新年あけましておめでとうございます。

米国発の金融危機を発端に、日本経済はいまだ不安定な状況を脱しきれず今年も厳しい状況はつづくと予測します。中でも雇用状況の悪化は緊急の課題と言えます。
経済評論家の中には、「雇用は回復せず、数年後には失業率２０％を超える」と予測している人もいます。雇用の安定は直接的にすべての社会保障の源泉です。
医療、年金、介護、雇用とすべての社会保障の源泉は雇用が安定して国民が皆、就労して保険料を負担することで財源が確保されています。
新政権も巨額の国債の発行はなんとか抑えようと努力をしているようであります。また社会保障も何とか維持させるべく、あらゆる政策論争を繰り返しているようですが、国民が本当に安心、安全な生活を保障できるだけの仕組みを未だ示してはいません。
先日も２５歳の独身男子との話の中で「老後の為に貯金している」というセリフを聞いて、改めて、ここまで社会保障に対する不安が浸透しているのかと、残念な気持ちになりました。社会保障制度そのものの基本的考え方は「甘え」ではなく、「相互扶助」ではないでしょうか。
人口減少社会状況の中、国力の維持、日本の経済力を支える為には、国民全員で「働く」ことではないでしょうか、特に女性の労働市場での活躍は益々期待するところです。
女性の社会進出が進むにつれ、子育て、介護を地域的、国家的に社会保障のなかで整備、扶助していく必要性が強くなるは当然であり、成熟社会への進展課程では避けて通ることの出来ない過程であると確信しています。
諸外国の例をみても、まだまだ日本の社会保障費の対ＧＤＰ負担率は極端に低くこのことは、財源確保の源泉である、各保険料の負担に跳ね返る議論です。
しかし、医療、介護、を社会保障と捉え、財源確保と負担増の議論だけしか未来はないのでしょうか？？私はそれがすべてではないと考えています。
医療、介護業界を今後の内需成長産業と捉えて考えてみると、産業政策の一環で、新技術、革新的サービス、雇用創出型の業界的成長、発展を促進すべく政策をあらいる分野で展開していくことが望ましいと考えます。また医療、介護サービスを提供する場の「すまい」整備も同時に展開する必要があります。
年頭に当たり、当グループは、長期的成長戦略の中の、創造期と捉え、新しい仕組み、新サービスの組み合わせを創造する一年にしたいと考えます。
皆様にとりまして、発展的な年となりますことを心よりお祈り申し上げ、年頭のご挨拶とさせていただきます。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

株式会社　セシル
代表取締役　江藤　幸輝

HPにセシルグループ関連のリンクをはりました。

ご覧下さい。

クリニックの仮HPはこちら

http://www.cecil-mc.com/

今月末頃には全体的なHPを完成させる予定です。

http://www.artplanning.com/

久しぶりの書き込みになりますが、なかなか厳しい市場が続いていますが一部に明るい兆しが見え始めています。

いつも言っていますが、「不動産市況」と一概に言っても、いろいろな分野があります。

分譲(新築)、流通(中古)、賃貸、投資などがあって、どの分野も「厳しい」ということではありません。

昨年秋の金融危機以降不動産価格は全般的に下落傾向が続いています。
そんな中で下落が好感され「買い時」との認識が広がって、中古流通や、一部低価格の住宅は超低金利と家賃の割高感に助けられ、徐々に明るさが見え始めています。

また、株価の急落や各種の金融商品の信頼性の不安から、一部の個人投資家は収益性の高まった不動産を物色する動きが出始めています。

また、その反対に、不況の進行で、失業者の増加や所得の喪失や低下による住宅ローンの破綻や企業倒産で不動産の処分や競売が増加しています。

賃貸市場もオフィス系は企業規模縮小や支店の統廃合といった中で、地方をはじめ都市部でも空室率は急上昇しています。
また、法人の転勤や新規採用などの縮小により、居住系の賃貸市場も苦戦を強いられています。
賃料の下落傾向はますます拍車がかかり、入居一時金を取らないなど各社必死の入居募集を展開しています。

岡山の居住系賃貸の市場は、郊外の比較的賃料水準の高い2DKなどの新婚、や一部家族向けの賃貸市場の苦戦は引き続き続くと予測され、晩婚化、少子化、の影響を受けるのは必至と考えられています。それだけではなく、低金利による月額支払ローン額の低下や、低価格分譲商品の出現により賃貸住宅から、中古戸建てや、中古マンション、新築建売、新築分譲マンションへの脱出組が後をたたない。
また、単身向けの1R、1LDK市場も、退去の理由として「実家に帰る」や「もう・・・家賃が支払えない」「仕事を首になった」など不況の影響からの退去者が目立っています。
何とか、新しい入居者を見つけて・・・・・とあの手、この手と考えているのが現実のようだ。

結論として、「社会構造の変化」が不動産の市場にも大きく影を落としていることは間違いなく、確かに不況の影響もあるが、それよりまして、今、この国は、おおきな「社会構造の変化」の真っただ中にあるという認識を持っておくことが、最も重要な市場のとらえ方のようだ。

この「社会構造の変化」は、すべての産業に言え、このプログを読んで頂いています、いろいろな業種の方も、私の不動産の話としてではなく、各業種での心構えが必要な時期に来ていると思う。

かつて・・・・・・・炭鉱が閉山し、街ごと消えたように・・・・・ガソリンからハイブリット、電気へのエネルギー転換、ユニクロやH&Mなどの商品価格破壊、流通会社の食品オリジナルブランドのヒット・・・・
などなど・・・・・事例はいくらでもある。

変化しなければならないこと、変えてはならないことの分別をする時のような気がしてならない。

市場は巨大な生き物のようだ・・・・・・・・今、大きくうねり、もがいています。

先日、東京出張の際に、浅草に立ち寄った。

感動したのが、創業209年のどじょう屋さん。

隣は、おもちゃのバンダイ、本社ビル。

バンダイさんの本社も立派な建物。。。。。

ちょうどこの日は、朝から小雨がぱらつき、あいにくのお天気。

皆様も知っての通り、「バンダイ」といえば・・・・・オモチャ　キャラ。

ガンダムやアンパンまん。中でも一番人気は、ドラえもん。

本社ビルの前の、ドラえもんとドラミちゃんは、雨なのでカッパを着せもらってました。

「さすが・・・・バンダイさん」と思いました。
おもちゃ会社のユーモアというか、遊び心に関心しながら、どじょう屋さんに到着。。。。。。

歴史を感じる店構え。中に入ると、全席座敷。下足番の方から番号の書いた木札を渡され席に案内して頂きました。窓際の席。

早速注文何ですが・・・・・・・・よくわかりません。

「初めてなんで・・・・何を頼んだらいいですか・・・」と店員さんに聞きました。

店員さんも、昔風の旅の宿の人、そんな衣装です。

「初めてですか・・・・だしたら・・・・これと・・・」と親切に教えていただき、「次に来られた時に、こちらを食べて見られたら・・・」と言って頂き、店員さんのお勧めを頂くことに。

待つこと、ほんと数分。。。。。

運ばれてきました・・・・・どじょう達・・・・・・・・炭火の上の、鉄の平なべにどじょうが並んでいます。

一瞬はちょっと・・・・と・・思いましたが、店員さんが、ゴボウやネギを上に乗せて下さり。

「しんなりなりましたら、どうぞ・・・・」といって戻られた。

初めての「どぜう」・・・・・・・おそるおそる鍋から取り出し、いざ・・・・・・食す。

なっっっなっっっなんと 。。。。。。。。。。「うまい」ではないか。

「どぜう」はとろとろで箸で持ち上げるのが難しいほど。またネギとゴボウが絶妙なバランス。
サンショをふって、２口目・・・・・・・・・・ピリットして・・・・これまた・・・・・「いける～～」

我慢できずに・・・・・・・・日本酒をちょっとだけ・・・・・最高でした。

昔の日本人の知恵、「どぜう」はビタミンが豊富で滋養強壮の効果がある。

昔の人は素晴らしい。。。。。。と思いながら、次はカバ焼き、少し小骨感がしましたが、おいしく焼けてました。

何でも経験だなぁ～。と実感した瞬間でした。皆様も是非、一度おためしあれ。

浅草で「駒形どぜう」といったら、誰でも知っているので聞いてみてください。

お勧めの東京名物でした。

また、一回り大きくなった、リキ君。

ますます、りりしくなってきた。

いい男になってます。

悪さばかりしているらしいです。

書店に行きますと、さまざまな不動産投資の本が売られています。
主要なものはだいたい読んでいますが・・・・

その中で以前は、「不動産投資のすすめ」「あなたも大家に!!」「年金として家賃を。」などの題名の書籍が目立っていた。

しかし、最近では、特に「空室対策」といったものが目立ち始めている。

各不動産関連団体や、企業のセミナーも「空室対策」と銘打ったセミナーが目立ってきています。

本当に、大家にとっては空室は頭の痛い問題ではあります。

そこで・・・・・・

私のやっている「空室対策」は・・・・・・

別段ない。というのが実際です。
そもそも物件を綺麗に保つことなどは、当たり前のことで、陳腐化したお部屋の設備を入れ替えることも当たり前のこと。外壁塗装や防水工事も定期的なメンテプログラムに基づいて計画的に行う。

だから・・・・・別段「空室対策」など考える必要性がない。

全く日頃から何も考えていない、何もしていないから、あわてて考える。あわてて何かする。
ではないのでしようか?

何かリフォームとかすれば・・・・とか。ペット可にすれば・・・・とか・・・・そんなことが対策なのでしょうか??

疑問を感じています。

そもそも、空室ができるということは、「ニーズ　(需要)　がない」ということではないのでしょうか?

もう一つは、「市場の賃料と募集賃料が一致していない。」ではないのでしょうか??

いいろなオーナー様がいますが、「空室が出るとローンが厳しい」とか「私は借金がないので、空室でもほっといてくれ」とか「どうして不動産屋は決めてくれないのか」などといろいろですが・・・

そもそも・・・・・その原点は　　「投資判断の誤り」　　ではないのでしょうか。

もっと平たく言うと・・・・・「高く買いすぎ」ということでではないのでしょうか。

市場では「その賃料では受け入れない」という結果が「空室」なのです。

アパートやマンションも他の商品と同じで、たくさんあれば値崩れするし、市場に商品がなくなれば高騰する。

お客様は、何部屋も見学して、ひとつだけ借りるのが一般的。

ということは・・・・・・他の物件に「打ち勝つ」力が必要になってきます。

牛丼は・・・・「早い」「安い」「うまい」でしょ。

賃貸住宅は・・・・「便利」「綺麗」「安い」でしょ。

そのほかに最近では、「安心」とか「安全」とか「サービス」とかがポイントになっています。

空室対策の原点は・・・・・・市場での自分の物件の位置を正確に把握することで、ほぼ終わっています。

マーテティング　(市場調査)　が最も重要なキーワードなのです。

それには、競合物件の分析、その地域の経済性、利便性、近隣施設、などなどを総合的に分析、判断する必要があります。

大家さんに聞きたい・・・・・・「あなたは、あなたのアパートの隣の物件を見学したことがありますか?」
　　　　　　　　　　　　　　　　　「競合物件が今、いくらの賃料で募集しているか知ってますか?」と・・・・・

私たち「管理会社」は常に、オーナー様の物件が地域で一番優位となる物件であり続けるために、日夜努力しています。

日々の定期清掃、入居者からのリクエスト、ゴミの処理、植栽の手入れ、入退去の立会、消防設備点検、設備保全、などなど・・・・・

当社で検討した事案で、リフォーム(大規模修繕)　した方が「投資効率がよくなる」となった案件は「まれ」です。

小規模修繕は当然すべての案件であります。(総額でも100万以下)

結論は・・・・・・・・空室対策を考えたり、リフォームを実行することを考える前に、「市場分析」をすることをお勧めします。

ほとんどの物件が、市場競争力のまったくない物件になっています。その物件に大規模修繕したからと言って、市場が活性化するはずもなく、万一空室は埋まっても、改装費の投資分の賃料の上昇は不可能です。

目新しいから、一時は入居者が増えるかもしれませんが、中長期的には、巨額な再投資が回収できないという結果になります。

誤解してほしくないのは、逆に市場が活性化している地域では、当然、何らかの手を打って、「投資効率」を上げればよいのです。

しかし・・・・・・地方で・・・・・市場が活性化している地域が本当にあるのでしょうか??
疑問です。

「市場の活性化」とは、将来に渡って、人口の増加が見込まれ、そこに、商業、教育、交通、文化施設など総合的な社会インフラが整備され、そこに雇用が生まれるような状態。

空室対策は、市場調査から。

そして・・・・・・売却も「空室対策」の一つです。(不動産投資でも売却は出口と言われています)

土地を活用や運用するのか・・・・・資産を活用、運用するのか・・・・・・よくよく考えて下さい。

不動産は・・・・・・一に「立地」二に「立地」三、四がなくて五に「立地」ということです。

次は、「立地」について詳しく書こうかな??

国の借金時計は、止まらない。

こうしている間にも・・・・・・・動き続ける。

是非ご覧下さい。

http://www.geocities.jp/mkqdj167/japan.htm

政府の景気刺激策として巨額の税金が投入されています。

「アニメの伝動」とかの問題は「どうかな?」と一様の疑問は感じています。

住宅政策に関しては「エコ関連」「200年住宅」「住宅性能保険」など新しい政策が実行されています。

それぞれの説明は、ここではしませんが、悪い政策ではないと思いますが・・・

「200年住宅」は200年などと今更そんなことを・・・と思います。

もう一度みなさんに考えてもらいたいことは、日本家屋の歴史です。

誰しも「日本家屋」と聞かれると・・・・

木造、土壁、ふすま、障子、欄間、床、畳、雨戸、土間、庭、門

想像できます。現代でも十分存在していて、京都の長屋文化は素晴らしいものです。

まさしく、すべて自然素材を利用して、十分　　「エコ」　　・・・・・

夏は涼しく、冬は暖かい。夏の「よしづ」や冬の「雪見障子」。

季節を生活の楽しみの中に取り組んで、暑さや寒さを楽しんでいます。

現代社会は何か「本当に大切なもの」を捨て去っているように感じます。

耐震や高気密、利便性に走っている。

花、月、風、雪、空、星・・・・自然とともに生活していきたい。

今日はそんなことを感じた。

住宅のことについて、以前に書きまして、思わぬ反響でした。

「マンションはどうなの・・・・・」と何人もの方から私に直接電話がありました。

今日は、マンションはどう??を書きます。

まず、マンションとは・・・・

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